■　本报记者　张小雅

    房地产市场的传统旺季“金九银十”在今年并未出现。数据显示，10月中上旬（1日至20日）北京全市二手住宅成交总量为3776套，与9月份同期相比下跌了18％，与去年同期相比更是大幅下跌了53％；北京二手房均价跌破22000元，创14个月以来新低。在住宅市场的上下游，一线城市上半年土地出让金大幅下跌，北京、天津、大连的跌幅位列前三；与房地产相关的财政税收也普遍下跌，前三季度全国房地产营业税和契税比去年同期分别回落23.2和18.6个百分点。

    临近年底，调控之下的房地产业状况频发。10月初，广东佛山出台了“有限放松”限购的政策，但在不到一天时间内即被取消。之后一周，京沪穗多家银行调高首套房贷利率5%-10%。近日，在上海10月周均成交量不足去年同期一半的情况下，包括龙湖、华润、中海、星河湾等开发商均将其在上海的楼盘售价下调了20%-40%。而面对目前的复杂情况，站在各自角度的房地产市场相关人士也都持各自态度，关于房地产市场的各种争辩也更加激烈。

    在某大型门户网站举行的在线访谈中，SOHO中国董事长潘石屹对于部分楼盘开始降价促销表示，衡量房地产市场有无泡沫的指标，就是租金回报率，正常情况下应是4%-5%，目前中国是在2%左右，意味着住宅价格太高了，所以住宅价格会跌，待这一指标回归正常就会止跌。

    而原华远地产董事长任志强则表示，房地产本不存在“拐点”一说，只是政府用不得已的方式建了一个“冰库”，本来需求是巨大的，但是政府用行政办法在摁住，恰恰说明供给严重不足，需求极大。在10月27日刚刚召开的十一届全国人大常委会第二十三次会议的联组会议上，人大常委会委员吴晓灵也提出相同意见，认为长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。但中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明则表示，限购令对控制房价确有其效。“现在仅仅只是房价上涨幅度减小、销售额下降，并没有出现房价的（大幅）下降，所以说现在根本就没有达到调控的目的。” 统计数据显示，以抑制“投资性购房需求”为主要目的的大城市限购令，让今年1-9月的全国房价同比上涨9.1%，较1-8月的数据下降1.7个百分点，“涨幅收窄”是限购城市普遍出现的情况。

    而10月底，京沪穗多家银行上调首套房贷利率的消息，则让“刚需”继“投资性住房需求”之后，也成为调控对象。居住北京的王先生夫妇名下已有一套住房，但为了孩子，本打算用现有住房置换一套面积更大的住房，属于典型的“改善型住房需求群体”。但就在与中介沟通的当天，听到北京上调首套房贷的消息，无奈放弃购房计划。“虽然只能将购房计划延期，但是上调首套房贷利率后，对市场影响会不会更大，房价会不会跌得更快？”

    市场人士分析，银行上调首套房贷利率与四季度本身信贷额度紧缺有关，另外国务院近期出台支持小微企业的金融和财税措施中，首要要求就是加大对小微企业的信贷支持。此举可能将本就有限的信贷额度压缩得更小。为了保证银行大客户的利益，只有挤压住房按揭贷款的额度。央行研究员邹平座表示，限购已经限制了一部分人的购房资格，仅剩有资格的人购房，房贷成本又持续上涨，未来楼市形势将更加严峻。“在开发贷收紧、按揭贷款利率持续上升、市场信心不足的多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点只会渐行渐近。”

    实体经济与房地产行业、金融业如何互为影响，互为关联，早有前车之鉴。日本至今都未能从房地产泡沫破裂的阴影中走出，失落的“不仅是十年”；“9·11事件后”，美国政府推行了“让每个人都有房住”的住房政策，银行信贷极度宽松，导致住房信贷门槛放低，没有资质的人都可以从银行得到贷款购房。但2008年后，信贷紧缩，金融危机导致失业率攀升，房贷断供，房地产繁荣景象不再。时隔三年，在实体经济复苏不稳的情况下，房价仍未止跌。而如今的中国，GDP、实体经济与房地产的博弈刚刚开始。住建部部长姜伟新表示，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，将尽快实行全国联网，届时就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。中国房地产将越来越多地牵动政府、国内国际经济学家、经营者和买方的眼球。