■　本报记者　张小雅

    2011年，中国房地产在各方的博弈与胶着中度过了近一整年的低迷期，这种情况并没有因为新一年的到来呈现“复苏”迹象。一方面除了商品住宅交易本身在调控之下全面萎缩，其相关产业也逐渐受到影响；另一方面保障房建设的进度仍充满不可预测的因素，且在住房质量、分配方面质疑不断。房地产调控政策已经走到了限制需求带来的连锁影响和供给增加面临瓶颈的的坐标起点上。

    在房地产的上游行业，调控首先影响的是钢铁行业，下半年开始，钢铁产量持续不振，去年11月份粗钢日产量一度回落到166.3万吨，创下13个月以来的最低点。尽管2011年固定资产投资仍保持较快增长的态势，但同比增速有所回落，其中，房地产行业受限购、限贷等调控政策的影响，投资增幅同比回落5.3%，导致其对建筑钢材需求的拉动作用减弱。对于2012年钢铁行业的发展形势，工信部总工程师朱宏任在国务院新闻发布会上表示，需求减弱将使供需矛盾更加突出，今年的钢铁行业将面临更加严峻的考验。

    而在房地产下游行业，首当其冲受到影响的便是房地产中介领域。2011年1-10月，仅北京的二手房中介共关闭门店约1000家。据一家大型连锁中介机构研究部的测算，2011年一线城市中介行业呈现出全行业亏损状态，平均每个门店亏损至少5万元。该研究部的报告指出，一线城市中介几乎零盈利，只是亏多亏少的问题。连锁中介不断采取关店措施，实际是在止损。记者在去年底走访了链家、中原、21世纪不动产等几个知名中介机构，了解到房产中介行业的从业人员大多底薪为一两千元，收入主要靠二手房交易和房屋租赁的佣金提成。楼市火爆之时，房产中介业务员月入数万并不稀奇。即便是业务新手也能有单成交。但现在成交量低迷，刚入行的员工底薪微薄，要挺过“调控期”确实很难。记者去年联系的五位中介人员中，有两位并未回京继续从事该行业，而已经回到岗位的三位，对于今年楼市交易也并不看好，准备随时“跳槽”。

    另外受到影响较深的还有建材家装行业。媒体报道，城外诚总经理刘长河表示，为了多方利益，城外诚将在商户租金方面进行“妥协”。而北京东方家园建材城和居然之家的部分售货大厅，自春节前一周半就已闭门停业，并均在正月十五以后才重新开业。往年春节过后，建材家装行业会迅速迎来旺季，且持续到“五一”左右。从去年下半年开始，建材家装业已经明显不如从前。“连上半年都比不了。”在北京通州做建材生意的王女士表示，去年下半年的利润只有往年的三分之一，即便在“十一”的时候门店都非常冷清。与楼市火爆之时“电话都接不过来”的景象形成巨大反差。而一些品牌家装家居企业，订单量也有不少降幅。据科宝家装的一位设计师介绍，像博洛尼和美克美家这样较为高端的企业，高端装修和家具的订单量并未减少，但是中低端产品的接单量明显减少。面向中端客户的家具企业恒福利则特意调低了新品定价，以应对订单减少。

    随着商品住宅地产对经济潜在影响的显现，另一方面，保障房建设却始终跟不上政策预期的步伐。任志强在去年年底的“地产中国”论坛上，拿出自己测算的数据表示，“历年来钢筋、水泥消耗量和投资的增长差距，不是越来越小，而是越拉越大，中间空余的那块肯定有问题。官方数据显示，虽然2011年100%完成了既定1000万套保障房的开工，但是今年仍有后续700万套保障房的开工压力和550万套的竣工压力顶在各级地方政府头上。随着建设规模持续扩大，庞大的资金缺口和土地供应一直是各级政府的一大考验。保障房项目投资的最低资本金比例为20%。即在完成各项审批的基础上，只有项目建设资金的到位率达到20%，才可办理保障房开工手续。但要实现竣工，剩余的80%资金就必须到位。在2011年中央政府和各级地方政府要投入的4000多亿元资金中，已有90%到位，好于历年水平，但金融机构、公司等社会机构的投入仍然不足。与此同时，房地产调控带来的土地财政缩水也将给地方政府带来较大资金压力。按照规定，土地出让金的10%需定向用于保障房建设，这也意味着，今年地方政府的保障房资金将相应缩水。据《人民日报》报道称，不少地方负责人都表示，2011年已经是“砸锅卖铁”，想尽办法为保障房建设投入资金。

    保障房建设的迫切与艰难，在两部委刚刚下发的通知中也可见一斑。春节过后，国土部和财政部先后就保障房土地和资金难题出台了支持方案。前者表示保障房新增用地可边批边建，问责不纠。这种“先上车后补票”的情况严格来讲是违法的；后者则要求地方发债和房产税收入优先、专项用于保障房。另外，在国家发改委投资司举行的2012年中央预算内投资计划工作会议上，确定今年中央预算内投资数字比去年约增加了200亿左右，总计将超过4000亿元左右。而增加的200亿元，将主要用于保障房建设。

    对于以上措施，能多大程度带动地方政府建设保障房的积极性，只能以观后效。地方发债收入及预算资金如何落到保障房实处，中央监管仍是突出问题；申报土地项目若与实际建成用途不符，国土部又有何追查和惩罚措施？房地产十年九调控，始终停留在“头痛医头、脚痛医脚”的层面，投资者将房产当作可以获得暴利的投资品、购房者常年在“观望”与“抄底”之间徘徊，皆与此不无关系。2月9日，央行释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。同日，安徽省芜湖市政府宣布，全市新房、二手房将全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴，市场解读为地方政府对房地产市场的“明控暗松”，当天房地产股大涨.。三天之后，芜湖新政即被叫停。据悉，中央检查组已赶赴芜湖，当地住建部领导也被约谈。作为非省会的二线城市，先有佛山“一日游”新政在前，现有芜湖三日新政在后，中央与地方在房地产问题上的博弈贯穿始终。此间的博弈和反复强化了潜在购房者对于房价再次攀升的预期，一旦预期形成，一切调控都将回到原点。关键是国家的住宅规划有何整体目标，如何与市场结合为民众提供一份有安全感的住房期许；房地产行业与经济发展以及投资的关系如何理顺，皆是政府“调控”继续走下去不可回避的重点。