■　本报记者　张小雅

    历史总是相似的。在房企融资的纪年表上，2013年初开始的这轮海外融资相比2011年大有赶超之势。开年1个月就有17家上市房企通过境外融资渠道募集了约合420亿元的资金。截至5月下旬，近30家房企年内海外融资总额度已经接近800亿元。如果不出意外，上半年或与2011同期中国房地产企业海外融资的1000亿元相持平。

    融资热情相似，但急于寻求海外资金的目的却随着宏观经济环境变迁发生了改变。限购政策出台不到一年的2011年首季度末，上市房企的经营现金流均值为-3.36亿元，同期的资产负债率却提高到71.36%，企业资金压力随着销售遇冷而陡然增加。信贷收缩政策进一步压缩企业资金来源，资本市场融资受阻，海外融资似乎成为彼时“不得已为之”的路径。佳兆业、越秀地产、华侨城、富力地产、远洋地产、恒大地产、首创股份、雅居乐、碧桂园等多家房企均以发行票据或债券的方式进行大规模海外融资。其发行利率普遍较高，大多维持在10%以上，最高达13.5%。2010年发布限购政策及房企融资渠道收紧时，市场普遍认为持续时效不会过长，房企选择的融资期限时间均较短，以3年居多。但由于金融管制及对房地产企业自身实力的要求，2011年海外融资仅仅成为大中型房企筹资的途径，也成为这些上市房企“美化”报表的重要渠道。

    相比2011年因为调控所致资金链紧张的窘况，今年房企海外融资就显得从容许多。从今年上半年各房企的销售业绩来看，资金面已大为改善。一季报显示，130家A股上市房企中，有半数实现了净利润同比增长，尤其“万保招金”等行业龙头保持了较强持续盈利能力。包括万科、恒大、碧桂园、融创中国在内的多家海外融资房企在4月的销售均价都出现了上扬。在资金充裕的背景下，万科、佳兆业、恒大、越秀等知名上市房企的融资成本和期限都较2011年有所不同，成本相对较低，融资利率多在5%-8%左右，万科香港子公司发行的5年期债券票面利率甚至仅有2.625%；同时，由于企业对未来政策预期的不确定，融资期限均较长，5年期已成为普遍发债期限。资金面向好，房企为何仍要借道海外融资？众多迹象都显示房企海外举债的主要目的是“储粮”扩张。京沪穗三地土地市场成交量在随后的4-5月均呈直线上升。佳兆业回归广州白云区重金拿地，其竞争对手包括万科、恒大等龙头老大。一线房企在土地市场的激烈争夺使得向来在房地产调控中“隐在”京、沪背后的广州在5月份产生了三块“地王”。北京通州台湖镇的两幅地块在历经108轮竞拍后以10.4亿元高价拍出，溢价率达242%，拍场内亦不乏万科的身影。越秀地产分别以24.61亿元和16.08亿元成功竞标广州海珠区一幅临江宅地和杭州勾庄25号商住地。

    “从本质上讲，房地产是一个投资和融资的行业，融资就是拿钱，投资就是拿地，否则就没法发展。” 建信基金地产行业研究员王东杰表示，房企选择海外融资是其在内地融资渠道受阻后的大势所趋，“近年来在港上市红筹企业的发展速度比在A股上市企业的发展速度要快，A股企业必然选择海外融资，其主要目标仍是拿地以补充一线城市的土地库存，如果土地储备不够就意味着必须退出这个市场，但这与2009年的拿地潮相比已经发生改变。之前的‘地王’如今多被套牢，现在有品牌的开发商都会精确计算拿地成本再去竞拍。”王东杰认为，目前房企对于一、二线城市的开发潜力仍然看好，“大城市人口吸附能力很强，目前的供需是不平衡的。新政后北京连续出现‘日光盘’，6月的二手房交易也已差不多恢复到新国五条之前的水平，说明在限购、限贷、限价的情况下购房者仍然认可目前的价格。”而对于房企海外融资是否是为进军海外市场做准备，王东杰则表示能够进军海外发展的房企很有限，“房地产是一个与政府关联性非常强的行业，中国房企在海外拿地、审批也不容易，目前多是以与当地企业合作的方式完成。虽然国内房地产行业野蛮生长的时代已经过去，但平稳持续的增长仍然可期。”