图1:四年后，摄影记者从相同角度拍下了同样的场景，今日的楼盘密度已远高于四年前。左边的人工岛是新建成的，楼盘也刚刚刚落成。按照三亚房协的备案数据进行统计（即已售房屋），住宅均价单价从2007年6000元，到2008年8000元，再到2009年9000元，2010年1万余元。但景观优劣之分导致价格差距很大，海岸线的房子单价7—8万元的也有。

图2:市区随处可见正在拓宽马路或铺设管道的基建改造工程。

图3:大东海支行全体员工合影。大东海支行是建行三亚分行网点中最南边的网点，也是此次采访行程中最靠近南中国海的建行网点。四年来，三亚分行依靠战略转型和政策依托，实现跨越式发展：2008年一般性存款达到41亿元，2009年这一数额为72亿元，2010年一般性存款余额85亿元，2011年上半年则进一步跃升至83亿元。三年时间，实现规模翻番。网点数量也从2008年的6个拓展至2011年上半年的9个。

■　本报记者　张小雅

2007年，本报记者即对三亚大东海景区附近的房地产业进行了采访。由于大东海景区周边交通方便，也是三亚最早开发的旅游区，各项生活附属设施很完善，离市区路程也非常近，其房地产价格和风向具有一定代表性，此次记者再次对其周边房地产情况进行探访，早已物是价非。除了房地产行业，高端旅游度假行业、游艇行业都是三亚近两年崛起的新兴产业。亚龙湾一带新建起一批六星、七星级酒店，豪华程度不输迪拜帆船酒店，吸引前来休闲度假的高端游客。游艇的兴起则更是吸引了大批国内外玩家前来“尝鲜”。这里的一切，都在向着“国际化”迈进。在“国际旅游岛”的标签下，一切都让人兴奋，也有些让人不知所措，就像刚刚翻开的封面。

    它是中国唯一一个热带海滨城市，是中国房价最高的城市之一，也是中外游客流量最多的城市之一，这个城市催生了特有的“候鸟经济”。它向人们展示着豪车、游艇，以及正在建造的“七星级酒店”，这些代表着中国新富阶层的所爱；另一方面，它也展示着这个城市的脆弱和迷茫，生活在那里的人们，不知道这个城市的未来会被定义在何处。

    它，就是三亚。2010年元月之后，它成为海南国际旅游岛的发展重镇。

老刘的房价体验

    “三亚的房价就像过山车一样，从2008年调控，到2010年《国际旅游岛规划》获批，再到今年的调控。先是小幅滑落，然后一夜飙升，目前二手房市场价格又开始下跌。”居住在三亚市里，并且常年工作在大东海景区附近的老刘向记者这样描述自己的房价体验。

    相比四年前，大东海周边已经是成熟社区了，四年前周围的楼盘刚开始起地基，今年已经都竣工交付使用了。不像凤凰岛和海棠湾那边，还在朝气蓬勃地开发，到处都是工地和打桩机。所以，现在客流也相对成熟，业主进驻的季节性很强，冬天来夏天走，以老人为主。四年前（客流）不像现在这么有规律，而且这四年外国人来大东海附近定居的不少，特别以俄罗斯、独联体国家居多，一部分租房，一部分住酒店。好多人在这里已经安家、做生意了，做餐厅，做按摩的都有。

    我个人感觉，四年来大东海周边房地产规模的扩张速度，楼盘建造、销售的速度应该是翻番的，不是百分之几十能形容的。前几年来三亚买房办按揭的很多，这两年才逐步下来一点。其实有钱人也是要办按揭的，因为海南房地产市场一直不是很成熟和规范。这些人不差钱，为什么还要办按揭。我们讲叫“试水”，就是看你房地产开发商手续是否齐全，是否能办出房产证来，能办按揭就说明这个楼盘的开发在法律上是没有问题的。但是一旦他知道能顺利按揭，会很快把贷款还掉。

    目前，大东海海边房价单价已从2007年的过万升至四万余元。2009年，三亚单价最高的楼盘曾卖到十二万，这都跟旅游岛规划有关。虽然国家有调控，但三亚不像全国市场，有回落，但小的多。旅游岛规划批复后一个月内的住宅销量，相当于往年半年的销量。有一段时间见到熟人就是问“你在海南买房了没有” ？我接到很多同学电话，都是想咨询买房的，当时没买的，现在都后悔。

    另外，从2009年至2010年上半年，小产权房的销售和买卖火热到不正常的地步，周围的银行基本都无法正常办业务。最常见的景象，就是一个有地的当地农民，身后跟几个东北老板，来银行办交割，临时写协议，按红指印，签订之后，当时就在柜台转账打钱。但这个来也来得急，退也退的快。来得急是指，旅游岛规划批复后，“小产权房”就像春笋一样就出来了。后来市政府出台“铁锤行动”，遏制小产权房的买卖行为。2010年12月底媒体统计数据是小产权房有400万平米，但民间报道超过1000万平米，每天都有执法人员在拆这些违章建筑。所以，这些房产资金撤回的很快，之后买主基本都在观望，试探政府的底线在哪里。

    紧接着2011年，更严厉的房地产调控政策出台了。先是银行信贷资金紧缩，然后是限购政策的影响。今年以来新房成交量远不如去年。高档一手楼盘不愿降价，就空着，撑到政策放开再接着卖。二手房价格有下跌，但是沿海景观最好的二手房仍然价格不低。今年夏天，我感觉普通二手房的价格跌了差不多20%左右，但是买的人依然少了（编者注：2010年三亚住宅房地产销售额238.20 亿元，2011年上半年这一数据为85.06亿元；2010年住宅房地产销售量129.17万平方米，2011年上半年这一数据为41.21万平方米）。三亚住房面对的是全国市场，而且能在三亚买房的基本都不是工薪阶层，是属于“富裕阶层”，买给自己住、父母住、亲戚朋友住的居多。还有些好企业成栋购买。三亚住房投资居多，所以被“限购”的特别多，业主来自全国各地，浙江、东三省的地产、矿业从业人员，新疆克拉玛依油田的人，还有山西煤老板多。虽然被“限购”了，但是那些愿意到三亚来过冬的候鸟一族还是照来不误。买不了房子就租房子，所以中介也不卖房子了，那些二手房卖不出去的业主开始挂牌出租。进入10月份，北方的客人越来越多。三亚市区的房租价相比5、6月份上涨600元左右，而海景房增幅则在1千元以上。这些租客也不差钱，东北的最多，有一段时间，三亚被称为“黑龙江省三亚市”，一出门都是东北口音，其次是上海、香港的租客。

    记者问老刘，你觉得房价有泡沫吗？老刘说，你问我这个问题我没法回答。说有泡沫？为什么那么多人到三亚来买房子？说没泡沫？三亚房价又是本地普通居民难以承受的。

张琳：初生的游艇业

    张琳（化名）供职于一家初具规模和声望的游艇俱乐部。在游艇俱乐部自己的会员制酒店大堂内，她像我描述着这个对绝大多数中国人都相当陌生的新兴产业。

    我们开业时间不长，目前俱乐部有几块业务。首先我们有游艇销售，我们代理了几家进口游艇品牌，包括意大利、美国、法国。其次我们有会员制酒店，会员制酒店是作为会员配套服务经营的，负责会员的吃住行以及游艇出海安排。目前我们的会籍是销售的，但也正在培养游艇租赁这个市场；另外，我们还包括一些售后服务，就是游艇出售后，其维修保养我们也在做；我们还自己建造泊船码头供出租。入会资格有几种，与我们经营期限一致，我们的泊位有租期23年的，等级越高的会员享受的泊位租金折扣就越低。每年会收取会员1万元以内的会费，用于会员赛事和互动活动的举办。我们这边现在已经建成了“游艇一条街”，就是顾客到我这里既可以买游艇，也可停在我这里，也可以安排出海玩，除了游艇的生产制造以外，我们都有涉及。

    我们的客户来自五湖四海，都是看好三亚的气候资源。别的城市可能只有一个季度玩海的时间，但三亚四季都可以。我们代理的游艇也分普通和高端，有几百万的，也有五六千万的，由于代理的都是进口品牌，关税差不多占了很大一部分。目前的销售流程，客户会首先看样品或图片，这是非常个性化的产品，成交后会先付30%的定金，将订单发给厂家开始制作，到游艇真正到消费者手里，整个周期需要三个月到半年时间。

    国内的游艇品牌也正在做，虽然现在以进口为主，但随着民族工业的兴起，肯定会发展的。我遇到过一个浙江舟山的生产制造商，以前他是做返销的，他的图纸、设计、工艺、包括配件都是外国引进的，现在6、7年过去，外资撤出了。他自己就在做国内市场，由于有很好的基础，技术、设计都不是难题，国内不少制造商的质量也是不错的。但是代理国内游艇生产商也有一些问题，主要国内游艇的核心技术还做不到，经销商的权益保护还不完善。比如在国外，是严格禁止客户直接去厂家订货的，一旦客户找到厂家，厂家会坚持让客户去代理商处购买。国内做不到这点，很多企业还是抱着“多卖一艘是一艘”的心理，代理商渠道还不够成熟。

    整个游艇经济包括游艇产业链制造，售后服务、用工，因为客户以高端人士为主，所以也能带动当地招商投资。很多北欧人不知道海南岛在哪里，但是他们的游艇产业已经很成熟了，他们来了以后会很惊讶。2010年我们搞了一个活动，周边的酒店全部都订满，对航空业、住店、食宿全都有拉动作用。

    我觉得中国已经到了可以发展这种高端产业的程度。经济发展几十年来，人们不仅在物质上有了巨大的收获，精神追求也有了巨大飞跃。从以前的玩车、玩高尔夫，到现在玩游艇，这个阶层有兴趣也有条件去不断尝试这些高端运动，我们要做的就是引导和维护。但是这个产业和产业政策及配套在国内还不成熟，需要时间去完善。国内没有游艇保险业，仅有公共交通运输的船舶险，我们进口船体的时候，保险是在香港上的。包括举办大型游艇赛事的保险，国内全是空白。还有金融业对游艇行业的融资，国内有太阳鸟游艇制造商，刚刚成为上市公司。说明这个行业也逐渐得到政府和资本市场的认可，游艇行业的发展是围绕“富人经济”展开的，最后才会普及。三亚是中国海洋资源最富饶的城市，如果不发展海洋经济确实可惜。考游艇执照目前海南省还没有放开，基本都是海事局搞培训。像青岛、厦门很多都是海事局和企业合办学校，培训放到游艇俱乐部来做，发行驾照还是在海事局。而且更重要的，就从业人员而言，国内现状和国际标准有不小差距。以水手而言，我们的要求是会潜水，会游泳，不晕船，他们常年在海上，可能开船是一把手。但是刚招来的有很多是初中毕业生，他们不懂外语，船上的很多东西都是外语标识，我们需要培训。这些水手服务意识也不强，光知道开船，不知道客人其他需求是什么。好的水手会给客人介绍这个船怎么玩，有什么要求，出海以后沿途景观的介绍，目前国内水手还做不到。现在我们培训一个水手要半年时间，一个人的费用大概至少5万元。我们举办的赛事他们都要参加，要体验各种海域的状况，体验沿途的驾驶。

    我们有客人买船后自己不会开，所以最便捷的方式就是从我们这里开高价挖走一个水手。但是当他作为一艘船的船长时，就要负责船的全面管理了，多长时间打蜡，多长时间机械设备需要检修，还要负责培训下边的人，这个时候他压力就会很大。综合以上的情况，游艇产业在三亚以目前的速度发展到相对成熟也要3至5年左右。

阿强：三亚的未来在哪里？

    阿强（化名）一开口，记者就能判断出他是土生土长的三亚人。大学毕业后，他便回到家乡从事了一份“白领”工作，收入在三亚属中上等。四年来，他目睹了这里太多的变化，有令他鼓舞的，也有让他疑虑的。

    “我们饱受了房地产热潮的影响，到这里来的投资客都是富裕阶层，把房价推高后，以三亚目前的人均年收入及排名来看，普通民众根本接受不了。房价上涨之后，就带动了物价上涨。‘候鸟一族’来到三亚基本会住小半年的时间。去三亚超市，发现买锅碗瓢盆的外地人很多，说明他住在这里，在三亚是长期消费者，但这些人买东西根本不还价，所以整个物价就带动起来了。”

    “由于三亚乃至整个海南的基础建设都比较薄弱，现在交通也开始拥堵。在房地产热了之后，交通问题更加明显。”对此问题，记者在三亚采访时也深有感触。早晚高峰会各持续两个小时左右，同时交通信号灯也不规范，摩托车、电动车、非机动车、机动车都在抢行。由于道路修整，或者铺设管道，交通要道拥堵情况更趋严重。但这些，都不是阿强最担心的，“道路可以拓宽，房子可以拆了重建，所有老旧设施都可以重新翻修、换新。”

    最让他担心的是，三亚的文化生活一直是“沙漠地带”。“除了选美大赛，你见过有什么大的艺术、文化展览、音乐会、演唱会，或者赛事到三亚来举办的吗？”

    这一句话，让他和记者陷入了良久的沉默。之后，他忽然指着不远处建在人工岛上的一座高档楼盘，像是自言自语，又像是提出疑问，“上天给了三亚这么多的海岸线，难道我们还需要填海建房吗？”

■　本版图片／公孙欠谀