■　回建强

    市场似乎又在经历一场轮回，“地王潮”卷土重来。北京农展馆、上海徐家汇、杭州华家池、苏州金鸡湖等相关地块都创下今年各城市或总价、或单位楼板价的最高值，可谓再现“地王潮”。

    “地王潮”在中国房地产发展史上也曾经出现过，如2007年、2009年等，一般而言，容易形成地王的条件无外乎以下几点：房地产业调控政策相对稳定，甚至所有放松；房地产市场形势好，投资预期乐观；优质地块挂牌等。从微观原因看，8月-9月份这一轮地王潮，优质地块是主因，市场预期是推动，资金充裕是保障。

    不过也应注意到市场上标志性的反周期事件。在各地开发企业积极拿地，“地王频现”的当口，李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都会广场各50%股权出手，总交易金额达到30.3亿港元，李嘉诚先后抛售了内地和香港多处优质持有型物业，其获取的资金则大批投向英国基础产业，被业界称为“弃亚投欧”。作为绝顶聪明的李嘉诚投资动作，应该会有一种警醒的意味在里面。这是我们能够观察到的一个矛盾所在。

    第二个显然存在的矛盾是，一些大城市房租和房价的比值关系上出现不同步。如北京、上海等一线城市，房租总体是上涨的，且上涨呈线性排列，而所对应的房价涨势显然早已脱离了房租上涨的轨迹，特别是今年以来，北京的房价涨势可以用疯狂来形容。房价租金比脱离了正常轨道，房屋的租金回报率下降，房产投资主要是博取价格差，显然，市场泡沫在酝酿。一旦社会资金不再关注租金回报，而是赌房价继续上涨，那么房地产投资必然会进入博傻阶段，谁将成为最后一棒？

    第三个显然存在的矛盾是，面对今年风起云涌，异常活跃的地市和楼市，往年常见的行政调控措施却没有出现。是政府决策失误或疏忽吗，显然不是。笔者认为，当前楼市调控的思路和方式都在逐步发生变化。以前是政府替市场过度操心，担心市场过热，不断给市场吃药。虽然也能在一定程度上治病，但却往往吃力不讨好。反而助长了市场的各种适应性。打个比方，楼市短期调控有点像医疗领域的抗生素滥用，短期治病，长期却诱发了病菌的抗药性，最终导致系统的破坏。新的政府班子的做法已经在调整，虽然市场再次火热，但这次并不急于给药，而是力图让市场机制自身发挥调节作用。

    如果这个思路成立，那么可以预见，市场机体在未来一段时间内，可能会“发烧”，也可能会转为“发冷”，甚至会死一些机体“细胞”。除非事关系统安危，否则政府不会采取短期扶持或打压的措施。谁先认识到这个局面，谁能够提早做出准备，晴天的时候准备雨伞，肚子饱的时候准备干粮，谁就有可能在接下来的“寒冬”中过关。

    有业内人士通过前十年的政策与市场的波动关系，发现了中国房地产市场运行周期变短的现象，实际上，这是大的房地产发展周期中政策因素导致的随机波动现象。俗话称为“政策市”，这种短周期往往不是自然经济周期的体现，而是政策等不可预期因素导致的人为市场波动。短周期现象在未来是否会继续呈现呢，根据其发生机理，还要看短期调控是否继续。如果短期调控被长效机制取代，自然楼市的短周期现象也将消失。

    一些企业领袖对于市场的看法也存在矛盾。比如，号称不拿地王的万科董事长王石认为李嘉诚的撤离是某种信号，告诫开发企业要“小心了”；而融创老板孙宏斌在经历了这些年的市场洗礼，则对市场有另一番理解，并且高价拿到了北京农展馆的地块。他们都是极聪明的人，但对市场各有判断，一个谨慎，一个乐观。不能说谁对谁错，而是反映出当前市场方向之迷乱。

    房地产市场的主导因素变了，所以新的一系列矛盾出现了，新的变量在形成，也必然造成新的市场机制，新的市场格局。但总的方向我们基本可以看清，就是抛弃短期调控，尽快启动以土地制度改革、房产税改革、房地产金融改革等为代表的一系列中长期制度的建设。

    我们也一直呼吁政府能够尽快出台楼市中长期制度和机制，为市场长期发展提供稳定的参照系，开发企业的关注点不应再是频繁的政策变化，而是着重关注经济周期和市场因素的变化。在政策稳定和可预期的大前提下，减少企业的短期投机行为，也有利于稳定市场，从而稳定房价。（作者为北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）