■　回建强

    QE3即美联储采取的量化宽松政策在世界经济继续动荡的背景下出台，与前两次量化宽松不同的是，本次量宽政策的特点是具有开放性，即没有确定量宽上限也没有确定截止时间。美联储每月可购买400亿美元按揭担保证券（MBS），直至就业明显改善为止，同时将超低利率延长至2015年中。在美国QE3带动和影响下，日本、欧元区也推出了类似政策，巴西和韩国等新兴国家央行近日也宣布降息0.25个百分点。由此可见，美国第三轮量化宽松政策起到了某种“蝴蝶效应”，带动了全球经济体新一轮的货币宽松浪潮。

    全球经济一体化的今天，由美国发起的QE3及随后其他经济体的联动量宽政策，对中国宏观经济，特别是房地产市场将产生什么样的影响？是否会对当前脆弱的政策与市场的博弈平衡产生大的拉扯作用？从影响链条看，QE3有三个途径可以影响到我国的房地产市场：

    第一个途径是国际流动性宽裕后，外资热钱再次涌入中国，从融资和消费两个方面直接影响房地产市场的发展。不过，外资目前在开发企业资金来源中的比例一直较低，占1%左右，且近年来有继续走低的趋势。再加上近几年一直执行购房限外政策，即便QE3能够持续一段时间，直接投资这种途径对国内房地产的影响将相对有限。

    第二个途径是QE3将拉动资产价格的上升，输入型通胀因素加大，从而推动国内CPI再次抬头，推动房地产价格的回升。QE3具有开放性，大有不达目的誓不罢休之势。每月投放400亿美元，看似力度不大，如果日积月累下来，其市场影响力不容小觑。在此影响下，国际大宗商品，如铁矿石、石油、黄金，乃至粮食等价格回升，我国石油对外依存度已经超过50%，国内CPI重拾升势近在眼前。在当前投资市场依然狭窄的情况下，房地产依然被认为是具有保值增值的领域。与其说QE3带来了流动性，不如说QE3带来了货币贬值，资产价格升值的预期。后者对房地产市场的走向影响更直接。

    第三个路径是通过金融外汇领域，影响房地产资金链。在美、日、欧等主要经济体都在推出量化宽松政策的背景下，我国的货币政策走向值得关注。由于我国经济总量的迅速提升，以及对外开放力度的加大，我国货币政策既有其独立性，也日益受到国际金融政策影响，或者影响其他国家的政策。美国大量印钞，如果中国的货币政策不采取相应的宽松措施，那么人民币升值的可能和压力就会变大，对于国内日益复杂的宏观经济增长不是好消息。如果采取对等措施，比如降息，降低存款准备金率，加大公开市场操作，特别是逆回购措施，虽然可以让人民币汇率保持相对稳定，但国内流动性过大的可能性也在增加。当然，这个路径下，房地产市场可能迎来机遇，特别是房地产企业资金链紧张的局面将得以暂缓，但价格如果同时也飙升，则将引发更进一步的调控措施出台。

    对于QE3，以及其他发达经济体，新兴国家宽松政策所组成的全球量化浪潮，我国有关部门应当注意研究其动向，采取相应措施，防范其负面影响。特别是房地产行业，有关部门应有所考虑和准备。

    首先，对于今年房地产市场基本形势，产业运行影响因子，未来发展态势要做客观深入评判，市场暂时的调整往往要具有欺骗性，在外部流动性扩张的情况下，市场预期随时可能反转。房地产调控政策不但不能放松，还要充分预估未来市场走向，做好政策储备和实施预案。

    其次，货币政策日益宽松，房地产信贷政策要保持稳定。历史上每一次房产价格的大涨大跌，都与货币供应和信贷政策的松和紧密切相关。房地产的资金杠杆效应对行业发展与繁荣起到了重要作用，但如果尺度把握不好，也可能出现行业过度繁荣，引发资产泡沫的问题。纵观近十年房地产价格的变化轨迹，影响价格的不是税收、不是土地、不是人口，而是货币供应。在当前国际货币供应形势下，我国的M2供应增速只会增，不会减。货币供应因素不可避免，那么如何尽可能阻挡过剩货币进入房地产领域就变得非常关键。提振资本市场是一方面，建设和分配好保障房，建设可持续的养老、医疗、就业等保障体系更是题中应有之意。可见，房地产的问题需要在房地产之外解决。（北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）