背景：截至3月21日，万保招金四家龙头房企2010年年报悉数出炉。除招商地产外，四家公司均实现了销售额的同步增长，但差距进一步拉大，万科增幅超过70%，保利增幅超过50%，金地低于40%。

热点：四大龙头房企的分化之路

万科在2010年实现销售额1081.6亿元。成为首家年销售超过千亿的房企。

千亿销售额的万科：通过合作之路提高净资产回报率

    在2010的年报中我们屡次提到要“追求有质量的增长”。从这个角度出发，2011年万科的首要追求指标是股东回报水平，体现在项目层面主要是IRR（内部收益率）、在公司层面主要是ROE（净资产回报率）。提升ROE的手段是多方面的，产品性能、经营效率的提升和有效的成本适配、费用控制都是基本的“内功”。2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70%左右。2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。合作比例越高，意味着万科用同样的净资产，可以操作更大的规模，获得更多的品牌、管理输出收益。尤其在股权融资受限制的情况下，通过合作获得发展的价值变得更大。——万科董秘、首席研究员谭华杰

2010年保利地产实现营业额358.94亿元，销售收入增长52.5%，总资产增长69.57%，增至1523.28亿元。

急速扩张的保利：五年再造一个保利的目标不会变

    2010年我们新增了浙江、青岛、阳江和丹东4个公司，新进入城市12个，全年营业收入来自17个城市。与往年不同的是，除广州外，保利地产开始在多个城市和地区实现多项目运作。这使得在扩张土地储备的同时，保利市场占有率亦在提升。2010年全国市场占有率超过1.5%，但在已布局，并形成产品供应的城市，保利地产的市场占有率超过4%。2011年的业绩增长依然锁定在30%，五年再造一个保利的目标不会变。

    我们认为，2011年一线城市购房需求将受到影响，房价可能出现阶段性波动。所以我们已经向更多二、三线城市纵深发展，可以规避市场风险。——保利地产

2010年招商地产实现签约销售金额仅146.25亿元，比上年同期的148.42亿元有所下降，成为龙头中唯一没有实现业绩增长的公司。

跌出第一阵营的招商：提升地产业务地位，向商业地产倾斜

    根据招商地产的公告，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司。分立基准日为2010年12月31日。分立后的存续公司名称不变，仍为深圳招商房地产有限公司，由招商地产100%控股。如果重估的话，2010年年末的招商地产总资产规模为500多亿元，其中商业地产的资产规模接近100亿元。成立新的商业地产发展平台，一方面因为招商地产多年来已经积累大量持有型物业，且仍以每年几十万平方米的速度扩张，新的市场变化要求打造更强的专业化管理团队和平台。另一方面，招商地产希望塑造一些专业的商业地产运营管理品牌。与资产分立相匹配的是，招商地产此前已经完成了新一轮高层人事布局，有望在招商局集团的地产资源整合中发挥更大作用。未来招商地产的商业业态主要包括购物中心类、酒店和服务式公寓、写字楼管理及工业园区管理等类型，其中拟在南京和重庆分别打造一个花园城购物中心，在北京和深圳分别打造一家希尔顿五星级酒店。——分管商业地产的招商地产副总经理张林

金地净利润增幅最高，归属上市公司股东净利润27亿元，同比增长达52%。

净利润增幅最高的金地：“金地”即金融+房地产

    公司未来两三年拟设立规模为80亿至100亿元的人民币基金，主要投资于住宅产业，也会用于商业地产和并购。作为资金密集型企业，地产公司最重要的是投资和融资。今年，将加大项目股权融资的力度，力争房地产基金和信托产品的融资额各占资金需求总额的20%。之前，金地集团在房地产金融方面已有所动作，如与UBS成立美元基金，与平安信托合作发行房地产信托产品。金地集团今年的投资规模大约在150亿左右，其中50亿元通过战略合作方式完成。如果今年能够成功融资的话，投资规模还会更大。——金地集团董事长凌克