■　本报记者　张小雅

    10月底，于先生接到某国有商业银行客户经理发来的短信，上面告知该银行正在销售一款房地产类信托理财产品。一直对此关注的于先生马上回电进行咨询：“这款产品收益率现在有多少？抵押率是多少？哪个信托公司的？”

    挂断电话，于先生已经决定购买这款预期年收益率为8.5%-10%的产品了。他告诉记者，自己关注这类产品已经有一段时间了，其预期年化收益率较上半年已经提高了2-3个百分点，达到8%-10%，“而且这个产品抵押率很低；从信托公司的过往兑付情况看，风险也在自己可承受范围内。最近半个月，我周围不少人都已经或打算购买了。”

    房地产类信托理财产品为何突然火爆？记者采访了建设银行北京市分行产品团队的小陈。他告诉记者，目前这类产品都是滚动成立、滚动销售，更新快、卖的也快。如此吸引投资者主要是因为其预期年化收益率较之其他银行理财产品高出许多。虽然这类产品的认购门槛都在100万以上，但投资者依然踊跃。

    据普益财富统计，三季度房地产类信托产品的发行数量是128款，占比32.94%。其数量创下2009年以来单季度新高，并超越证券投资与工商企业领域产品，首次成为集合资金信托的最主要类型。“并且这种‘供销’两旺的状态在近期内不会有改变。”小陈接着分析，“在银行贷款紧缩的情况下，对于现金流有需求的房地产企业基本都会选择信托渠道融资。虽然融资成本较高，但方便、快速，是性价比仅次于银行贷款的融资渠道。”

    小陈的说法也得到了信托公司工作人员的认同。金谷信托的一位客户经理表示，“新国五条”之后，政府在20多天的时间连续出台了加息、调高存款类金融机构人民币存款准备金率等货币调控措施，使得房企面临的资金链问题更加严峻。“调高准备金率令企业和个人贷款难度增加，但借贷成本并没有上升；而加息则令贷款人的成本增加，令其考虑风险上升因素而谨慎借贷。不过从两方面看，房地产企业的借贷融资渠道已经收紧很多了。这也是房地产类信托理财产品的预期年化收益率在近期推高的原因，说明房企的融资需求越来越迫切了。”

    10月27日，央行公布的第三季度金融机构贷款投向统计报告也表明，房地产贷款增速处于回落趋势。且据央行上海总部及北京营业管理部的统计，房贷新政出台后，京沪等地房地产类贷款总体呈现放缓态势。

    而房地产企业另一重要的输血渠道，股市融资也受到阻隔。10月份，证监会公布暂缓受理房地产开发企业重组申请。据安邦咨询统计显示，截至11月9日，房地产行业今年在一级市场上的融资总额为153.61亿元，其中，增发52.61亿元，债券发行101亿元。首发、配股和可转债三种融资渠道均无斩获。这些数字与往年相比已经明显缩水。2009年，房地产行业在资本市场共融资1218.35亿元。即便在房地产政策紧缩的2008年，房地产行业募资总额也高达898.11亿元。截至11月14日，已经有招商地产、世茂股份和中天城投等房地产上市公司推迟或放弃了再融资计划。

    “在政策紧缩情况下，信托是房企筹集资金最重要的渠道。但房企借道信托融资支撑资金链运转，如果依然造成房地产开发过热，削弱了楼市调控预期效果，政府肯定会采取干预。一旦这条渠道也被封锁，房企可能会通过民间借贷或其他渠道筹集资金。到时，政府监管会更加艰难。”中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，“融资方给予投资者高额收益的前提是，房地产项目是否能顺利产生预期的现金流，也就是和房企的销售情况密切相关。”据11月11日国家统计局公布的房地产运行数据显示，10月份全国商品房销售面积环比下降11.2%，商品房销售额环比下降7.7%，当月房地产开发投资和房屋新开工面积也出现不同程度的环比下滑。业内人士预计，房企会在明年1月份才能感受到资金链短缺带来的“寒流”，届时房地产类信托理财产品的风险也将加大。