■　回建强

    经过三年的沉寂，资本市场终于对房企打开了一条缝隙，房企再融资实质性开闸。近日新湖中宝和宋都分别公布了55亿元和15亿元的再融资方案。另外，招商地产，金科地产等多家房企也都扎堆传出可能进行再融资的消息。

    政策面上，已经召开的政治局工作会议对房地产业网开一面，未提“调控字样”，而是代以“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”这样的温和表述。无紧缩就是利好，因此这次会议对房地产市场的定调也为放开再融资做了铺垫。

    近期股市也作出了积极的反应，万保招金等代表性房企股票都在7月末8月初实现阶段性触底反弹。房企再融资的再次开启，看似是一个小动作，但却颇有意义。

    再融资重启预示着房地产业调控的拨乱反正。房企与其他行业的企业一样，都是普通的纳税人和企业公民。但房地产企业近些年来被妖魔化，贴上了特殊的标签，上市、融资遭遇各种不正常的限制。而房地产行业进入正常化的轨道，则有利于企业和行业的健康发展。

    再融资重启有利于增加企业的投资信心。楼市价格近年来的频繁上涨，有城镇化发展的因素、有货币发行的因素，但市场总体供不应求的因素更加明显。任志强之所以能够预测准市场价格走势，正是抓住了这一点。以往的调控政策都是采取遏制需求和限制开发企业融资能力为主，需求端没有遏制住，但开发企业的投融资却受到了极大影响。而放开再融资，则有利于企业增强投资能力和信心，进而增加市场有效供应。

    楼市调控的历史与市场演化脉络说明，只有尊重市场规律才能维护好市场秩序，逆市场规律而行的行政大棒式调控治标不治本，并最终受到市场规律的惩罚。

    房地产市场的稳定发展有利于宏观经济的稳定。今年以来宏观经济增幅放缓，投资、消费、进出口三驾马车中，进出口受国际需求放缓影响较大，短期内很难改善；投资拉动经济增长最为直接和迅速，但上一次的四万亿投资后续不良影响依然存在，即便今后继续加大投资力度，也更应注重投资结构的优化与调整。分析看，只要更加有效的启动内需才是稳定宏观经济的良方。

    在所有居民消费中，住房是相对的刚性消费，在城市中生活和工作，要么租房、要么买房。人们对于生活质量的期望和要求总是不断提高的，满足人民日益增长的基本住房需求，提高居民的居住水平和质量，也应该是我们的社会发展目标。楼市消费不但不应打压，而是要鼓励和保护，特别是首套自住需求和首套改善需求。

    可以预期，随着房企再融资开闸，利率市场化的逐步推进，房地产市场将更加焕发活力，也将为宏观经济的稳定发挥应有的作用。

    从更深层次角度看待再融资开启，作为一个标志，这意味着房地产调控的转向，而行政调控渐行渐远，取而代之的是市场管理更加注重运用市场化手段。笔者根据观察，认为有以下几个方面。

    总体思路方面是用市场化体制来主导楼市发展。短期行政化调控措施逐步淡化、退出。特别是“三限”政策在适当时机会退出。应逐步消除房地产市场被妖魔化的形象，恢复其正常的行业状态和地位。

    房地产市场之外解决房地产的问题。房价高，供应不足，是房地产业出现的主要问题，但这些问题并非取决于产业内容，而是产业之外的货币因素、投资渠道狭窄、城乡二元制因素、收入差距扩大因素、区域发展不平衡因素等综合造成的。解决高房价问题，只有通过采取综合改革措施，才能逐步化解，而绝不能“形而上学”地紧盯房价，调控房价。

    落实房地产“双体系”。“双体系”建设是上一届政府提出来的，符合市场发展的潮流，应着力落实。保障性安居工程的建设、分配和管理要到位，特别是加快公租房的建设，解决中低收入家庭和“夹心层”的基本住房问题。市场化部分则采取市场化的办法，投资收益与风险相匹配。

    作为中长期的制度安排，逐步扩大征收“房产税”，促使地方政府摆脱“土地财政”发展模式，同时进行相关税制改革，在不增加社会总体税赋负担的情况下，实现中央和地方税收分成比例的优化，特别是财权和事权的匹配。消除地方政府“卖地”的冲动，让城市建设在更加科学合理的轨道上发展。

    （作者为北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）