■　回建强

    近一段时期来，房地产企业入股商业银行正在形成一股热潮，如万科入股徽商银行，恒大地产入股华夏银行，中天城投集团入股贵州银行，越秀地产入股创兴银行，绿地集团入股锦州银行和上海农商银行等。地产与金融的结合并不是近期才出现的，而是萌发于2009年，从那时起，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、星河集团、莱蒙集团、新华联等进入金融业。

    为什么开发企业都热衷和商业银行联姻呢？其实从经济本质上看，地产和金融本来就是一对孪生兄弟。开发商盖房子，最重要的两个因素是资金和土地，土地是从政府手里买的，资金则大部分来源于商业银行。在直接融资不便利的时期，开发商投资资金来源有接近60%-70%直接或间接来源于银行。资金对开发企业而言是何等重要。在历次房地产政策调控过程中，包括财税、保障、土地、金融等等各类手段，其中最具杀伤力的政策就是金融信贷政策，凡是信贷政策紧缩的时期，房地产市场就会进入调整期。因为信贷政策的紧缩直接影响到开发端和消费端的杠杆率，降低了购房者的购买能力。面对行业调控和融资需求，开发商对商业银行的觊觎之心就容易理解了。

    开发商与金融银行业的联姻是行业发展环境变迁过程中，企业生存发展的必然。在2007年之前，房地产开发顺风顺水，赚的盆满钵满，其发展的策略主要是考虑行业本身的发展，如万科的住宅产业化，恒大地产的快速周转，碧桂园的区域造城，还有众多开发企业的全国布局等。2010年的限购政策则直接给了开发商更多的震撼，房地产顺风顺水发展的日子恐怕一去不复返，行业发展环境巨变，企业必须转型。因此，一些原先以住宅开发为主业的企业转而发展商业地产、旅游地产，甚至是养老地产等；一些原来只做房地产的企业开始走多元化的发展道路，如进军文化产业等；一些发展规模较大的开发企业开始把目光投向国外市场。开发企业的这些转型和调整的努力其实都是解决行业发展困难的有益尝试，开发商与金融业的结合，即地产金融化，恰恰是这些尝试的集中体现，且意义重大。

    笔者认为地产金融化有以下几个意义：

    首先，企业长远发展的需要。以万科为例，早年的万科就是多元化发展，但经过市场的历练，万科确立了住宅建设的单一发展战略，并且做成了全世界第一。但随着行业形势的变化，万科也在变，不但开始做社区商业，也涉足金融业，其实是开启了企业发展史上的第二次多元化进程。从发展的角度看，万科走出了从简单的多元化到实用的一元化，再到必然的多元化这样一个路径。有利于企业规避行业风险，为企业的百年大计长远发展再加一道保险。

    其次，融资便利的需要。开发商入主银行必然有降低融资成本的便利或相关考虑。虽然监管层对于商业银行的贷款业务有着严格的监管，比如监管部门明确要求，商业银行对单一最大客户贷款集中度不能超过监管指标的10%等。但开发商入股银行后确实可以将其融资成本降低。目前，房地产基金已经成为开发商愈发重要的融资渠道，银行私人银行也成为房地产基金募资的重要渠道。对于上市银行而言，关联交易需要对外披露，但关联交易贷款并不属于禁止范围。其实，在房地产开发企业资金来源结构中，正宗的国内贷款比例已经降低到20%以下，而其他资金来源和自筹资金占绝大比例，自筹资金中，房地产基金、信托、债券唱主角，其背后则是商业银行的私人银行部门占有很大比例。

    第三，开发企业角色的嬗变，打造产业服务链概念。开发商单纯从造房这个环节实现较好利润率是越来越难了。因此，开发商必须从产业链的角度考虑，从单纯的造房子向综合服务转变。对于购买本企业产品的客户，可以让其通过自己入股的银行来办理按揭贷款，在房贷额度收紧的情况下，更有利于打造企业销售的核心竞争优势，同时提高企业资金周转效率。未来房地产行业将呈现出“金融业+制造业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。（北京中房研协技术服务有限公司测评研究中心副总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）