■　陈新兵

    土地流转改革并非新话题，但随着热议“新土改有望成十八届三中全会重点”，集体土地如何流转以及流转所产生的影响便成为众人猜测的内容。土地流转改革其核心是让土地没有贵贱之分，少了政府征收土地的利益链，农民就可分享土地的增值收益，这解决了新型城镇化发展的土地从何而来、如何征用的问题，也明确了中央新一轮改革红利的归属方向。

    土地流转改革可望让国有土地、集体土地没了边界，暂且称为“去边界化”，这对新型城镇化背景下的房地产意味着什么？

    第一，农民有了自主进城的权利。从生态学观点来看，城市的实质是由社会、经济、自然三类异质性的系统相互联系、相互作用、相生相克、互为因果藕合而成的社会。过去，一些地方总想对城镇化拔苗助长，农民进城并非主动进城。于是，分散在几千亩土地上的农民用几十亩的高楼便集居起来，剩下大量的土地或招商引资，或房地产开发。这是一种典型的物理的城镇化，其结果就发生各种碰撞，矛盾重重，最重要是农民乐业问题不解决怎能安居；其次招商引资是一个前拉式的发展，自然比后推式的发展费劲得多，花的时间也多，短期内这样的城镇没有产业支撑自然人气全无，容易形成鬼城。如果把这样的城镇化比喻成蛋的话，这是一枚人造蛋。而新型城镇化既会让农民看到真鸡下的真蛋，有保障、能乐业、再安居，土地上市交易，农民得到的是自己想要的收益，财产性收入实现了大众化，社会更公平、和谐；也会让产业象磁石一样吸引外来资金和人口，城市的繁荣便不再是海市蜃楼般的瞬间即逝。如此看来，我们可以预见未来的房地产业必定是市场化的产业，如果“以城市生态化发展的需求来定供”，便可实现良性发展。

    第二，不要指望农民进城放大房地产泡沫。这个群体是无法形成泡沫下的房地产购买力的。当前，某些地区存量房产是要消化几年才能去库存，可笑的是有些房产商卖不掉房子还囤货涨价。土地流转改革使土地“去边界化”，也是使房地产“去边界化”。试想我国80%的城镇化水平后城乡房价的落差还会存在吗？房地产泡沫是个诺大的汽球，当下无论哪个戳破都是个祸害，实话讲当下经济的发展必须依靠房地产产业链的辐射作用，实实在在的必须依靠这个气球来装饰。当周边以社会、经济、人文整合的新型城镇可以分流原本只流向中心城市那个诺大汽球的气流。况且气流还不是流入另一个气球，而是给生态的花朵添氧。那么经济发展必须会舍气球而取花朵。当然气球不会突然爆裂，它会慢慢的、自然的泄气，最后房地产对经济的辐射、装饰会在适当的时候被更美好的东西取代。这就是决策者的智慧和意图。

    第三，警惕土地流转改革中有人玩猫腻。土地流转改革有着美好的远景，但不少人害怕会出现新的地主，甚至是中外合资的地主，这样的担心不无道理。市场运行关键是防止垄断和操控，历史上有之、资本市场有之，未来必然会有人在土地流转市场上打主意。但做到三点就可有效约束，其一，土地所有权不能轻易易主或规定不得易主，使用权可与我国国有土地同步，两权分离确保地不离民是根本；其二，集体土地应该取之于民用之于民，土地买卖自由，但用途必须按城市规划确定，实施规划审批、用途管制是原则；其三，对于土地流转市场违规行为要给予严惩是规则。从此意义上，地价透明、规划透明、奖罚分明，使入驻新型城镇建设房地产业透明度一目了然，实现了开门搞地产，再解决房地产信贷产能过剩问题，就可以避免房地产的囤货行为。有研究称，目前实施的保障房建设使政府财政背上了大包袱，市场动能与活力被抽紧，老百姓受益有限。保障房建设对房地产业的稀释作用不大，究其根本是保障房用地供应不足，而供应不足主要是征地过程利益诉求落差巨大。如果核心区域以商为重，周边卫星以住为主，如果农村、城市土地没了边界，问题或许迎刃而解。

    据称，目前农村土改重要文件已下发至18省，十八大三中全会后，各地将会依据大会确定的框架陆续尝试实施，各地情况不同必然操作有差异。可以肯定，只要政府背上背的是农民而不是负债，那么未来市场所扮演的角色将越来越重，而政府所扮演的角色则有所退潮。（建行江苏南通分行）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）