■　回建强

    刚刚过去的2013年，对于房地产业而言可谓经历了大悲大喜，跌宕起伏。年初的“国五条”乌云压顶，但随后的政策落实和市场实践，却出乎多数人的意料，房地产业迎来了发展速度更快的一年。国家国家统计局发布的数据显示，截至11月末，商品房销售面积同比增长20.8%，销售金额增长30.7%，预计全年数据将还有进一步提升。而克而瑞公布的2013年房地产销售TOP50榜单则显示，进入千亿俱乐部的开发企业达到了7家，万科绿地两家企业的销售额都超过了1600亿，明年将冲击2000亿。

    2014年，房地产行业总体依然正向增长，但增长势头将明显逊色于2013年，市场总体态势由“热”转“温”。

    首先，导致房地产销售急剧波动的短期政策调控因素将不再出现。无论是十八届三中全会的《决定》，还是中央经济工作会议的公报，都没有刻意针对房地产调控政策的表述。这也意味着，房地产业的发展更多依靠市场的规律运行，开发企业和消费者对楼市的判断，要回归到市场价值规律层面，对政策的押赌和预测已无意义。如果短期政策对市场的影响逐步消除，那么消费预期就会更加理性，就会避免出现去年3月份那样的爆发式透支式的销售行情。

    其次，2013年是各类需求的爆发年，需求透支后，2014年势必是一个需求的涵养年。每年全国城市人口的净流入大概有1500万左右，对于住房的刚性需求也和人口增长有一个对照的关系，如果一段时间楼市成交爆发性增长，且是在限购限贷等条件下实现的，那么可以理解为刚性需求或改善需求的提前释放。2013年商品房特别是住宅高速增长，其增幅大大超越了城市人口的增幅、人均可支配收入的增幅、GDP的增幅。这样高速的增幅是不可持续的，2104年必然有一个冲高回落的过程。

    再次，新型城镇化战略大力推进下，房地产作为一个基础配套产业，或被动或主动裹挟发展。我们一再强调，新型城镇化并不是房地产化，城镇化意味着人的本地化，需要吃穿住行，需要学习、就业、养老。但人的各类需求恰恰需要人文空间来承载，这个空间就是由房地产业来实现。所以新型城镇化不是房地产化，却离不开房地产。在国家大力推进新型城镇化的过程中，房地产业将获得新的发展动力。对于城镇化的活跃区，如三四线城市，2014年房地产业将逐步扭转此前的供过于求局面。

    通过以上分析，笔者认为2013年的高增长具有一定的政策性和人为性，行政性调控政策进化到了极致，也导致了市场扭曲和市场的报复力量达到了极致。各项数据将逐步回落，但在宏观经济总体稳健，积极进行结构调控的大背景下，房地产业不会陷入突然的衰退，而是进入一个由热转温的状态。

    当前，市场外部环境发生变化，政策因素逐步企稳，市场因素日趋占据主导。部分企业将调整高周转策略，更加注重产品设计和市场需求。前几年，行政调控频繁，特别是企业相对依赖银行贷款的情况下，部分开发企业实施高周转策略，在尽量短的时间内实现项目的资金回笼，从而提高了市场应对能力。随着政策环境的变化，特别是中央层面对市场机制的坚持和重申，现金流问题虽然还是很重要，但已经不再是迫切的问题。开发企业要想获得更有利的竞争和市场份额，就必须深挖客户需求，创新产品设计，开发更加符合时代潮流，更加具有个性及特色的产品。

    部分企业将调整区域发展策略，更加注重一二线城市的深挖。2013年总体格局是一二线城市比较火热，三四线城市稍有沉寂。这是市场分化的结果，同时也是不同层次城市房地产市场的动态发展所决定的。国家政策导向、人口流动规律、开发企业策略、市场供求及存量消化等因素都可能使得不同层级的城市房地产市场出现此起彼伏的变化。2014年，开发企业要注重一二线城市的深挖，但对于三四线城市绝不意味着放弃，因为当潮水退去后，有的企业因为盲目投资面临困境，但有的企业本来就是专注三四线城市，发展局面也很好。也许在总体战略正确的前提下，保持一定的战略定力才是制胜的根本。

    企业融资策略更加多元化，利率市场化意味着银行渠道的贷款成本会加大，多元化自筹渠道的资本优势相对加大。融资向来是企业发展考虑的要务之重。2013年下半年开始，利率市场化是管理层力推的主要政策之一，“钱荒”是表象，多年来养成的“央妈”体制使得金融体系的慵懒与机制僵化则是根本。面对利率市场化的要求，及央妈断奶的现实威胁，商业银行挖掘存量，用好增量，提升风控水平，商贷利率提升等就成为选择。对开发企业而言，面对商业银行的自我保护和风险控制，意味着依赖商贷的成本会大增。如果说此前房企进行多元化融资是被逼无奈，那现在则更多是顺其自然。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）