■　高利鹏

上涨多年的房价在2008年经历了一次真实的“拐点”，并在部分城市出现了以往不可想象的下跌，楼市悄然进入新一轮供求博弈阶段，交易量萎缩，市场低迷。可当2009年春节过后，房地产“寒冬将至”之说言犹在耳，北京、上海、广州等中心城市就迎来了一波房屋买卖的“阳春”行情，单月交易量直逼市场最火爆的2007年，楼市在牛年开局可谓牛气冲天。一时间，关于市场经过盘整转而回暖的言论甚嚣尘上，刚刚降温的楼市再次变得难以捉摸，房价似乎显示出触底反弹的迹象。

不论市场如何运行，有关房价的讨论一直未曾停止，直到现在，代表不同利益阶层的声音依然充斥于各种媒体，影响着人们的判断。今后的房价究竟是升是降，绝不是一个简单的数字概念。

先从过去两个月的交易数据来看，容易发现二手房占据了交易量的大部分，同时首次置业的自住需求达到65%。之所以在节后会出现这一波楼市“阳春”，主要由于国家对二手房税费优惠以及降息等多重利好刺激，被高房价抑制近一年的刚性需求在节后集中释放出一部分。当交易量集中出现，对持币待购者形成“热岛”效应的暗示，又进一步放大了交易量。但是，尽管市场有所升温，可当这部分刚性需求陆续释放殆尽，后续局面就要看供求博弈的新结果。至于最受关注的房价，笔者判断，影响今后房价的决定因素是实体经济的发展情况。

普通消费者要承担起一笔房屋消费，必须具备现时和此后较长时间里一定的经济基础。然而现阶段，作为中国主要出口市场的欧美日等经济体因金融危机面临衰退，使得外贸依存度达60%以上的中国经济不可避免地受到强烈冲击，沿海地区制造业的困难很快传递到实体经济的其他层面，相关服务业门类随即受到影响，工厂大批倒闭，危及整个产业链。同时，大量新增就业人口等待就业，失业率相对提高，民众预期购买力下降。当人们维持现有生活水平出现困难，悲观预期对消费心理的消极作用日渐显现，昂贵的房屋消费就更加难以企及。所以，脱离实体经济依托，高房价不可能维持，短期的反弹难以持久。

从基本供求关系看，目前全国大中城市房屋供给严重过剩，北京存量住宅达14.8万套，上海约有16.66万套，仅京沪两地的存量面积就达到3955万平方米。按照2008年的销售进度估计，市场光是消化这些存量就需要两年。随着二手房交易成本下降以及保障性住房陆续进入市场，今年新增住宅供应不可小觑。由此看来，在持续扩大的供给和被抑制的需求对比下，目前的房价已经严重背离了正常的供求关系，价格继续上涨缺乏支撑。

房地产业作为资金密集型行业，曾吸引着大量银行资金。这次发端于美国并席卷全球的金融危机，正是由于大量与房地产相关的金融衍生品直接诱发，房地产企业要再次通过银行帮助自己走出困境就不再容易。尽管中国的银行业受此次危机影响较小，但严控信贷规模、加强风险管理业已成为各家银行应对危机的共识。资金链的紧张会使房地产企业降价出货的压力增大，除非开发商有足够资金支持“捂盘”以挺到下一轮行情，否则，房价逆市上涨的可能微乎其微。

两会前，房地产业将被列入“十大产业振兴规划”的说法一度沸沸扬扬，结果却被证明是一场乌龙。两会期间，对高房价的质疑成为主流声音，市场环境和舆论导向都不利于房价回涨。政府已经采取了包括减免交易税费和降息等措施在内的一系列“救市”政策，以避免楼市崩盘影响到经济大局，但一些房地产企业却借这一轮楼市“阳春”趁机抬价，极易破坏刚刚培养起来的一点市场信心，有进一步抑制住房消费需求的危险。

笔者认为，只有实体经济从目前的困难中彻底恢复，国民经济重新以较快增速（年增长不低于8%）发展，足以承载一个较为繁荣的楼市，房价才有可能真正回升，脱离实体经济基础的楼市如无本之木，在中国经济未从此次金融危机的冲击下恢复过来之前，房价全面回升断无可能。（中国投资学会）

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