■　回建强

    2014年的“两会”已经拉开帷幕，地产圈最关心的问题无疑是今年楼市的调控基调是什么。北京人民大会堂外，建设部姜伟新部长在记者的围追堵截下，透露的四个字是“双向调控”，这种犹抱琵琶半遮面的回答也引发地产圈各路人马的楼市政策竞猜游戏。

    在楼市政策走向这一项上，地产圈着实出了不少“人才”，甚至当成工作的主业，其实在新的制度框架下，楼市政策的短期变化将越来越少。楼市调控措施变少甚至消失才是回归正常。建设部部长的躲避及勉强表态说了几个字，其实也表明了政府主管部门对楼市调控的谨慎态度。

    真正能够体现今年楼市政策走向的，还要看李克强总理的政府工作报告。从报告内容上看，主要的几个关键点是：继续大力度推进保障房建设；针对不同城市情况分类调控，抑制投资投机性需求；增加中小套型商品房和共有产权住房供应；对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计等。从政府工作报告内容中，看不到楼市行政调控的痕迹，更没有房价调控的内容。可见，新一届政府继续贯彻了十八届三中全会提出的市场化发展导向。

    回过头来再看住建部姜伟新部长“双向调控”的说法，结合克强总理的政府工作报告，我们可以体会几个层面的“双向”性。

    首先应该提的其实是“双体系”，即由市场主导的商品房体系和由政府主导的保障房体系。在98房改之后到2012年之前，我们的楼市调控政策导向要么强调市场忽略保障，要么给保障加猛药而过度打压市场。在经历了这些经验教训后，政府提出了“双体系”建设，目前看应该是进入了正常有序的发展时期。即继续加大保障房的建设力度，尤其是加大棚户区的改造力度，今年棚户区改造量占保障房开工量的67%。同时又强调中小套型商品房的建设和供应，以保持市场的平稳健康发展。

    其次，对楼市的管理方式具有双向性。一方面是不再增加短期调控，但原有的限购限贷政策也保持稳定，限价属于明显的行政管控，2014年预计不再出台；另一方面，积极开展中长期制度建设，但也需要一定的过程，逐步推进。

    再次，对市场预期管理的“托底盖帽”。新一届政府对经济调控采取上下限管理的办法，对楼市同样适用。鉴于楼市对经济的重要作用，政府不愿意看到楼市进入衰退期。无论是地方政府的土地财政、地方债务，还是全国层面的保经济增长，都需要楼市有一个稳定的发展预期，这是托底。盖帽是什么，就是也不希望楼市出现非理性的价格上涨。此前楼市调控政策集中于价格管理，房价的涨跌和政策的松紧直接挂钩，显然过于极端和执拗。现在则对城市实行分类管理，全国不再“一刀切”。具体来讲，大城市土地稀缺，市场供应少，要继续加强限购限贷政策的执行力度，确保价格稳定，中小城市前期供应过大，则要结合新型城镇化的要求，积极引导新进入者的购房需求，采取差别化的购房政策，包括购房信贷政策。

    最新的楼市政策表述对市场总体正面积极。2014年开年以来，房地产市场总体出现了“房冷地热”的态势，杭州等城市的楼盘降价风波更是引发了一轮楼市崩盘的猜测。理性看，目前所谓的降价现象仅仅停留在个别企业个别楼盘的营销层面。从开发企业的角度看，还远未到为了生存而去折价卖楼的程度。之所以市场议论颇多，是因为经过了2013年又一轮楼市盛宴后，人们对楼市未来发展感到了某种不确定性。没有永远上涨的市场，没有只涨不跌的楼市，这句话本身没有问题，关键是市场是否发展到了泡沫破灭的边缘，市场决定因素是否发生改变，比如货币发行量是否减少等。

    在一个80%购买者是首套需求的市场，泡沫论其实很难成立，而2014年货币发行量增幅依然超过10%也直接告诉了大家，货币因素影响力还在增强。大力推进的住房保障安居工程说明城镇化进程不可阻挡。持续高热的土地市场告诉我们，企业不但资金充沛，且对未来投资充满信心。

    市场需求依然存在、政府的政策导向越来越理性，2014年的楼市至少是一个波澜不惊，市场发展调整中稳定向前的市场。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）