■　王桂芳

    俗话说，一铺养三代，又道，家养店，店养家。我们目前的状态是“家养店”。

    由于两年之前几次错过良机，上海内环线之内商铺的价格已是飞涨。我们的财力已拿不下看得上眼的市区约100平方米的商铺。于是，我们的视线扫向市郊新城。现在买下的商铺，面积约350平方米，当时售价是每平方米8500元。

    由于商铺地处市郊，人气不旺。虽已交房，但短期内还不能收租，从“生铺”到“熟铺”估计要三年。如何养铺，于我们又是一次理财能力的考验……

    为养铺，我们家庭资产负债表一下子来了个大“变脸”。

    我们是这样安排财务的：由于商铺总价近300万元，当时手头的现金流不过240万元，所以向银行借贷100万元（10年期按揭），每月固定要还1.1万元。去掉首付款200万元，手上留下40万元“对付”每月按揭还款及生活杂项。我兼职打工的收入约5000元，其中一半以上也用于冲抵按揭款，总之，家庭每月平均开销控制在2500元以下。

    上海当时的商铺价每平方米从5000元到50万元落差，日租金则每平方米从0.5元到50元不等。估计3年后，我的商铺租金收入冲抵按揭款后，每月将产生固定的现金流超过5000元，随着租金水平的提高，2年以后的回报会有一个快速增长期，一般6年之后进入平稳期，到那时，每月的租金收入将超过2万元。

    每想到“投资”二字，我便马上联想到巴菲特投资中石油的案例。选股与选铺的“经”是相通的。

    我以为，巴老之所以慧眼相中中石油，主要是两个买点，一是当时该股价值远高于市场价，即价值严重低估；二是该公司每年派现率远高于银行存款利率。巴菲特中石油的持仓成本在2元之下，时间不过一年，该股就已经6元多，市盈率不过10倍左右。

    回到“铺经”，可以套用以上两个买点。再评价我的商铺，符合中石油的第一买点，估值偏低，目前已升值50%多；但现金回报短期表现较差，不如中石油的第二买点。以中长线眼光看，5年之后，我们的商铺或可成为巴菲特中石油版之物业。到那时，我们就可以养老无忧啦。

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