■　刘杉

    预测房价是个受累不讨好的事情，尽管如此，经济学家和评论家还是乐此不疲。但凡预测者，两种类型最讨好。一种是坚定看涨派，他们总是获得市场支持；一种是坚定看跌派，虽是百战百殆，但是民心所向。

    今年以来，政府调控政策不断加码，除了严格信贷政策外，更有地方政府不经过立法程序就推出房产税，最后发展到干脆直接限制购买。面对如此强烈的调控政策，恐怕各路人马对房价的判断都会陷于迷茫。

    早在新年前，我在搜狐经济学人年会上主持房地产论坛，参会嘉宾都认为房价太高，但没有人认为房价马上会跌，就连坚定的看跌派中国社科院研究员曹建海，也不敢妄言房价下跌。也有中介公司董事长认为，房产税或许是压垮房价的最后一根稻草。

    我属于两不靠，房价涨的时候，我总认为该下跌，理由就是政府是理性的。后来发现我错了，其实政府的理性只有经济理性，而经济理性告诉他们，房地产来钱最快。由于政府官员都干不长，而房地产就成为他们获取短期利益的最好手段。所以，历次的房地产调控都是半推半就，半真半假，最后搞成了假调控，真涨价。现在大家开始看跌房价了，我倒认为，房价还会坚挺一年以上时间。

    近来各地政府纷纷出台住房限购令，这看起来很美，似乎抑制了住房需求，也就限制了房价上涨。不过，限购也改变了市场预期，进而也限制了房价下跌。道理很简单，政府之所以限制购房，就因为需求旺盛，这意味着价格还有上涨空间。政府限制购买了，必然使存量房主人也会产生不卖的想法。所以限购令的结果是成交量急降，但价格保持稳定。没有了买卖，也就没有了价格，也不可能降价。

    如果说真正影响房价的重要因素是市场预期，那么影响预期的关键是货币供给和住房供给。也就是说，流通中的货币量会影响需求，而土地制度则影响供给，二者相互作用就会影响市场预期和价格。我们知道，如果货币存量保持稳定，那么在供给水平不变情况下，价格就难有起伏。这时地方政府若要扩充财源，就只有出售更多土地。这是因为，如果货币供给受到约束，流动性相对短缺，市场不会出现涨价预期，开发商不会囤地，地方政府也就无法靠限制土地供给来推高地价，进而也就无法获得土地超额收益，而只能靠多卖地“走量”了。因此，如果给定货币供给数量，地方政府获取收入的办法就只能是增加土地供给数量，而不是像现在这样“囤积居奇”，靠土地“单价”取胜，也就不会人为抑制住房供给了。

    从根本上看，中央政府宏观调控的最好手段是改变货币供给和改革土地制度。如果这两条做不到，其他的调控都是短期行为。当然，此次调控的想法是先限制房价上涨，然后再通过增加保障房建设来增加供给，达到以时间换空间的目的。虽然总体看，这种办法有一定效果，但对于商品房而言，则价格不会在短期内出现下降拐点，关键问题就是货币的长期超发和居民的持续通胀预期。

    影响居民通胀预期的货币因素有短期的，也有长期的。短期因素是每年的信贷和货币增速，长期因素则取决于人民币升值速度。

    一般而言，为刺激经济增长，货币都适度超发，否则会导致通货紧缩。广义货币M2增速一般高于GDP增速和物价增速之和3个百分点左右，这样既可保持经济增长活力，亦可抑制物价上涨速度，从而实现稳定增长。但在国际金融危机期间，各国为刺激经济，实行了超常规货币政策，导致货币过量发行。在这场货币盛宴中，中国货币数量不仅严重超发，而且很快引发资产市场和实体经济的价格波动，居民形成高度通货膨胀预期，进而进一步刺激资产价格上涨。本轮房地产调控就是在货币过量增发，且通胀预期强烈条件下进行的。一旦预期通货膨胀成为现实通货膨胀，再加上居民缺乏资产保值手段，那么房地产就必然成为资金热捧的对象。

    中国房价持续上涨，其实也与长期货币供给增长过快有关。由于中国外汇储备过量，又坚持人民币不升值，结果导致基础货币增发，从而带来持续几年的流动性过剩，最终过量资金被房地产吸收，推动了房价持续上涨。如果不解决货币存量过度增长这个根本问题，房价上涨，就是经济规律使然。反过来看，一旦货币存量得到吸收，房价就要调整到合理均衡水平。

    我的结论是，限购令和房产税不会促成房价下跌，只有在人民币加快升值，汇率达到均衡水平时，房价拐点才会出现。那个时候，即便政府鼓励购房，房价也抗不住。这个时间，大概需要两年左右。（作者为中华工商时报副总编，经济学博士）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）