回建强

    在国家统计局6月数据还未公布之时，民间各类数据快报已经出炉，与市场直观感觉一致：6月份房地产市场成交量环比大增，市场继续回暖。

    中房研协研究中心的《中国房地产市场研究》周报显示，6月份，20个重点城市住宅成交逐周环比增长，最后一周环比增幅达25.7%，周成交绝对量也达到年内新高。

    中房信监测数据显示，3-6月份市场成交量震荡上扬，市场回稳逐步做实。刚刚过去的6月份，成交量创造了历史上的新高。一部分城市已经比往年最好月份的销量还要高。从项目角度看，如果说一季度市场只有以首次置业为代表的“刚需”盘推动，那么到了二季度，改善型热销楼盘就比比皆是；到了5-6月份中端、高端的楼盘，甚至包括豪宅和休闲度假型产品都加入热销行列。楼市的成交结构在变化，市场需求确实已经有全面启动的迹象。

    如何看待这波楼市回暖，这轮回暖是否会演变成前几年的“非理性上涨”，从而再次形成“政策空调”、“越调越涨”的局面？笔者认为，历史不会简单的重复，本轮楼市回暖有其内在的动力，但与2009年已不可同日而语。

    楼市回暖的动力有三方面。首先，政策微调导致市场预期扭转。即由原来市场低迷、价格走低、企业破产的预期，逐步向市场稳定、价格走高、企业扩张的预期转变。5月份以来一些地方政府不断尝试政策微调，如对购买成品房进行补贴、调整普通房标准、提高公积金可贷额度、降低公积金贷款首付比例等，相当部分措施获得中央的默认，更加助长了市场对于楼市回暖的预期。

    其次，首套自住等合理需求的释放。在当前制度安排下，部分首套自住需求能通过保障房的渠道实现，但由于保障房的建设进度和相关门槛的制约，决定了大部分自住需求还是要通过市场途径解决。这就决定了在市场观望期、政策紧缩期，需求收到压抑的同时也在积累反弹的能量，而首套自住和首套改善性需求带有一定的刚性，早晚都要释放出来。5-6月份楼市的回暖，正是这类需求带动和制造的。

    再次，限购政策效用递减带来的增量需求。除北京外，大部分限购城市的购房门槛是持有一年的社保证明或纳税证明。如果说这个政策在出台之际能够带来市场强烈震撼外，那么现在这个门槛对很多人已经无所谓了。换句话说，经过一年的消化，限购政策效力开始递减，符合购房门槛的人也越来越多，市场增量需求开始释放，而增量需求中，就包含了一些特定的改善或投资性需求。这在一定程度上可以解释为什么近期一些豪宅产品得以热销。

    从动力机制看，推动楼市回暖的需求总体是健康的。即便有人提出限购政策不合理，但我们设定这种限制是必要的，首套自住和首套改善性购房需求也是限购政策允许的。而从产业发展的角度，房地产业是国民经济的重要支柱产业，也是经济的发动机之一，调控政策的目的不是把房地产业限制死，而是引导其健康发展，因此，楼市在合理购房需求的释放下，实现的回暖是正常的，是房地产业健康发展的表现。

    笔者认为，这轮回暖由于其推动力相对健康，因此政府部门不必过于紧张，调控政策应对的总基调应该是以不变应万变。从三方面进行分析：

    调控政策继续压制楼市向非理性发展。限购政策并未放开，而且短期内放开的预期都没有。大规模的投机性资金流动通道被限，决定了楼市不太可能再次出现非理性价格上涨；面对经济增长迟滞，国家对是否大规模启动投资还在犹豫，投资投机资金亦未必愿意进入房地产；房产税全面推广出台是早晚的制度安排，这一预期其实就是高悬在房地产投资投机者头上的“达摩克里斯之剑”。

    合理楼市发展有利于宏观经济的稳定。7月5日央行再次宣布降息，且非对称降息，直接应对宏观经济不断疲弱的态势。这是中国政府“稳增长”又一积极措施。房地产业在中国“稳增长”的格局中将扮演越来越正面和积极的角色，并持续发挥作用。面对楼市回暖，只要这些需求符合限购政策，政府就没必要干涉，采取“无为”策略，让市场机制发挥作用，促进宏观经济的稳定增长。

    与其频出政策不如找好定位。现在楼市调控政策足够多，但遗憾的是短期政策多，中长期的制度安排和顶层设计少。现在面对市场的波动，政府首要解决的不是出台什么政策的问题，而是采取什么立场，如何调控的问题。政府不应是“救火队”，政策不应是“灭火剂”。政府和政策的定位要力争做裁判员和中立规则。（中房研协研究中心 总监）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）