■　回建强

    过去十年对房地产而言，恐怕最熟悉的一个词就是“调控”。在新老政府交替之际，又迎来了一波楼市的回暖和价格的反弹，而调控政策也毫无意外的再次现身，号称“新国五条”。

    新国五条政策来势汹汹，但人们发现，国务院出台的政策必须经地方政府或各部委进一步出台细则执行措施才能实现，也就是说要有个落地的过程。因此，国务院办公厅随后出台了论述更加详细的文件，但没有细化政策口径，如个人所得税如何征收、二套房贷首付比例及利率是否提高、限购政策如何加强、哪些城市开展房产税试点等。

    接下来地方政府出台政策细则的过程就显得更加有戏剧性，耐人寻味。除了北京、上海等一线城市出台的细则相对详细些，大部分二线城市的细则都比较短，有的城市细则全文还不如一条微博的文字多。大部分城市出台的细则内容集中在房价控制目标这一“硬性”任务上，而对其他重磅政策要求只字不提，且内容与2011年的控制目标表述类似：房价低于GDP增幅或者家庭人均可支配收入的增幅。这次新国五条政策的出台及各地细则的落地，一个形象的比喻就是硬拳打到了棉花上。

    出现这种局面，可以说是既在意料之中，又在预计之外。有几个方面的因素可以解释一下这种局面的产生：一是，房地产业依然是各地方政府依赖的财源。地方政府显然并不愿意这么做，从各地细则出台的积极性和内容就能清楚的看出来。二是，新老交替期间的政策落实存在一定回旋空间。新国五条，虽然带了一个“新”字，但是否属于“新政”值得商榷。到底是老一届政府的余威犹存，还是新一届政府的三把火，地方政府自有判断。

    十年调控路，到底如何走，引发舆论的关注。之所以这次新国五条的细则落实引得万人瞩目，是因为过去十年经过了若干次调控，房价非但没控制住，反而在不断上涨，成了“空调”，越调越涨。如何搞好房地产市场，如何解决中低收入家庭的住房民生，显然是政府必须回答且要答好的一个考卷。

    李克强总理在人大闭幕后的首次记者招待会上说，要把错装的政府之手收回来，换成市场的手，言下之意，政府不能总是去干预市场。对房地产市场而言，过去十年获得了高速发展，城市居民平均住房条件有了明显改善，房地产市场改革总体还是比较出色和成功的。

    房地产市场的发展，带来了居民家庭财富的增长，促进了地方经济的发展，拉动了内需，促进了宏观经济的稳定发展，成功抵御了2008年全球金融危机对中国的不利影响。房地产一直在拉动50多个产业的发展，是名副其实的国民经济支柱产业。就是这样的一个重要产业，为何去打压、否定、妖魔化呢？房地产的问题表面看是房价上涨过快，其实，问题的本质却恰恰没有出在房地产业本身，而是之外。房价上涨是货币超量发行的产物，是一种金融现象。煎饼都五元一个了，住房这样的生活必需品为何不涨。这是从市场运行的规律来谈。

    从政府角度看，房价上涨导致了部分无房户购房困难，这一群体是客观存在的，这个时候，政府的责任就应该充分发挥出来。建立基本的住房保障制度，制定合理的户型建设规划、符合实际需求的建设计划、合理可行的投融资机制、可退出的租房管理制度等。发达国家都有比较成熟的住房保障制度，我们完全可以择优而仿，这是政府在房地产领域的工作重点。对于市场化的商品房建设和销售，政府的管理主要应体现在税收调节、区域规划和市场秩序维护方面。包括开发商、购房者在内，他们都是市场参与主体，资金是有导向的，也是理性的，资金会根据市场的供求情况自行判断是否购买、是否投资、是否持有。政府如果替市场资金操心，怕人家赔钱了、破产了，这才是狗抓耗子，多管闲事。政府的手伸得越多，管得越严，寻租的机会也来了，腐败的温床也有了，市场也会受到极大影响，这显然不应是政策调控的初衷。

    好了，分析来分析去，笔者认为，以“新国五条”为标志，行政性的房地产调控手段将逐步淡出，这一模式已经在过去十年做过充分的市场验证，其结果并不成功。新的十年，政府对房地产调控将更加注重运用市场手段，注重中长期的制度建设，然市场主体有政策参照系，让市场有一定的自主权。新的十年能否迎来房地产市场发展的新局面，说了好几年的市场健康稳定局面到底能不能到来，让我们拭目以待。（作者为北京中房研协技术服务有限公司 测评研究中心副总监）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）