本报特约记者　回建强

    “金九银十”似乎是每年都绕不开的楼市话题，但与往年的规律性、确定性相比，今年 “金九银十”的不确定性在增加，业界也多了一些审视和反思。今年是否存在“金九银十”？如何看待“金九银十”现象和思维？

    所谓“金九银十”，其成立的标志是这两个月楼市销量和销售金额较平常月份有明显的增长；开发商推盘活跃、去化率高；居民购房踊跃，此前积累的购房需求在这两个月集中释放，甚至有临时性的激情购房。之所以有“金九银十”的说法，原因是市场传统的一种延续，或者是人们对市场表现规律的一种总结。简单讲，因为往年这两个月楼市比较活跃，所以也期望今年有那样的行情。

    但市场表现的规律性是以政策环境和市场环境基本稳定为前提条件的，如果基本条件发生了重大变化，所谓的市场的传统规律性也就很可能发生变化。政策环境出现明显变化必然导致市场规律的打破，甚至无规律可循。

    今年的“金九银十”，恰恰需要从楼市发展环境分析着手，寻找答案的蛛丝马迹。

    从统计数据来看，市场缺乏连续反弹惯性。国家统计局数据显示，今年1-8月商品房销售量同比下降4.1%，其中住宅销售面积下降4.8%；销售金额增长2.2%，其中住宅销售额增长2.3%。前8个月楼市总体表现可概括为“量缩价稳”。虽然上半年楼市反弹态势明显，特别是6月份销量较大，但7、8月份并没有持续这样的反弹，而是逐步归于理性。市场总体处于不温不火的状态。根据中房研协研究中心提供的市场周报，9月首周（第36周）20重点城市住宅成交量环比下降14.9%，除第35周有小幅反弹外，最近6周总体处于逐周销量回落的状态。楼市并未因“金九银十”传统热销季节的到来出现亢奋状态。

    这样的回落趋势，也是消费心理日趋成熟的一种验证。经过最近几年政策调控，市场更加理性，消费者心理也更加成熟，网络的普及使得普通消费者也能对楼市政策和市场进行相对理性的判断。这直接导致消费者购房行为常态化，而非季节化。楼市有“买涨不买跌”一说，但现在却有更多人在反周期操作，在市场低迷时入手，不乏在3-4月有抄底成功者。购房需求的均衡释放，也进一步降低了传统“金九银十”的购房需求量。

    加之，日前北京等地多家商业银行取消了85折利率优惠，而此前上海部分商业银行也采取过类似措施。面对发改委推动的新一轮基建投资热潮，房地产投资依然受到抑制，银行资金更倾向于投向国家鼓励和支持的基建领域。在可贷资金依然有限的情况下，房地产开发和住房信贷资金就受到压缩。金融信贷再次从紧，也会影响楼市销售预期。购房者还款成本上升，购房能力和意愿再次受到挑战。

    上述所有变化，都是依托政策环境维持现状，市场长期受控之条件。往年业界追捧的“金九银十”之所以成立，是因为在各种因素的共振下，购房情绪被充分调动，在有支付能力（低首付，低利率）和购买资格（无限购政策）的情况下，真实居住需求和投资性需求同时爆发导致的。但最近两年，国家出台了严格限购、限贷政策，市场实质是受控受限的。在这种情况下，新增投资购房需求被大部分阻于楼市之外，原来进入楼市的投资需求，也在房产税试点征收的打压和影响下，只能“出”不能“进”。

    尽管目前“货币超发”客观存在，但增量货币进入楼市的管道被控制，楼市被投资资金大规模推动上涨的行情基本不会发生。当然，不排除限购政策效力逐步衰退情况下，部分投资者能够获得购房资格，但这部分需求依然不能掀起太大市场波澜。

    所以，在政策和市场基本条件变化的情况下，传统市场现象可能有变，“金九银十”在与不在都将变得正常。单就今年的“金九银十”，业界不应报太大希望，政策不放松、银行信贷收紧、刚性需求已经持续释放、投资需求进不来、后续政策储备等，这些因素足够压制所谓的市场暴涨。当然硬币的另一方面，市场没有暴涨，内在需求受控条件下可持续释放，市场暴跌的可能性同样不存在。今年的“金九银十”可以预判为成色不足，也可以预期为市场平稳发展，量稳价平。（北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）