银行
名下有房，心里不慌？
房产如果作为一个投资工具，首先是以实物形态出现，有使用价值，这是虚拟投资产品不具备的特点。其次，房产投资标的相对较大，投资的门槛比股票、基金等来得更高。此外，房产投资可以运用杠杆效应放大投资的收益和风险，满足不同风险偏好的需求。如果购房以投资为主要目的，很显然转卖获取差价收益来得更高。目前的租金收入与投资本金比来看，收益率差强人意，如果再扣除固定资产每年需要计提的折旧，实际回报更是偏低。而转卖只要入市成本不是在高位，利用银行按揭的杠杆放大，收益率相比投入的本金较为可观。房产投资不能取代保险的避险作用，保险在家庭财务遭遇突发情况时对风险形成对冲，将风险转嫁给第三方。房产投资最大的软肋是流动性，一旦急需用钱变卖时会发现难以一时找到对手盘，且办理手续繁琐资金到位更是需要一定时间。至于购房时机，对于刚性需求来说，不存在最佳的问题，谁也无法判断何时才是房价的最低点，而为满足自身需要，只能及早做好购房规划。
房地产保值增值性、和不可移动性的优势和特点使房地产成为较为理想的抵押融资工具；房地产的长期使用性、土地的利用价值永不会消失，这些特性，可为其占有者带来永续不断的收益。但是，购买后具体是转卖还是出租需根据购买人投资目的、物业类型以及投资时间等的要求来确定，不能够简单说哪个更好。
一些人用房产替代保险是“养儿防老”的心理，但仅就把房产作为保值避险的工具，甚至替代保险的工具这个作用我认为不妥。简单说二点原因：首先，房地产变现差，流动性较弱，一旦急需大额资金，常常不能及时变现（金额较大、交易周期长等的原因），急着出售只能大幅降价，折损变现，这从投资的角度是不妥、是不科学的。其次，从税负的考虑也不妥当，很多保险，因保障和福利的作用，政府是鼓励的，保险金一般不纳税。房地产从购买、出租、到遗产继承都有税负。
对于自住刚性需求客户，可利用较好的市场环境（现房发售、减价销售、买方市场……）看好自己中意的，给开发商谈好最优价格，从容购买。对于投资购房的投资者，我建议，再等等，房价还有调整空间（房价收入比、存量住房的消化等都明确的说明还有调整的空间）。
近期大家热议物业税，它的实施我认为是必然的，只是开征时间的问题。物业税从“空转”到具体实施还有很多问题需要解决，如一次性缴纳了土地出让金的房屋或物业税出台后购买的房屋税负怎样考虑、地方政府和中央政府从土地转让收益中的分配问题等等，还有很多问题需解决。具体到我们购房该注意些什么？我想应该看见一些大的政策框架或者实施意见后再分析会更有指导意义。
我们这里很多县级市的私营经济很发达，比如乐清的低压器，瑞安的汽配，永嘉的阀门，龙湾的人造革、不锈钢矿等等，做这些生意的小企业主富裕了会首当其冲考虑买温州市内的房。虽然去年年底温州房价降了一两千，但今年均价又达1.5-2万左右。像今年上半年推出的三垟湿地，因为环境概念的炒作，加上精装修房，目前的开盘价都在2万4以上，还无房可求。温州地少，一个月只有一两个楼盘，所以一直处于高价状态。
温州市内的人大多在上海、杭州等地购房，他们认为那里的性价比高，适合投资，经常是同行们一起或太太们一起研究哪个楼盘好，再一起谈价购买。别处的房产多不自住，等待价格适合就转卖。目前的楼市非常红火，最近几个城市的居民在彻夜排队买房，楼市出现非理性繁荣，我认为的一个理由是老百姓对通货膨胀的担忧，为了防止资产缩水而选择房产投资。此外，老百姓的刚性需求还是很厉害的，前段时间楼市下跌，大家普遍观望，但最近的楼市回暖迅速，因为担心房价再上涨，使很大一部分人不得不出手。听杭州的银行同事说,那里几乎所有的银行休息日都在加班加点的做个贷,这样的情况甚至比06-07年那时还要忙很多,但就我个人了解的实体经济看，很多是不景气的，这个楼市的突然热闹还是有待交流。
经济对房地产的依赖是一个短期内无法改变的事实，何况房产投资还有诸多好处——能抵消部分通货膨胀的影响、拥有房产就等于拥有资产、资信，可以在从事其他投资行为时做抵押等等。从客观的“城市化进程”以及主观的通胀预期来看，房产都将是投资选择的一个重要组成部份。
当然其风险也是显而易见的，去年的房地产市场投资可见一斑——深圳不少炒房客从拥有千亿元物业的“亿万富翁”变成“负翁”。当然如果仅仅将不动产进行储备投资，则不存在价格波动带来的风险，也不存在面对恶劣经济危机导致价值直线贬值的可能。可是房产投资投入的资金比较大，投资者仍需谨慎。
我看到一些人也把房产作为替代保险的工具，这是大错特错的。在风险管理上，保险产品的作用无可替代。个人和家庭能使用的投资工具很多，包括银行存款、股票、基金、债券以及房地产等等，保险的不可替代性在于它可以规避重大的、自己无法解决的风险。买保险有很多的好处：免税、资产保全、质押、抵御意外。保险是每个人生活、投资中不可或缺的“防护网”。在投资理财时，我们还是强调保险、股票、基金、房产、存款“一个都不能少”。
近期大家都在议论，物业税是否对房产投资产生影响。应该说，物业税的开征意味着购房者持有物业的成本增加，对投资性购房需求产生一定的抑制作用，房产市场的空置房源也可能被有效激活。但商品房市场上，房价的涨跌终究还是由供求关系决定的，对于首次置业的购房者来说，不论市场如何变化，房价走高还是走低，买房是势在必行的事情，加之我们中国人自始就有一种“名下有房，心里不慌”的情结，虽然一直在说房价居高不下，但我们仍然可以看到不少“勒紧裤腰带”前仆后继的买房者。物业税一定会影响房价，但究竟影响有多大，这是无法预见的，只有等相关细则出台后才会明确。另外，个人认为目前国内外的市场环境尚不稳定，且物业税的开征涉及内容过多，近期恐难以实施，所以购房者还是应根据自身实际情况选择购房时机。
生活就是理财
■ 陈天伦
我是做服装出口生意的，工厂不大，金融危机前生意还算不错。从去年4月起，定单越来越少，工厂开始赔钱。我不得不收缩规模，厂房部分出租，工人裁掉大半，结果还是赔钱，不得已我把好不容易经营起来的工厂卖掉了。原来我手里有1500多万，这次卖厂子差不多有500万，再加上一些房产，我的全部家底就是这么多了。
老婆说，生意越来越难做，40多岁的人了，还拼什么命啊！在厦门有我们这样家当的人能有多少！我们家总共三口人，没有别的奢求，就盼望儿子过几年去国外读书，我们俩口子后半辈子能太太平平地度过。
说实话，老婆的想法有点天真，身为家里的顶梁柱可不能不考虑风险。我的担心是，2000万听起来数目不小，但是生意没了，等于坐吃山空啊。今后几十年再遇上几次通胀，钱蒸发掉一半也是有可能的！身边的朋友告诉我，钱不能就这么闲着，要买些股票基金保险什么的，可是我只会做工厂，哪懂什么投资理财。那一阵子我没少往银行跑，他们说现在市场不好，不让我买股票，推荐我买理财产品和债券基金。我一听理财产品一年才赚那么一点点，跟我做生意的收益简直没法比。到是买了一些债券基金，赚得也不多。我想，照现在这样没着没落地做下去，2000万真是朝不保夕啊。那一阵子，2000万像个大包袱，背不起又放不下，把我折腾得够呛。
大概是去年6月份，我跟建行某网点经理提起这话头，希望他帮我想想办法。他说，网点做做日常业务还可以，我的事情应该找建行厦门财富管理中心。
我记得很清楚，第一次去财富管理中心，是两个理财师和我坐在茶室里一起谈的。他们事先准备了一个问卷，问了我一些问题，包括我曾经的投资经历，投资需求及目标，目前投资状态，风险偏好什么的。这套程序各家银行都差不多，所以我并没有太在意。
两天后我收到建行财富管理中心理财师出具的一个理财建议书。这个建议书挺特别的，开头是这样描述的：“如果只把一间空空的大房子摆在你面前，把它装修一下，你一定会一头雾水；但如果先画一张装修效果图让你照着做，你的感觉是不是不一样？”的确，理财建议书为我描绘了一张投资理财“效果”图——我的资产应该分为两部分：目标性资产和自由储蓄资产。目标性资产安全第一，而且要稳赚；根据我的风险偏好，我的自由储蓄资产占比会小一些，这部分资产收益不固定，可能赔也可能赚，赔与赚全看理财师的产品配置和售后服务……经他们这么一规划，我的心情好多了，至少我的2000万的风险被分割了，不是搅和在一口锅里了。
我并不是一个不能承受风险的人，所有的生意都有可能赔钱。我担心的不是风险，而是需要你告诉我，在最极端的情况下我会亏多少钱？你如果告诉我会亏50万，OK，这是我能承受的，我需要知道这个底线。建行就厉害在这，他们告诉我，我在1900点做什么样的投资组合，会有什么结果，在2600点时又会是什么结果。在不同的点位他们都有不同的投资组合方案。在厦门还没有哪家银行能做到这样，所以我决定把全部资产交给他们打理。
当我第三次从建行财富管理中心出来时，我的心情完全不一样了。我明确地知道，我的目标性资产是1500万，它的长期平均年回报是8%，而且这部分资产的安全性是第一位的，也就是说，下半辈子即使我什么都不干，我们一家三口也能舒舒服服地活。剩下的500万让我“随便”折腾，赔了赚了都没有压力。
与厦门建行财富管理中心打交道已经一年了。我的500万不但没赔，还赚了不少。在理财师的指导下，我买基金炒股票，还做纸黄金。老婆说我变了很多，原来只知道挣钱，现在学会了理钱；原来不会花钱，现在吃穿都讲品质，还学着买一些艺术品。我认同建行理财师的一个观点：生活即理财，理财即生活，如果理财只是金钱数字的增加，那还有什么意思！（建行厦门市分行财富管理中心提供信息支持）
体验
“黑金”香江观名校
■ 本报记者 薛洁
近期，四川省分行财富管理中心组织了10户黑金级客户家庭赴香港，参加了为期3天的“建行财富－香港名校”参观活动”。
本次活动，该财富管理中心邀请了建行黑金级客户本人及其子女共同参加，以参观香港中文大学、香港理工大学以及感受校园生活为主线，让孩子走进香港大学生活，让父母感受亲子之情，整个活动过程欢乐和谐，给参与者留下了深刻印象。
到港第二天，10户黑金级客户家庭兴致勃勃地参观了香港中文大学。父母和孩子们游览了校园，参观了校内的专题和校史博物馆，倾听校内工作人员的校史讲解，与学校招办主任交流谈心……一日的参观和浏览，让大家领略了名校的风采，感受到大学校园浓厚的文化底蕴和朴素的校园生活。
一位客户对记者讲，孩子们是有眼界和判断力的，他们看的好东西多了，自然心生向往。在参观完香港中文大学后，他的孩子就说，这所大学已成为她心中的香港太阳，她喜欢那里透明的天空、绿绿的草地，更喜欢那里的安静，到那里读书一定不错。
一位家长对建行提供的悉心周到的服务表示感谢，“从港澳通行证、酒店安排、保险等事宜，都是四川建行财富管理中心一手操办的。他们想得很周到，到达香港的第一天，就安排我们参观了香港海洋公园和海洋馆。”
温州分行财富管理中心
建行温州分行财富管理中心成立于2007年底，包括理财室、多功能区、低柜区、休闲区、品茗区等。
产品月报
本月普通类理财产品呈现几个特点：
一是产品发行总量上升，平均委托期限略有缩短，平均预期最高收益微幅上涨。二是人民币产品占比上升至85%，除澳元外的其他外币产品发售数量均有不同程度的下降。三是固定收益权类产品的投资价值最高，主要缘于存在第三方担保机构。风险债券类和票据类产品投资价值较低。债券货币市场类产品是低收益低风险。信贷资产类、外币债券货币市场类及混合投资类产品收益较高，风险较大。四是债券货币市场和信贷资产为普通类人民币产品的主要投资方向；外币产品依然以外币债券货币市场为主，本月增加1款美元信贷产品。五是人民币产品和外币产品存在四点不同和一点相同。发行主体不同，上市股份制银行是外币产品的主要发行主体，而人民币产品除上市股份制银行外，还包括国有控股银行；收益类型不同，非保本浮动收益是人民币产品的主流收益类型，而外币产品则以保息型为主；委托期限不同，人民币产品的期限相对分散，而外币产品集中在几个关键期限：1个月、3个月、6个月和1年；投资方向不同，人民币产品的投资方向纷繁复杂，而外币产品则相对单一；设计结构相似，人民币产品和外币产品均为到期支付型，“银行主动，客户被动”的局势依旧，即使可提前赎回的产品，也具有昂贵的赎回费用。
本月结构类理财产品有如下三个特点：
产品发行数量较4月有所减少，但降幅不大，并且标的资产分布齐全，从前几个月集中发行利率类产品，转为股票、汇率和商品类产品均衡发展，但本月股票类产品占比明显增加；结构类产品以挂钩香港股票尤其是红筹股为本月的一个热点；结构类理财产品的推出不能盲从，而是要从入场时机、标的选择、期限跨度以及结构设计等因素综合考虑。不同标的资产应对应不同的结构类型，其超额收益与最差值有着较大差异。 ■ 社科院金融研究所理财产品中心
理财指引
汇市
美元 市场上投资者对于全球经济复苏的预期不断升温，使得美元避险需求减弱，商品价格不断回升也拖累美元汇率。近期有关建立新型全球储备货币的讨论一直不断，也打压了投资者对于美元的信心，投资者对当前美国实施的某些政策，如量化宽松措施，可能产生的后果存在疑问，这使得美元近期始终弱势状态，3月初以来美元重回跌势已3个多月，美元指数从89.58跌至6月初78.34，目前处于超卖状态，从技术看需要一定时间的反弹来释放这种压力。
欧洲货币 尽管多个评级机构将英国、爱尔兰等国主权评级调降，欧洲货币对美元近1个月来多数时间仍处于上升状态。前期有调查称10个发达国家的货币当中，英镑被低估程度最为严重，基于补涨的需要加之市场风险偏好回升，导致近一个月传统高利率货币英镑表现明显强于其他货币，
日元
商品货币 近一个多月来，由于市场风险偏好继续回升，凭借固有的高利率优势及商品货币属性，并且澳大利亚最新公布的就业数据好于预期，商品价格持续攀升，使得澳元走势保持良好状态，澳元兑美元汇率延续自4月初至5中旬上涨势头，由0.75附近连续上涨，升至最高0.8263。成为自
商品市场
商品价格继续受益于美国预算赤字飙升，美元汇率走弱和通胀压力上升等因素。商品指数近一个月上升6.27%。
由于前期各国推出经济刺激计划并增加了市场流动性，投资者也对潜在通胀压力感到担忧，特别是当就业市场显现改善迹象之时，投资者更加关注商品市场。近来一个月原油价格表现非常突出，自
近一个多月来大部分有色金属品种保持较强走势，最弱的金属品种是铝、农作物中大豆走势较强。
贵金属市场 4月底以来国际现货黄金价格走势又重新恢复与美元汇率的负相关关系，
操作建议：
1、无论如何现在美元处于超卖是肯定的，因此美元会有一段时间的反弹，投资非美货币短线风险在加大，可适量部分持有美元来避免汇率风险。
2、近一个月来日元走势弱于大部分货币，短线日元处于较好的位置，近期美元兑日元在99附近有较强压力，可适当考虑购买日元，止损设在99.00之上。
3、6月初以来在美元反弹之际，欧元回落较快，由1.4250之上回落到1.40之下，短线有可能会继续调整。欧元短线以观望为主，中长线也可考虑少量介入。
4、英镑近一个月走势表现较强，但随着美元汇率反弹，英镑回落调整的概率也很大，短线宜观望。
5、商品价格近期存在回落可能，前期购买商品货币的投资者可考虑卖出，并买入美元或日元。
6、近期黄金价格受压于1000美元/盎司整数关口，短线仍有可能进一步调整，短线操作为主，支撑点为925美元/盎司和900美元/盎司。中长线1000美元/盎司被突破的概率很高。
7、原油价格升至72美元/桶，现受压于年线，回落概率较高，但若能进一步向上突破，则下一压力在90美元/桶附近，中线支撑在58美元/桶。
8、目前全球对于经济复苏过分乐观，市场风险偏好恢复较快，但这种情况不可持续，需要充分的警惕。
■ 建行广东省分行私人银行部邓为民
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