■　回建强

近期房地产市场调整的力度在明显加大，CRIC的数据显示今年前四个月全国一、二、三、四线城市的商品住宅成交量均出现同比大幅下降，且一线城市降幅最大。各类媒体也在不断爆出房地产项目降价、市场销售停滞、二手房业主主动降价等楼市负面消息。而万科毛大庆的一篇看空市场的内部发言稿更是成为了近期市场关注的焦点事件。

4月份市场到底如何，还要等国家统计局的法定数据再验证一番，但有一点可以肯定，目前房地产市场的预期在逐步发生变化，包括商业银行、研究机构、消费者等都普遍出现了看空情绪。而市场在看空预期的作用下，量价齐跌也就在所难免。

笔者也注意到，近期连续爆出多个城市出台的所谓救市政策，这些政策内容各不相同，有侧重购房落户的、有侧重购房契税补贴的、还有放松限购的，五花八门，但其共性是想通过一些具有较少争议的做法来刺激楼市需求，防止市场过冷。中央政府确定的“分类调控”原则被地方政府各自按需解释和取用。

这次媒体集中唱空市场现状和走势、部分城市的地方政府则迅速跟进出台救市措施，据说已经达到了10个城市的规模，未来半年还有更多城市采取类似做法。这不禁让我想起了2008年的市场，当时由于受到美国次贷危机的影响，国内楼市出现高位调整，似曾相似的场景，但又不尽相同。2008年的楼市是面对比较恶劣的外部发展环境，国内市场并无太大问题，当时政府的反应是4万亿投资和赤裸救市，而且是从中央到地方唯恐落后的大干快上。

当前的市场形势和六年前相比，显然区别还是蛮大的。首先是内外部环境不同，与上次的国际经济危机乍起，现在的情况是美日欧经济基本调整完毕，开始触底复苏，处于上升周期，而中国由于当年的投资刺激，现在则正处于调整的边缘，虽然已经过去六年，但包括房地产业在内，依然在为当年的决策买单。

除了内外部经济环境的不同，政策环境也已然发生改变，2008年是近十年来房地产调控政策思路的集中形成期，行政调控手段密集出台。而现在十八届三中全会确立让市场机制发挥主导作用，有形之手要为无形之手让位。

所以，我们可以观察到，即便全国各线城市的销售量同比都出现了大幅度的下降，中央政府始终稳坐泰山，岿然不动，地方政府中也仅有少数城市采取了所谓的刺激政策，且手段相当克制。即便是调整幅度最大的一线城市，并没有出现所谓救市政策，反而像北京、上海等前段时间依然强调限购政策不放松等。

从市场发展的角度，如果未来三个月市场继续保持调整态势，那么今年的走势就很可能跌破大多数人的预期，就像去年市场的火爆程度超出大部分人预期一样。政府能否真的忍住调控之手，而习惯于市场的正常波动？这确实是一个考验的时刻。面对房价下跌，地方政府比企业着急多了。开发企业可以采取忍的办法渡过难关，但地方政府对土地财政过于依赖，以至于不能承受地价大幅向下调整。大有保房价，进而才能保地价的态势。

个人认为，既然市场出现了调整，就说明市场自身在发挥作用，趁机修复房价快速上升而造成的人民收入与房价之间的紧张关系。现在不能重蹈2008年的救市覆辙。新一届政府应该也充分认识到这点，开发企业更应及时适应新情况、新模式。

面对可能出现的大幅市场调整，作为开发企业应作到积极求变，以保持现金流健康为首要目标，任何时候都要考虑生存问题。与其早晚都要降价，不如早降价，早获取主动。对于行业而言，每次调整都是优化行业结构的好机会，鱼龙混杂的发展方式只适用于野蛮生长的行业早期，行业的成熟必定需要付出代价，企业间的并购与淘汰早晚会到来。与宏观经济而言，房地产拉动作用明显，但房地产并应是宏观经济增长的全部，大力发展高科技产业、启动内需、活跃外贸才是保持经济稳定的重要手段。

对消费者而言，虽然买涨不买跌是客观规律，但经验表明，在市场最低迷的时候入手确实合适，因为当前中国的大环境未变，城镇化在推进、收入分配制度在改革，中国的楼市还未到全面下行的拐点。（作者为北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）