■　回建强

最近楼市舆论场各种“崩盘论”充斥。理由是北京、杭州、常州等城市已经有一些楼盘出现了“降价”迹象，三四线城市库存量上升，经济发展降速，房地产需求下降等等不一而足。更有消息说温州、杭州等地要放松限购政策。楼市真的到了需要“救”的地步了吗？

看看楼市数据是如何反馈的：国家统计局2月份数字，建设和销售方面，商品房新开工、竣工、销售金额、销售面积全部呈现同比下降。其中，新开工和竣工下降最为明显；价格方面，2月份70大中城市依然有69个城市房价指数同比上涨，但平均涨幅和最高涨幅都有所回落；而市场机构克而瑞发布的中住288指数最新发布的3月份房价指数显示，全国一手房价格指数涨幅收窄之势延续，环比和同比上涨增速连续五个月回落。

其他数据不再列举，单从以上官方和民间两个方面的数据情况可以看出，目前房地产市场确实出现了一些变化，楼市销售不再延续2013年那样火爆的行情，市场不再热得发紫；价格涨势有所回落，已经出现了零星的降价现象。但这些征兆是否就能说明楼市进入“崩盘”的前夜呢？笔者认为目前还不是。

其一、从市场本身运行的规律看，当前是市场的阶段性调整，未来依然平稳。2013年楼市的扩张是前期市场需求积累后释放，不可能长期高速增长，具有一定的偶然性。2014年上半年，市场成交量包括价格进行适度的回调，是市场健康发展的必然要求，属于正常现象。尤其要注意到，新开工量的降幅远远大于销售量的降幅，这意味着，开发企业的嗅觉要灵敏的多，很早就注意到市场库存问题，是主动进行产量预期和投资策略的调整。目前开工量的下降就等同于未来供应量的减少，可以适度平衡略显失衡的供求关系。这是典型的市场机制配置资源的行为。

其二、外围政策和经济环境逐步改善，房地产市场上行依然可期。4月2日召开的国务院常务会议明确了三项经济推进措施，包括发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，确定深化铁路投融资体制改革、加快铁路建设的政策措施，研究扩大小微企业所得税优惠政策实施范围。新一轮“稳增长”措施已经在路上。预计这轮投资不同于08年的4万亿，而更注重结构性和指向性。其中，棚户区改造正是李克强总理上任后力推的领域，对稳定房地产基本盘的稳定具有重要意义。这是经济政策方面的积极变化。房地产调控政策其实也在在悄然调整，从中央层面不再继续强化行政性调控，包括限价政策、住房信息联网、房产税试点等要么弱化、要么延后。分类指导、双向调控是今年楼市调控的特点。总之，楼市的外部发展环境已经趋于回暖，有利于楼市的稳定健康发展。

综上所述，显然说楼市进入“崩盘”的节奏是有点过了。但房地产本来就是一个舞台，各种角色要表演，各参与主体都有利益诉求。地方政府首先不希望市场崩盘，因为他们短期内还要依赖土地财政。地方政府从来都是出台从严措施时扭扭捏捏，刺激楼市时不遗余力。所以，即便没有出现房价的明显下降，一些城市就开始传出放松限购政策的新闻了，有的开发商甚至发声说到了崩溃的边缘，这显然是有些卖乖、卖萌甚至卖傻。且不说目前楼市销量仅仅是微调，3月份的最新数据更有回暖的趋势，只看2013年开发商就赚得可谓盆满钵满，资金实力雄厚，外加融资渠道日益多元化，股市再融资开闸，开发商资金充盈，投资有序，怎么会短期崩盘呢。

在目前市场形势下，建议政府不要轻易出台所谓救市政策，与紧缩性行政调控一样，救市政策也是“有形之手”在干预市场的无形之手的运作。我们要相信市场有自己的法则，楼市能够实现自我调节和循环。双向调节，就是要政府做好政府的事。

楼市发展已经畸形，现在是纠偏的好时机。限购不轻易放松，但老百姓的首套购房需求，适度合理的改善需求则要给予支持。当前新型城镇化正在如火如荼进行，解决三个一亿人的居住问题，既给了房地产市场充分的发展空间，也给政府的政策抉择提出了新的要求。决策正确，则可以实现稳增长、促民生的良好开局，如继续采取短视策略，盲目救市或打压，继续用有形之手干预无形之手，则可能继续重蹈历史覆辙，得不偿失。（作者为北京中房研协技术服务有限公司测评研究中心副总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）