■　本报记者　张小雅

    回顾2013年，中国楼市可用“动荡”来形容。然而如何“动荡”，下述关键词或能部分还原今年楼市的这一状态。

    新国五条

    2月20日，国务院常务会议出台五项针对房地产市场的调控措施，随后各地方陆续出台细则，以北京最为严厉。规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准。

    细则发布后，大量客户急于抢在细则落地前完成过户，导致3月份北京二手房交易量突破4万套。而房产中介在该月的业务量也大幅攀升，普通业务员当月工资能达到月平均工资的3-4倍。二手房销售热潮持续至上半年结束。数据显示，北京二手住宅成交量为95244套，较2012年同期上涨70.6%，下半年重回月均万余套的正常水平。

    “日光盘”与地王

    从7月开始，“日光盘”的消息频繁见诸媒体。二手房买卖的高门槛将部分需求引向新盘，在限购政策短时放松无望的情况下，需求集中井喷。由于上半年京城各区域市场供应普遍不足，造成需求大量积压。类似大兴、通州等发展较为成熟的区域内已有近一年时间未有针对刚需普宅项目入市。

    限购后购买力持续坚挺让开发商对一二线城市的潜力抱有巨大期望，土地资源的稀缺性也让价格水涨船高。从超大型房企到中型房企开始了又一轮“补仓”，在这一轮竞争中，小型房企几无立足之地。2013年全国出现总价及单价地王共计67块，仅西安、海南没有出现新的地王。地王总价以及单价也不断被刷新，融创以7.3万元/m2竞得的北京朝阳区农展馆地块，创下北京甚至全国单价地王；新鸿基以217.7亿元夺得上海徐汇区“徐家汇中心项目”地块，则成为全国到目前为止的总价地王。类似恒大、泰禾、越秀这样的地方性房企也不惜代价要在一线城市拿地。由于上海、南京、成都等一二线城市在年末推出多宗优质地块，开发商争抢土地资源的热况也延续到了年末。

    海外“淘金”

    从2月至今，万科、万达、绿地、富力分别在美国、新加坡、伦敦、韩国济州岛、马来西亚等地出手投资。事实上，房企布局海外市场的大潮从两年前就开始涌起，至今投资规模已达数百亿美元。目前，“收购+合作”的方式成为了房企比较认可的项目开发模式。在内地房企进军国外城市缺乏经验之时，以收购方式获取项目为企业的探索提供了实践平台，与当地实力强的企业合作，也能有效弥补不足，推进房企自身运作模式的形成。

    而这种布局，与国内高端购房者出海寻房的转变不无关系。据胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家资在1亿以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是潜在客户群。欧洲、美国、澳大利亚和新加坡成为上述人群的主要投资目的地。其中欧洲购房交易额自去年来持续增长，今年第三季度已接近20亿美元，同比上涨25%。第三季度，中国购房者在澳大利亚买房交易额接近5亿美元，较去年同期上涨近一倍。中国购房者在美国市场的交易额也将突破20亿美元，而在5年前，这一数字只有2200万美元。据中国海外投资联合会预计，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币。

    限购升级与放松并行

    8月下旬，住建部召集南京、郑州等7个二线城市座谈。为保证年度房价控制目标的实现，9月至今，北上广深四个一线城市纷纷加码限购政策，其中包括上浮二套房首付以及提高外地人限购门槛等硬性措施。同时，另一部分城市限购放松。8月，已连续25个月房价单边下滑的温州传出市民可在市区购买二套房的消息，成为首个放宽楼市限购令的城市；9月，舟山、芜湖等也出现放松限购动作。

    房产税

    对于房产税的讨论始于多年前，自上海、重庆两地实施后，实际效果平平。大家对于房产税的热议，不如说是希望出台房地产调控长效机制。在政策效应不断递减——再出台新政策的循环中，中国楼市并没有建立起自我完善和修复的能力，反而让购房者在“朝不保夕”的环境中无法准确判断自己的需求。政策性住房的实施及普及缓解了当前部分供需矛盾，但是市场化住房与政策性住房之间如何协调，如何监管仍待有法律效力的条文加以明确执行。