本报记者　张小雅

    截至本月初，沪深两市房企中报披露完毕。尽管上半年遭遇“史上最严”的楼市调控，但房地产行业总体发展仍然向好。特别是龙头房企的业绩，并非像上半年市场猜测的那样，会因现金流压力和销售量的萎缩而走低。万科、招商、保利的净利润同比增幅分别为5.88%、39.84%、71.7%；它们为净利润总额贡献了近四成。这些龙头房企能取得靓丽业绩，主要得益于两点：从企业战略布局来看，全国或二三线城市布局的房企业绩明显优于单一一线城市布局的房企；从销售模式来看，高周转的销售模式让企业在调控中得到喘息机会。

    万科上半年实现销售金额656.5亿元，同比增长78.6%，已完成全年计划1400亿元销售目标的47%。从这一数据来看，万科仍稳居第一宝座。其中，深圳和上海两地的项目对万科的业绩贡献巨大，为地产业务总收入的贡献率分别为38%和34%。除此之外，早期布局二、三线城市带来的财富效应正逐步显现。上半年万科在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、武汉、无锡、青岛八个城市的商品房市场占有率排行居首位，在19个城市商品房市场占有率排名前三，进入城市数量已经达到50个。万科董秘谭华杰在中期业绩说明会上表示，在限购、限贷、限售等政策的影响下，客户的需求特征在发生变化，投资类购房继续受到抑制，高端产品的去库存化周期延长，以中小户型普通住宅为主的主流产品支撑了整体业绩，上半年万科销售产品中144平方米以下普通住宅占比87%。

    与万科地产同一天发布半年报的招商地产亦有不错业绩，和万科地产的“纵深策略”一样，招商地产上半年39.84%的净利增幅也得益于此。招商地产早在2002年就加大了向三、四线城市拓展的力度，目前已进入17个城市，总项目规模保持在1000万平方米以上。保利地产71.7%的净利增幅中，也特别提及进入郑州、合肥、宁波、德阳、通化等5个非限购城市的贡献度增加。

    在业绩说明会上，万科与招商地产均把加快周转作为主要的销售策略。万科目前以销售速度作为销售工作的主要控制指标；招商地产则通过主推尾盘销售、新项目开盘和签约率等方式，快速实现资金回笼。

    而“高周转”的销售策略，则让在港上市的恒大地产上半年销售额就追平了去年全年总销售额。中原地产分析师称，最先降价，快拿地、快开发、快销售，不注重单个项目的利润率向来是恒大地产的销售策略。一线城市的限购，让此前只出量却净利薄的恒大在上半年成为“黑马”，其58亿元的净利润远超万科的29.7亿元。

    而仅靠布局区域城市的区域性房企，则因限购令的发布使得现金流受到挤压。在限购的省份中，浙江以杭州、温州、宁波、金华、绍兴、舟山、台州7个城市的限购数量位居首位。此次中报，五家浙股房企数据均不容乐观。

    滨江集团净利润同比下跌40.16%，经营性现金流继续恶化，同比下降21.66%，且以81%的资产负债率摘得负债排名的“头筹”；广宇集团经营性现金流同比下跌162.82%；嘉凯城相比去年同期4.5亿的净利润，今年下跌幅度达到98.39%，经营性现金流已连续5个季度扩大；莱茵置业半年报也显示经营性现金流继续减少，同比下降竟达708.81%，资产负债率超过70%。

    伴随着资金链收紧以及企业盈利能力的降低，部分房企纷纷谋求转型。滨江集团开始试水生物医药，而且成立了创投公司。莱茵置业则宣布子公司莱茵达矿业拟以175万元收购华益矿业35%股权。中报显示，A股上市的房企中，已有20多家房企转身投资矿业，占比超过15%。某基金公司地产行业研究员表示，房地产是高投入的资本密集型行业，现金流相对紧张。中小房企选择进入的领域都是国家扶植且容易获得贷款的行业，可以相对缓解目前资金链紧张的问题。

    相比之下，龙头房企对未来的规划多为“谨慎扩张”。国土资源部数据显示，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，根据惯例，3、4季度会是土地的供应高峰。万科仅在8月份就拿地5块，其中2块位于北京。招商地产董秘刘宁表示，如果土地市场有合适调整，会首选在一二线城市扩张。保利地产下半年则将继续推售商铺、写字楼、公寓、LOFT等商业项目。

    上述研究员表示，从宏观经济而言，再出台房地产调控政策的可能性不大。因此，“在现有调控政策不变的情况下，企业战略的转型至关重要，大企业的全国布局和商业地产的深耕细作会带来长久红利，而小企业则只能在政策与转型之间的夹缝中谋求生存，等待政策的松绑。”