本报记者　张小雅

    近日，记者获悉，房地产类信托产品在四大国有商业银行中被全面叫停。其中工行、建行分别全面叫停了除保障性住房之外的房地产信托业务，中行和农行则已从审批层面叫停该项业务。虽然银行人士均未表示是否源自监管层的要求，但自去年银监会叫停“银信合作理财产品”之后，房地产信托产品一直处于银监会的严格监管之下。去年12月，银监会颁布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求对房地产信托业务进行自查和核查。今年5月底，银监会曾对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了“窗口指导”；6月底，银监会要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”。

    建行相关人士表示，此次全面叫停或源于上半年房地产信托产品的“大跃进”式发展。中国信托业协会发布的最新数据显示，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。从增长趋势看，房地产类信托产品发行数量在二季度呈现爆发式增长，多达225款，较一季度的108款数量翻番。从收益率来看，房地产类信托产品也独占鳌头。投资者的收益率能占到10%-15%，而上半年集合信托理财产品的平均收益率只有9. 46%。普益财富研究员范杰告诉记者，随着收益率的上升，房地产信托理财产品积聚的风险也在加大，叫停产品也是为了和此前房地产调控政策保持步调一致。

    据普益财富统计，在房地产信托理财产品叫停的7月，其发行数量就大幅减少。7月1日-8月11日的发行数量为68款，而6月份这一数字为93款，占集合信托理财产品发行总量的比例由29.62%降至25.09.%。在7月发行的产品中，预期年收益率也有所变化。产品期限在2-3年的收益率高于3年以上年收益率0.4个百分点。范杰表示，房价不降，房企的资产质量就不会有大问题，收益率倒挂表明房企最看重的还是资金的流动性。在7、8月份发行的产品中，还有另一个特点，以往信托发行普遍受到中小房企的青睐，而近期一些上市房企也开始通过信托融资。“说明现金流短缺的问题已经开始往一些有规模的房企蔓延了。”在已经发布中报业绩预告的沪深上市房企中，业绩预增和业绩预减的房企基本各占据半壁江山，与去年同期普遍飘红的业绩形成鲜明对比。在业绩预减的房企中，甚至包括了四大房企龙头之一金地集团。

    但对于更多仍在现金流泥潭中挣扎的房企而言，目前更紧急的事情是另取他道进行融资。据悉，信托公司已经准备采用股权分红型产品设计，即信托公司与开发商约定一部分固定的产品收益，另一部分收益并不确定，而是通过持有一部分开发商股权，后期与开发商商定这部分股权的最后分红。这种做法介于投资类产品与融资类产品之间，并不属于目前银监会监管严查的范围。对于曾经报道将于今年上半年引入的房地产信托投资基金模式（REITs），范杰明确表示目前不太可能，“如果以公司型的模式运作，中国完全没有先例；如果以契约型的模式运作，信托收益份额的转让也无既成法律和制度约束，可操作性很低；另外这也有违政府目前房地产宏观调控的初衷。”

    据悉，房地产信托理财产品叫停后，各银行都在用其他投资标的的信托理财产品弥补空缺。在工行位于北京海淀区的一家财富中心，客户经理告诉记者，银根收紧后，很多工商企业同样面临融资难题，其中不少企业也选择了信托融资。“目前我们向客户推荐的都是工商企业信托理财产品和基础设施类信托理财产品，预期年收益率平均能达到8%左右。大家虽然不发行（房地产信托产品）了，但都在静观其变。”“你认为房地产业未来预期如何？”“我个人还是比较看好，一旦监管放松，房地产信托产品还会重新抬头。”

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房地产信托投资基金（REITs）：全称“Real Estate Investment Trust”。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs性质上等同于基金，少数属于私募，绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。