■　本报记者　张小雅

    近日，中房信研究中心发布2012年度前三季度中国房企销售金额TOP50，万科以959亿元销售金额继续领跑，而保利、中海地产等央企、国企已大大缩小了与万科的距离。在企业入榜门槛上，相较于2011年前三季度，今年金额与面积的入榜门槛均有较大幅度上扬，其中TOP10入榜企业销售面积同比涨幅最大，从2011年的203万平方米上升至276万平方米，增幅36%，金额入榜门槛也同比增长22%，达到300亿元。比较近年数据，近几年来，榜单中TOP10与TOP20的市场销售份额在逐年增加，表明房企的集中度在逐渐增强。

    从清科研究中心公布的数据来看，三季度房地产行业并购案例达23起，占比9.9%，位居第二；在金额方面，房地产行业以14.43亿美元的交易总额、22%的占比位居全行业榜首，该交易总额甚至超过一、二季度之和。报告称，由于年中以来房地产市场整体回暖，很多人认为现在是比较好的房地产投资时期，预计这样的热度还将在四季度持续。房企战略和目标定位的分化使得大家同途殊归，并最终加速了房企集中度提高的进程。

    因为长期调控，房企分化。超大型房企逆势扩张，可归纳为两类发展模式。一类是以万科为代表的以价换量、快速推盘模式。从业绩来看，即销售金额同比下滑，但销售面积同比均有增长。上半年开始，很多房企都积压了一定库存，销售竞争使开发商进入了比价阶段。大型房企上半年成交均价同比明显回落，万科下降10.3%，富力下降了21.4%，碧桂园下降了2.9%。另一类则是以拿地较为激进的模式来完成扩张，这类房企的代表为恒大地产和保利地产。之所以称为“较激进”，是因为虽然从二季度开始，市场销售出现快速回暖，房企资金压力得以缓解，但大多数房企对于拿地仍趋于谨慎。在此种大环境下，恒大地产上半年共斩获地块32幅、耗资近90亿元；保利地产在上半年用于购地的金额也达到了80亿元。

    在政策不转向的情况下，房企集中度大幅提升，是否是必然现象？

    记者翻阅历史资料了解到，以美国为例，也同样经历了房地产企业集中度提升的行业整合时期。时值1984年，美国政府出台放宽房地产金融的政策。包括莱纳、桑达克斯、普尔特房屋和霍顿在内的四大开发商市场占比份额由1989年的5%提高到1997年的8%，1998年后集中度进入加速提升的阶段，至2006年超过20%，达到顶峰。在集中度提升过程中，企业规模超过行业增长，避免不了并购与重组；另外不可避免的是，一线开发商深入二三线城市甚至更偏远的地区去开发，四大开发商所涉及的州超过25个。

    中房研协研究中心总监回建强在接受采访时也表示：现在房地产企业间竞争在加大，开发企业拼的是品牌、实力、跨区域、多产品线，全方位的竞争。超大型和大型房企实行全国战略，开始进驻三四线城市，进一步打压了中小房企的生存空间。从长远看，房企进行整合，兼并是必然的。

    从2003年到2012年，是中国房地产高速发展的10年，房地产行业占比GDP持续增长，2011年这一占比接近10%。随着市场规模的崛起，调控政策也随之而来。刺激政策出台使得入行门槛降低，房企集中度下降；一旦开始调控，部分企业退出该行业，集中度就将提升。在房地产调控趋于稳定的预期下，未来的竞争将不仅在超大型、大型房企与中小房企之间展开，更多将在处于“第一梯队”的龙头企业之间展开。万科企业董事会主席王石在著作中提出，目前中国人均GDP刚刚达到3000美金，为了提高“空间效率”，内地住宅房地产模式应该效仿香港和东京，即发展小户型并作为主流。在商业地产中，SOHO中国从“开发、销售”转型为“开发、自持”的物业模式，租金成为主要收入来源。房企战略的细分和多元将是未来“巨头”之间较量的核心。