背景：房地产在中国从来是永不过时的话题，年年谈、次次谈也未有倦意。因其政策的特殊性，因其与中国居民从未有过的紧密性。房地产行业构成中央与地方，地方与企业，企业与个人之间的诸多博弈与复杂利益关系。但在近5、6年的讨论中，对于这个行业的分析也从更多的愤怨和冲动变为越来越多的理性和客观分析。在土地资源有限，制度客观存在的条件下，调控中的房地产如何回归正常的未来？11月中旬举行的财新峰会中，各位嘉宾给出了自己的观点。

    热点：房地产寻找未来

    政府调控在今年初见成效，房价由飙升的状态恢复到比较稳健的增长，销售价格和销售量也都双降。与此同时，房地产投资和新开工数量的增速经过下跌后已经企稳。政府调控的核心还是控制投机，扶持刚需。随着城市人口增加，家庭规模小型化增多，这部分需求支撑的房地产仍有潜力继续发展。——住建部政策研究中心主任秦虹

    市场有声音说明年房价会暴涨，我认为这不可能发生。因为货币放量的时代已经过去，出口数据需要支撑，因此货币宽松又同时保持不贬值的条件已经不存在了。但北京是个例外，因为全国的货币资源都会来到北京，但其他城市不会出现这种情况。房地产行业是长周期行业，一个项目从开工到销售大约需要三年时间。目前全国房地产项目在建面积有90亿平方米（该数据与住建部数据有出入），要全部消化还需要较长时间。——独立经济学家谢国忠

    短期来看，房价不会下降，因为有内在的增长动力和增值需求。目前开发商拿地热情有所改善，同时低收入者的工资也在上升，房价收入比略有下降，房地产发展，尤其是保障房仍有不少需求。中长期来看，人口老龄化后，房价会受到冲击，从日本来看就是例证，中国也不例外。但中国有发展潜力，城市化率在上升，流动人口会补充城市房地产的发展需求。我认为政府的调控是在中国房地产泡沫形成当中就踩了刹车，所以房地产不会崩盘，也不会大跌。——高盛投资管理部首席投资策略师哈继铭

    短期来看，2013年会维持温和上涨的态势。房地产价格受货币因素影响很大，2009年，M2增速最高曾到27%，2011年货币紧缩，M2增速回调至12%，随着欧债危机发酵出口恶化，货币在2012年又逐渐松动，10月份的数据上升到14%。可以看出货币放量的力度明显小于2009年，同时数据表明实体经济正在筑底，所以只要保持现在的货币政策，将M2增速保持在15%左右就应该没问题，再往上加码也没有必要了。中长期来看，2009年的房价大幅上涨，形成了预期，同时也形成住房超前消费的现象。就是首次购房年龄远低于周边国家/地区，且住房面积也比别人大。这主要是因为代际收入转移，上代人补贴了下代人买房。这与上代人的房改政策有关，父母得到补贴，才有能力补贴给下一代。但是这种情况只会发生一次，不会有第二次。所以从中国人口与土地的比例来看，我们的住房模式应该更像香港和东京发展。——汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌

    十八大以后，我认为政府对于房地产的政策取决于政府进行改革的力度和决心。限购政策不会马上取消，但可能会动用更多经济手段来调控，所以房价也不会暴涨。20年来，中国房地产政策时松时紧，冷热不均，企业的日子也不好过。虽然城镇化进程中要选择是往大城市发展，还是小城镇模式，但房地产集中程度变高是趋势，所以长远我仍看好。——北京首创集团有限公司总经理刘晓光

    美国政府主要通过财富支付转移的方式来调节本地经济和房地产，为低收入者提供保障。房产税在美国并非调控房价的手段，而是稳定和平衡地方政府税收的手段。美国房产税平均税率为1%，低的地方0.2%-0.3%，高的地方有2%，为地方政府提供细水长流的收入，而不是暴涨暴跌的土地出让金。征税高的地方，地方提供的公共服务如教育、医疗就会好，征税低的地方可能公共服务就一般。选择哪个地区居住或投资全凭购房者自己想要什么，如果想享受好的医疗教育就去征税高的州，如果只是开工厂，那就去征税低的州，这样每个州都有每个州的优势，形成需求互补。对低收入者的住房保障，美国并不提供实物补贴（如保障房）而是进行货币补贴。实物补贴见效快，但长期做下去会有问题，比如不再符合保障房资格的住户怎样退出，另外大量低收入者长期聚集在一起容易引发社会问题。但是实行货币补贴又同时控制房屋供给的话可能会推升房租，美国会选择面向所有人推行房租退税政策，从市场的角度来刺激供给而非政府调控。对中等收入者，会实行贷款优惠，利率稍低；对豪宅或者贷款额度非常高的购房者则是采取完全由市场决定利率的政策，一般都很高。——美国安富金融工程集团董事总经理陈剑