刘杉

    中国股市近两年流行拿着地图炒股。由于中央政府不断推出地方区域振兴规划，因而股市中游资热衷于炒区域经济概念。

    与此相似，在实体经济和虚拟经济中，热钱也采用这种轮炒方式，其中房地产更成为轮炒的长线品种。房地产投资早先集中在一线城市，逐渐向二线城市扩展，但随着资金充裕，再加上住房限购令的推广，房地产投资也出现拿着地图找热点的场景。

    限购令虽未实行，但抢购活动已经展开，限购令成了抢购令。

    经济学家说，货币存量像蜜，也像水。说货币像蜜，是指货币最初会粘在一些地方，但随后会到处流动，最后失去粘性，像水一样四处泛滥。近来中国货币严重增发，货币存量大幅增加，投资房产成为资金保值增值最好方式。随着住房限购令实施，集中在一线和部分二线城市的炒房资金，也开始由蜜变成水，由集中在几个点，变为四处倾泻。

    房价受供求关系影响，不同城市房价有不同涨跌周期。一般情形是，一线城市房价过快上涨后，资金向二线城市流动，二线城市房价上涨后，资金向三线城市流动。这个过程，在通胀预期较强背景下，速度可能加快，但也会遵循一波又一波的规律。不过当政府推出住房限购令后，资金的自然流动过程改变了。虽然可以认为限购令实施后，或许抑制当地住房需求，但在限购措施实施前，实际是给市场提供了最后一波抢购机会。

    而在二三线城市推出限购令，富裕资金必然将投资目光转向次一级城市，这意味着，限价令实际将投机之水引向更多城市。换个角度，或许可以得出这样的结论：限购令抑制了部分城市房价上涨速度，同时推高了其他城市房价上涨速度。本来大城市购房困难，现在或许蔓延到全中国。如此看，限价令倒像是均价令，拉低了各级城市房价差距。这就像炒股，先炒蓝筹股，再炒成长股，最后炒垃圾股，每个板块都不会落下。

    限购令对于炒房者如是，那么限购令果真能够带来房价拐点吗？短期不行。限购令虽然抑制了短期需求，但同时也会抑制二手房和新房供给，使市场供求关系保持短期平衡。这种情况下，开发商资金链短期会出现紧张，并促使开发商降价售房，但由于需求在限购令下大幅减少，降价促销并无实际意义，房价也不可能出现大幅下行。事实上，政府并不希望房价出现下行趋势，因为政府既不愿看到银行出现坏账，也考虑到存量房拥有者利益，因为这是一个庞大的既得利益群体，既包括自住者，也包括投资者。投资者都是富人和官员，政府制定的房地产调控政策不可能损害富人和官员的利益，这事用脚都可以想明白。

    实行限购令后，住房成交萎缩，房价也有所松动，但不能认为房价拐点已经来临，只能看做是上升通道中的回调。有网友戏称，限购城市的房价停止上涨步伐，“不是停涨，而是涨停”。行政命令抑制下的房价缩量停涨，不能作为房价到顶的依据。

    从中长期角度看，房价拐点还未真正出现。只有在行政限制取消，房屋成交量和房价出现报复性反弹后，才有房价见顶可能性。

    房价是否出现拐点，决定性因素要看货币存量。只有抑制住货币增速，同时让实体经济吸收货币存量，才可能出现房价中长期拐点。这几年货币超发，其中有2009年极度宽松货币政策因素，也有外汇储备高速增长导致的外汇占款逐年增加原因。随着人民币升值速度加快，货币长期超发的因素将在一定时间内消失，这导致支撑房价长期上涨的力量不复存在。一旦人民币升值到位，房价将出现历史性拐点。

    当然，政府期望限购令能够抑制房价涨速，同时通过加快保障房建设，实现以增加供给来达到抑制房价的目的。但经验证明，市场远比政府高明，中国恐怕也不会例外。（作者为中华工商时报副总编、经济学博士）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）