刘杉

    央行一季度储户问卷调查报告称，不同收入水平居民中，月收入5 万元以上的高收入家庭投资房地产意愿最低，仅为13.7%；特大城市（京沪）居民投资意愿甚至低于2009 年初最低水平，仅为9.4%。

    调查结果表明，房地产“去投资化”效果显著，房价回归远远没有到位，投资者没有抄底预期。

    温家宝总理日前在记者会上说，“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位”。

    那么温总理心目中合理价位是多少呢？或许以国际规律，即五到八年家庭收入买一套房的房价，就是合理房价。

    政府现有调控思路是，通过调低房价和增加收入双重努力，让房价达到合理的收入价格比。这样看，房价与居民收入相适应的目标是动态的。中国普通商品房标准70—90平米面积，如果我们以较低标准，即八年家庭收入买一套70平米商品房来测算，那么我们可以估算京沪两地房价合理价格区间。

    以2011年京沪人均可支配收入做基数，考虑到通胀预期、经济增速、收入分配改革及近几年收入增长情况，将名义增长率假定为10%，增长期为三年（与政治周期有关，本届政府政策不变，下届政府延续一年），推算北京和上海两地住房合理价格。

    北京， 2011年城镇居民人均可支配收入32903元，三口之家收入98709元。如果增长三年，则2014年家庭可支配收入131382元。以此为基数，8年家庭总收入1051053元，若以70平米面积计算，合理房价应是15015元；若调控期延长到四年，合理房价16517元；延长到五年，合理房价18165元。

    再来看上海，2011年上海城镇人均可支配收入36230元，家庭收入108690元，增长三年，2014年家庭收入144666元，8年家庭总收入1157331元。同样以70平米计算，合理房价16533元；调控期延长到四年，合理房价18187元；延长到五年，合理房价20000元。

    这样一个测算结果，考虑到了居民收入增长和房价下跌双重效应，由此，要让房价合理回归，且减少房价下降幅度，调控时间至少三到五年，北京合理房价15000元—18000元，上海合理房价16000元—20000元。启示是，收入增长快，调控时间长，房价回归合理价位的下降幅度就小。因此，延长房地产调控时间，或是政府最优选择。

    现实点看，平均收入也无法反映中低收入家庭情况，多数家庭即便收入增长，仍买不起房。而若让开发商利润率回归，既需要开发商降价销售，也需要政府降低税费和土地成本，以打开降价空间。

    房地产调控已经影响到地方土地收入，影响到开发商现金流，乃至房地产行业生存环境，那么能不能放松限购呢？

    有学者认为，一旦放开限购，将导致房价报复性反弹。我以为，这只是看到表面现象。限购，与其说限制了房价暴涨，不如说也抑制了房价暴跌。

    表面看是供求决定价格，但住房供求曲线背后有着更为复杂的决定因素。决定需求的因素包括可支配收入、消费偏好（租房还是买房）、价格预期、贷款利率、税收等，决定供给的因素包括土地供应量、成本、资金、价格预期、存货等。影响房价的最主要因素当是收入、预期和资金供给。当然，土地供给处于垄断局面，地价决定住房成本，不过，虽然地方政府热衷于土地拍卖，但地价仍取决于货币政策。如果货币存量固定，地方政府要想拍得土地收入，只能降价促销，因为市场中货币数一定，你要拍高价，别的地块就要降价，而为了优先获得土地收入，地方政府就会争先降价拍卖，卖得早，才可能卖得好。

    简而化之，真正影响房价的因素是货币存量。中国货币存量由外汇占款和银行信贷形成，二者之和乘以货币乘数，即构成广义货币供给。目前看，这三个因素都发生了重要变化。银行信贷增速受到控制，外汇占款年末出现负增长，存款准备金比率居高不下，降低了货币乘数。去年末，外汇占款曾连续三月负增长，这意味着人民币升值周期基本结束。随着中国对外投资规模增长和进口扩张，国际储备将逐渐回落，而实体经济增长，也在吸收过剩流动性，因而，以人民币计价的资产价格需要重估。

    现在放松限购，房价或出现短期报复性反弹，但随着投资客出货，以及房产税预期，房地产必然崩盘，所以政府欲通过限购实现软着陆。在存货消化后，能否通过消费需求刺激新一轮房地产开发投资，让市场回归常态，是调控关键所在。

    总而言之，依靠政策调控房价是一个漫长过程，若依靠市场自发机制，房价必然大起大落。（作者为《中华工商时报》副总编、经济学博士）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）