■　李忠

    随着2009年下半年经济走势不确定性的增强，这一段时期也进入到了一个经济预测的高峰，各种预测纷纷出炉，有时候甚至会出现同一预测机构的两种声音。更有甚者，同一个人也会发出两种声音，而且这种声音还发的相当科学，比如说：“今年（2009年）下半年，中国出现通胀和通缩的可能性同时增大了。”专家就是专家，不说预测的准不准，但就这句预测的话本身，就够我们理解上十天半月的。到底为什么会出现这种预测呢？其实如果我们仔细深究一下，就会发现对今年下半年的经济预测，特别是地产走势，确实存在着两种判断。同一套数据可以反推出两个方程式，一个向上行，一个向下行，到底用哪一个也够专家们为难的。

    如果把上面的说法再往前深究一步，我们就会讨论到一个方法论的问题。有什么样的规律假设，就会有什么样的方程式。然后，根据这个方程式，我们再代入数据就能得到上行或者下行的一个经济预测结果。因此说到底，规律假设才是探讨所有问题的根本。比如凤凰卫视在一虎一席谈中讨论，应不应该取消经济适用房这个问题。大家都列出了各种各样的数据与论据，其实，讨论这个问题的前提应当先明确一句话——到底作为人权的组成部分的，应当是居住权还是人们的房产权？如果是居住权，那么居者有其屋的内涵就应当是让人人有房住，而如果是指房产权，那么居者有其屋的内涵就应当理解为让人人有住房。如果这个问题不能达成共识，那么对于中国社会住房保障体系的讨论就永远也不可能达成一致的意见。

    所以，在讨论一个趋势之前，我们一定要讨论左右这个趋势的规律。很多人会说，规律都是明摆着的，似乎不怎么需要讨论。但其实这些看似显而易见的东西，却往往是我们最常出错的地方。

    下面说一个例子，建筑公司出身的开发商是不是更容易把房地产开发做好呢？我曾经向很多企业问过这样一个问题。在过去的十年中，在前五年问的时候，多数人都会说是；在后五年问的时候，多数人都会说否。因为，他们看到了很多事实——有很多资深建筑公司出身的房地产企业做得并不好。因为看上去建筑公司与房地产开发的规律很相似，甚至其工作流程也相当重合，但是，深究下去会发现这是两个完全不同规律的行业：

    一、在保证质量的前提下，建筑施工时一个进度逻辑，越快越好，但房地产开发却是一个节奏把握逻辑，踩准点比开的快是更重要的，所以房地产公司的老总最要紧的事是观察形势，而不是督促进度；

    二、在保证质量的前提下，建筑施工是一个成本控制逻辑，而房地产开发则是一个投入产出比逻辑。所以说，建筑施工的钱是靠省出来的，而房地产开发的钱是靠赚出来的。对房地产开发而言，多花钱未必是坏事，只要你的钱花到了点子上，就能制造出卖点，反而能赚到更多的钱；

    三、建筑工程质量是一个理性评估逻辑，而房地产产品质量则是一个综合感受逻辑。换言之，要评论一个房子盖得是否结实是容易的，而结实的房子却不一定好卖。要想让房子好卖，还必须在策划、定位、销售、物业管理、售后服务等诸多环节下功夫。这都是比单纯的建筑工程质量复杂得多的综合感受逻辑。

    看完了以上三个方面，我们就会知道要看清一个规律还真是挺不容易的。有时候我们认为不需要讨论的东西，还真得再多问一个为什么，否则，当我们预测的规律假设是错误的时候，我们的预测即是说中了，那也只能说是碰上的，而这种碰上的几率也肯定是比较低的。我们真得好好想想，应该用什么样的规律去预测下半年的房地产走势。这里面最关键的问题，是我们把房地产看成是一项消费品供应，还是看成一种投资。用这两种不同的方法观察下来，得到的结论也是完全不一样的。

    事实上，投资行为与资产属性是影响2009年下半年中国房地产走势的真正规律。因为对于多数购房人而言，在购房行为中更多考虑的，绝不只是解决一个居所，而更多的是考虑一种投资，而对投资涨跌的预测将会直接左右其购房行为。也正是由于这个原因，所以在国外的大学中，房地产专业既不在建筑系也不在工程系，而是在金融系。这种院系的划分其实反映了一种对规律的理解——地产变化的规律的确与资产的涨跌规律是更相近的，而与消费品的供需规律是不那么一致的。所以，资产属性对于房地产涨跌规律的影响值得我们进一步探讨。

    （转载于华高莱斯内刊—技术要点《地产观》，经删节和改编）

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