■　本报记者　张小雅

    2013年1月，经过43轮竞拍，北京朝阳区的孙河乡地块以18.5亿元并配建2000平方米公租房的“大手笔”竞拍成功，溢价率49.79%，折合楼面价28559元/平方米。在万科、融创、首开、九龙仓等强劲对手的夹击下，拍得这个上半年全国单价“地王”的是彼时尚名不见经传的泰禾集团。半年中，泰禾拿地的魄力已经声震业界，其旗下全资子公司已经竞得土地8块，耗资总额95.92亿元。

    类似泰禾的“黑马”，并不只有一匹。

    京投联合体，在年初先后以46.5亿元和47亿元的价格，接连斩获海淀区玉渊潭地块和昌平区东小口镇地块，一个月内豪掷近百亿元；已将总部迁至上海的阳光城今年已两次在上海拿地，融信、正荣等闽系房企也纷纷开拓沪宁市场；而之前被多方看好的北京夏家胡同居住类地块则在中铁、招商、保利首开联合体、恒大等14家房企的26轮竞拍中，被懋源地产以17.7亿元的总价竞得。

    上述这些房企的共同之处在于均为区域性中型规模的开发商。泰禾、阳光城、融信、正荣在此之前均为偏安一隅的福建房企，除了泰禾在京有两个高端住宅项目外，其他三个房企的住宅项目均落户在大本营福建；懋源地产在此之前较为知名的住宅项目也仅有位于北京东北三环的红玺台；而京投公司先前主要承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资及相关资源开发管理等职能。因此其在北京的项目基本都具有“地铁上盖”的特点，如位于地铁10号线角门东站的京投快线阳光花园和位于西南四环地铁郭公庄站的京投万科·西华府。

    相比5年前在土地市场翻转腾挪的绿城、万科、恒大等龙头老大，中型房企迷恋一线城市的迹象在这一轮调控周期中体现得非常明显。对此，华远地产董事长任志强认为上述情形并不奇怪，“部分三线城市供大于求，华远拿地也会首选北京。理由是北京‘憋也憋不住’的。教育医疗等许多资源都聚集在北京，人口加速向北京涌入，其中（人口）自然增长所占比例很小。” 中房研协技术服务有限公司测评研究中心副总监回建强也认同这种“市场导向”：“很多区域型企业认为，三、四线城市的供明显大于求。一线城市虽然土地价格较高，但抗跌能力很强。尤其是对于那些正在由区域型企业转为全国性企业的中型房企来说，在一线城市有好的土地储备，是其全国性品牌打造的重要环节。另外，对提升整体土地储备质量、项目结构和企业形象也非常有利。大型房企在全国的布局本来就比较均衡，新生代房企想要快速发展就必须打破原有的区域限制。

    在基金公司地产行业研究员郝志（化名）看来，土地市场的周期性也是中型房企“必须”抓住这一轮回暖机遇的必然。“市场不好的时候，企业不敢拿地，政府也不愿放地；一旦回暖后，政府放地的积极性高了，企业拿地的动力也增强了。如果不‘趁热’积极配置土地，可能会错失竞得心仪地块的良机。”任志强则直接列举了相关数据，“2012年土地供应量低于（计划的）50%，北京甚至还不到40%。大家饿了，给一块骨头，也一定会打得火爆。”

    为了这来之不易的土地，泰禾投资将9500万限售股（占其总股本的9.34%）质押给中融国际信托有限公司。据统计，其累计质押的股份数约5.23亿股，已占泰禾集团总股本的51.43%，先后融资79亿元。阳光城则已不满足于以往的信托补血机制，引进了歌斐资产作为合作方，后者将作为普通合伙人设立有限合伙制地产基金，投资于阳光城三家全资及控股子公司。正处于扩张期的正荣则在全国招聘高级融资经理和融资专员。回建强表示，房企的自筹资金和其他资金来源已占据了房企资金来源的80%以上，包括信托、PE、商业银行授信和销售回笼资金，“钱对开发商来说并不是问题。”

    问题则在于中型房企处于“不进则退、不上就下”的尴尬境地。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中小型房企已错过2012年的最佳拿地时机，现在再不抢地，很容易受到制约和限制，很快就会被市场淘汰。回建强也认为，房企野蛮生长的时代已经过去，当下品牌影响力至关重要，“不竞争就会被淘汰，最好的成绩也不过是低速发展。在目前银行已对除个人按揭贷款以外的利率放开限制的情况下，房企规模越大，土地储备越多，融资才会越来越容易，发展之路才会越走越宽。”

    而在此之前，并不是没有前车之鉴。鉴于拿地、融资困境和销售资金回笼不利，部分如盛高置地、万好万家、绿景地产等中小房企都已退出市场。