■　本报记者　张小雅

    从2010年1月10日国务院发布“国十一条”以来，政府先后于2010年4月17日、9月29日、2011年1月26日发布“新国十条”、“新国五条”、“新国八条”。几番调控将二套房首付比例不低于40%的标准逐渐调高至60%，且二套房贷利率不低于基准利率的1.1倍；禁止部分城市发放三套及以上住房贷款；并将以户籍为核查标准的限购令推向全国。至此为止，这轮调控被业内称作“没有最严，只有更严”。如今一年已过，各大上市房企正陆续交出2010年的“成绩单”。

    截至4月7日，120余家上市房企中的81家公布了2010年的年报。数据显示，81家公司净利润总额超过400亿元，同比增长三成。同时，这些开发商手中握有将近1800亿元的现金，但是在“富足”的背后是经营现金流的大幅下降。81家中有可比数据的70家房企经营性现金流净额总数为-683.72亿元，同比减少了246.58%。以几家房地产龙头企业为例，保利地产2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元，同比2009年的-11亿元下降了212.7亿；招商地产2010年经营性现金流量净值为-44亿元，同比去年的71亿元也大幅下降了115亿；此外，万科A、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。经营性现金流大幅减少的同时，这70家企业的年报还显示出存货总额为8479.40亿元，同比增加41.7%。

    年报显示，房企在住宅市场多管齐下的调控下显现出资金压力，这让部分房企在寻求业态转型方面表现出更多积极性。在3月份集中召开的2010年业绩发布会上，招商地产和金地集团都正式宣布即将进军商业地产市场。金地集团将在国内外聘请专业人才组成的管理团队负责商业地产业务的发展，使商业资产总额达到600亿元。这几乎相当于再造一个金地。而招商集团更是将全资子公司拆分为存续公司和新派生的深圳招商商置投资有限公司。以往只专注于住宅地产的万科从09年高调宣布转型持有多种物业类型后，其高管在去年出席众多公共场合时均提及加大商业地产投入才是“后新政时代”的应对之道。

    相对于住宅，商业、旅游地产不仅不会受到调控，反而是国家鼓励的产业。3月22日，世茂房地产副主席兼执行董事许世坛称：“现在住宅受到的冲击比较大，但高科技产业、旅游、商业不但没受到影响，反而市场占有率、销售情况非常好。旅游地产的市场潜力很大，所以我们非常看好旅游地产产业，也希望能将该产业独立上市。”

    在中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》榜单中，这一观点也得到了有力证实。万达集团凭借商业地产在全国范围内的热销，以187亿元获得销售金额一举获得季军位置。以万科、绿地集团为代表的不少商品住宅开发为主的企业在加码商业地产之后，企业业绩也得到了提升。其中，万科集团一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%，而绿地集团一季度商品房的销售金额中，商业地产占比近三成，中粮集团亦凭借商业地产的因素首次进入排行榜前二十。与此同时，一季度全国主要住宅房地产市场成交整体并不乐观，京沪穗深四大一线城市成交量环比约降四成。

    4月5日晚间，央行宣布再一次加息。业内普遍认为一季度低迷的成交态势在短时间内不会有明显改观。国家统计局的数据显示，2010年房地产开发企业资金余额超过2个亿，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。因此，如果低成交量的状况持续到下半年，将会对开发商产生明显影响，尤其是一些中小房地产公司。

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    现金流量分为经营性现金流、投资现金流和筹资现金流三类。其中，经营性现金流是指直接进行产品生产、商品销售或提供劳务的现金活动，它们是企业取得净收益的主要交易和事项。