■　回建强

    无论是政府官员，还是办公室职员，或者普通百姓，只要闲谈起来，话题总是围绕房地产展开。房子无疑成了人们生活的重心，某种意义上房子已经远远超过了居住的意义。百姓置业购房的心理大致经历了三个阶段，买房从一种自发需求，逐步发展到成为某种习惯或定式，现在则成为资金避险或奠定未来的必要手段。

    笔者的购房经历大概属于第一阶段，即所谓的刚性需求，购房时间是2006年，用于定居。虽然从事的职业、平时接触的信息都和房地产有关，但真正去售楼处洽购，才发现买方和卖方有巨大的信息不对称存在。2006年的房地产市场需求是多样化的，“刚需”概念刚刚萌生，投资需求渐入佳境，政策环境宽松，房地产调控时紧时松，市场自由度高，是房企奠定未来几年行业地位的关键时期。

    买房的基本过程也差不多，售楼处看沙盘、现场看房、根据开发商提供的销控表选房、签订预订协议、交定金、签预售合同、交首付、贷款、供楼、交房等等，一套程序下来，两年的时间就过去了。期间还经历市场的短暂下跌，准业主们因为房屋质量问题进行维权等插曲。笔者感觉，7年前的房地产市场参与者，大都心理平和，至少没有房价高涨带来的怨气。上海的房屋每平方米均价在8000元左右，现在则2万以上。居民的购房压力确实是越来越大了。购房首先是满足基本的生活需求，因为要结婚、因为要在上海定居，所以就买了，就这么直接和简单。而投资性避险需求在当时有增长，但远没有现在这么强烈，需要政策去遏制。因为，2006年时的资本市场，正是从998点快速奔向6400点的半途，流动性大多进入了股市。

    随着楼市价格的稳步提升，加上随之而来股指的高位崩塌，买楼投资成为富裕阶层的普遍共识。虽然2008年的国际金融危机对我国造成了一定影响，但政府部门的“救市”力度则远大于对冲危机所需的程度。中央政府的4万亿投资计划被指“美国生病，中国吃药”。巨大的流动性被注入到经济体系，楼市迎来了前所未有的政策宽松期，并被中央寄予厚望，成为拉动经济增长的排头兵。这个时期的购房者，除了所谓刚需外，投资需求得到了充分的展现和发挥，一些研究机构估算投资购房的比例超过50%，买房已经成为生活习惯，有钱就买房就是这个阶段的真实写照。笔者属于后知后觉型，虽然也动过买二套房的心思，也计划去看楼盘，但终未成行，错过了这拨买房盛宴。但身边的朋友们买二套房、三套房的例子就太多了，这一阶段谁买了房，特别是改善和投资类的房产，也奠定了其财产性收入增长的基础。

    经历2009-2010年的投资热潮后，房地产调控政策再次收紧，而且是史无前例的限购、限贷、限价政策，投资需求被冻结了，首套自住需求和首套改善需求是购房者的主要组成部分。与限购政策同时代的，是高企的CPI和低迷的股市。对那些急于寻找保值增值渠道的资金而言，这个局面有点抓狂，楼市不让投、投资股市就赔钱、放银行一样贬值。投资黄金也不是长久之地，投资艺术品需要运气和长期的沉淀。而房地产市场的价格在经历了一波又一波的调控打压之后，不但没有出现下降，反而是更加快速上涨。

    2012年下半年楼市大炮任志强就预言2013年3月份楼市价格要暴涨，理由是土地购置和新开工都不足。而社会舆论对此褒贬不一，而3月份市场的实际走势则再次证明了任志强的预测功力，楼市价格确实上涨了，而且在“国五条”的反向助推下实现了名副其实的“暴涨”。政府与市场的较量中，市场占据了上风。

    现实教育了政府，要尊重市场规律，不该伸的手不要乱伸，有形之手要给无形之手让路；现实教育了百姓，就投资而言，还是买房靠谱。现阶段的买房已经不是解决基本生活问题、不是投资的习惯，而是某种急迫的需求心理，是占有资源，是为未来而打算。

    综合看，百姓购房行为的演变与政府政策的演变、市场的演变，包括经济社会的演变密切相关。当买房成为一种习惯，成为个人财富避险不得不依仗的唯一渠道时，我们就要反思房地产调控是否出现了重大问题，反思房地产市场之外的经济体制、社会体制是否出现了问题。百姓是聪明的，也是很苦的，因为作为个体只能适应和跟随体制的变化。如果改革给大多数个体带来的是痛苦、是扭曲，那么我们有理由认为相关的所谓改革措施和政策是有问题的，需要及时调整和纠正。（作者为北京中房研协技术服务有限公司测评研究中心副总监）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）