■　本报记者　张小雅

    2011已近收官，在多重调控之下，年初市场普遍预测房地产行业今年将经历“严冬中的严冬”。严冬是否出现，尚待明年房企年报出炉后方能定论，但今年房地产行业已确实经历了“一痛”和“一难”。

融资之痛：加速房企整合

    2011年11月底，绿城集团副董事长罗钊明在接受媒体访问时证实，绿城集团旗下的绿城房地产、绿城阳光将与中投公司旗下建银投资以及黑石基金拟成立合资公司，四方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元以及2亿元，投资于中国房地产。此前，负债率已高达163.2%的绿城一直被市场认为可能成为第一家在调控中倒下的大型房企，而这则消息因中投公司十分敏感的身份迅速成为市场热点。

    今年以来，货币政策的持续收紧、资本市场融资渠道的关闸，以及火爆一时的房地产信托理财产品的叫停，使得房企对传统融资渠道的依赖大幅度下降，纷纷寻求海外资金支持，并在年中到达顶峰。但下半年后，内地房企海外发债的势头骤然削弱。在标普的一份报告中，记者发现“发债成本越来越高，投资者要求更高的息率回报，高达16%-17%；另一方面，债券买方市场也不如上半年好，因为人民币的升值预期大幅回落。”

    转至下半年，银团贷款成为一些大型房企的选择。5月、6月、9月，中海地产、SOHO中国、越秀地产分别获得62亿港元、6.05亿美元、25亿港元的银团贷款。而今，绿城与中投共同出资组建合资公司的做法，在传统与新兴融资渠道皆收紧的情况下，被认为开创了新的“财源”。而一些规模较小、实力较弱的房企，或者转行，或者将项目转给更大的房企。SOHO中国董事长潘石屹曾在微博上透露，“很多项目找上门来谈收购，而且多报出成本价。” 11月以来，易居2500万美元入股21世纪中国不动产、上实整合城开持股升至70％、海航转让近46亿元资产，无论从产权市场还是资本市场，房地产市场整合速度进一步加快。

保障房之难：能否担当重任？

    在房地产商现金流普遍紧缺的情况下，国家统计局数据显示，11月中国房地产投资额环比下降2.4％，全国房地产开发景气指数28个月以来首次落入不景气区间（100以下）。数据显示，今年房地产行业的不景气已经影响到了相关下游产业的发展。随着家电下乡、以旧换新、空调节能补贴等利好政策相继到期，家电业数据比往年“更冷”。其中冰箱销量同比下降9.46%，洗衣机销量同比下降8.17%。2012年，限购令和银行信贷短期内均不会放松，明年的房地产投资如何拉动经济增长？中国社会科学院经济研究所所长裴长洪认为，明年房地产投资仍主要由保障房建设推动。 “中国固定资产投资额大约是28万亿，房地产投资占23%，即6万多亿。2011年保障房计划投资1.3万亿，目前来看投资额可能达不到这个水平，但至少也会占到房地产投资额的10%以上。虽然限购令抑制了商品房投资需求，但保障房建设将弥补被削弱的投资部分。”中国农业银行战略规划部分析师范俊林表示，保障房建设对明年房地产投资构成支撑，但难以推动其大幅增长。“由于外部经济风险加大，国际短期资金单边流入趋势改变，以及信贷幅度难以大幅扩张，明年房地产投资增速将比今年下降约10%。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受新华社采访时表示，明年保障房实际在建工程量有1800万套左右，包括2009年新开工的部分项目到明年即将竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数明年还在建。这意味着，虽然明年新开工数量比原定减少300万套左右，但累计在建工程量可能还要更多，建设资金实际投入并不会减少。

    在保障房正在加紧建设的情况下，市场对于是否继续执行“限购”这一行政色彩较浓的调控手段仍有争议。以华远地产前任董事长任志强为代表的“市场派”，坚持认为调控手段应回归市场化，不能用行政手段干预住房的供需平衡。而更多市场人士则认为，不管明年如何，限购令不会退出。瑞银证券中国经济研究主管汪涛表示，限购令除了本身有抑制投机需求的作用，更是为了维持保障房建设的热情。“一旦撤销限购，保障房建设就会立刻冷却，那么此轮调控将前功尽弃。”12月中旬，住建部明确表示，已经设定限购期限的城市继续延续政策，限购令明年将继续执行，2012年商品住宅的“冬天”或仍未过去。