■　回建强

    过去十年是房地产业高速发展的黄金十年，也是行业备受调控政策左右的十年。房地产投资保持了每年20-30%以上速度递增，远高于同期GDP增速。

    随着2011年政府开始执行严厉的限购、限贷等行政措施，房地产市场的“发烧症状”得到缓解，投资投机性购房需求逐步减少，以首套自住和首套改善购房需求为代表的刚性需求成为市场需求的主体。房地产价格在连续多年上涨后也逐步进入了理性发展阶段。但业界包括政府部门也充分认识到，限购政策不可能长期执行下去。房地产政策调控需要找到更加妥当合适的手段或模式。

    从目前时间节点为界，往前看，十年来在市场化改革的浪潮下，在国家推动城市化战略的推动下，房地产业无疑经历了高速增长的黄金十年。往后看，未来十年是一个新的政治周期；未来十年是我国城镇化继续稳健发展，并且夯实发展的十年；未来十年，房地产政策将更科学，强调市场发展与住房民生的平衡，调控政策因素将长期存在。相对于2002-2012这个房地产的黄金十年，未来的十年房地产业发展空间依然很大，但产业的高速增长将不可持续，因为从不同行业的协调发展和资源配置规律和社会平均利润率的角度，房地产业要向正常社会分工行业过渡。从发展速度上看，要稍逊于过去的黄金十年，但产业发展将更加稳健。

    一系列因素决定着未来十年依然是房地产业的白银十年。

    首先，城镇化建设是房地产白银十年的外部条件。近期召开的中央经济工作会议明确提出，“要积极稳妥推进城镇化”，“有序推进农业转移人口市民化。”过去几年城镇化速度较快，但问题也相对突出，如大量农村人口进入城市，但这些转移人口并没有真正融入城市，而呈现“候鸟型”人口流动。这种城市化具有一定的水分。在新的形势下，要落实“农业转移人口市民化”，还需要在产业结构调整、收入分配制度改革、住房供应制度方面进一步下功夫。一个重要的前提，就是城市还要提供足够的住房和商业配套，以提高城镇的综合承载能力。实质性的“城镇化”将带来大量的就业机会，拉动钢铁、水泥、各类产业的增长，其实质是提高内需，为经济结构优化调整提供了动力。这是房地产市场得以继续发展的外在条件。

    其次，保持房地产调控连续性和稳定性是白银十年的政策条件。过去两年，房地产市场保持了相对的稳定，靠的是限购限贷等行政调控措施。这些措施虽然受到一定诟病，但也是当下控制房价继续非理性上涨的有效措施。未来可预见的范围内，房地产市场的调控政策将保持一定的稳定和连续性，同时也预留了未来进行调整的空间，进行预调微调。限购政策中短期内不会取消，房地产市场将长期成为一个限制性市场，这一模式已经成型，市场不太可能回到过去那种“野蛮生长”的环境。未来房地产业的发展，不再靠制度漏洞给予的红利，而是靠市场需求的自然增长和城镇化的推动。这是未来房地产业白银十年的政策条件。

    再次，房地产管理的“抓大放小”是白银十年的发展条件。“抓大“就是要解决收入分配改革，缩小贫富差距，打击腐败现象。要跳出房地产业，解决房地产发展以来的外部宏观经济的结构调整问题，收入公平分配问题，社会流动性投资渠道优化问题，为房地产所谓过热解压。所谓的“放小“，就是允许房地产价格在合理范围内波动。房价的波动在本质上是货币金融现象。资金供应量大于实际需求量，价格自然上涨。在CPI、GDP、居民收入都上涨的情况下，单方面要求房价不涨或者下跌是违反经济规律的。房地产调控的新思路就是要允许房价有一定幅度、可控范围内的波动。我们观察到，中央经济工作会议并未提及“房价合理回归”，在一个侧面说明，以房价为调控核心的政策导向正在变化，“抓大放小”是有迹可循的，这对于房地产业的健康发展意义重大。

综合来看，我国房地产业的发展将进入一个相对稳健的发展期，保障房体系和市场化商品房体系长期并存，在优化调整的基础上形成良性互动格局，共同处理好市场与民生的关系。房地产调控政策趋势相对明确、稳定，房地产企业将获得更加平稳和可预期的政策发展环境，这都有利于我们得出一个基本判断。未来房地产业的白银十年值得期待。

（作者为北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）