■　本报记者　张小雅

    愈调愈严的房地产政策并没有给开发商浇上冷水，反而更像添了一把柴火。

    据统计，截至3月15日，境内房企境外发债已达到570亿元，彼时的融资规模已逼近2012全年600亿的水平。其中，1月和3下旬至今是两个融资高峰期。

    2013年1月4日，碧桂园控股有限公司宣布，在香港发行7.5亿美元2023年到期的债券；1月16日，富力地产发布公告，以全资子公司的名义发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。1月17日，越秀地产发布公告，在香港发行两笔共计65.9亿港币的债券。1月30日，合景泰富地产控股发行2020年到期本金总额3亿美元的8.625%优先票据。万科在1月18日宣布，拟申请将已发行的B股转换上市地进入香港联交所主板上市及挂牌交易。

    2月份则是明显的观望期，国际市场当时无法判断中国内地房地产市场未来的走势。原本用来压制房价的政策，却成了投资方的“定心丸”。“国五条”各地细则出台后，地方政府无意继续出台更加严厉的政策措施，市场认为利空出尽，一个新的上升期楼市的走向已经比较明朗。

    3月27日，万科的一则公告再次引燃房企海外融资的兴奋点——万科地产(香港)有限公司通过旗下子公司发行8亿美元5年期定息债券，首次境外发债的票面利率仅2.625%，而2012年，内地房企在境外发行债券及优先票据的平均利率为8.578%。虽然万科超低的融资成本源于其较大的规模和较高的信用评级，只能算是个案，但毋庸置疑的是即便8.578%的平均利率也要比内地信托渠道的融资利率低得多。

    4月上旬以来，国际资本的热捧使得房企海外融资的脚步你追我赶。已有佳兆业、绿城中国、远洋地产等多家知名房企宣布发行票据或债券的融资计划，总额逾70亿元人民币。如果说大型房企境外融资靠的是漂亮的年报和口碑的话，中小房企也寄望在这场资金盛宴中分一杯羹。新城发展控股4月16日发布公告称，拟在全球发行约15亿元的优先票据。此外，华南城也表示，公司完成五年期9.75亿港元6.5%可换股票据的募集。

    同时，仍有多家中小型房企正在谋求在香港上市。重庆协信拟于今年下半年赴港上市，拟集资3.5亿美元。而美银美林正在负责北京金辉地产约4亿美元的上市事宜，金山地产2亿美元的上市计划则委托给了花旗。

    内地房企争相境外融资，与楼市走强有密切关系。本轮调控，让房企再次看到一线城市巨大的需求空间和增长潜力。由于销售回款情况良好，市场判断未来一两年楼市还会有一定的上升空间，因此借机抓住机会补充土地储备。一季度一线城市土地出让金总计912亿元，同比增长281.7%，创下2011年四季度以来新高。

    除了补库存的冲动，对于大中型、尤其是上市房企而言，境外融资更可以摊低融资成本，美化报表。开发商会用发债募集的资金大量替换非银行贷款，把高成本的资金替换掉，从而降低融资成本。而资金的回流可以通过外保内贷的方式，也可以通过资本金结汇的方式。虽然外保内贷的成本并不低，不仅有债券的利息和发行费用，还有银行贷款的利息，但每次发债都可以比上一次更低，令开发商宁愿“短痛一回”也要突破这一渠道。即便最终由于外汇管制政策，募集资金无法进入内地所用，也能让上市房企的报表更好看。

    对于境外投资者而言，内地楼市也不再像前两年那样“充满未知风险”。除了多地地方政府对“国五条”细则实行“软着陆”外，“城镇化”概念也是境外资本再次钟情内地房地产的又一诱因。虽然城镇化细则尚未出台，但房地产在其中的作用无法忽视。对于中国的人口规模和密度而言，城镇建设对房屋新建、改造的需求是短时间内无法改变的事情，“楼的城镇化先于人的城镇化” 仍是大概率事件，如何融资是每个希望在城镇化进程中有所为的房企必然考虑的事情。而资本的另一方，应接不暇的量化宽松让资金急于寻找相对可靠的出路，重拾升势的人民币恰好在这个时候给出了机会。除了利差的存在，在内地看来已然相对较低的境外融资成本反而成为了收益回报可观的投资项目，内地房企境外融资成为“你好，我也好”的香饽饽，开发商的日子就这样在调控中重拾升势。