■　回建强

    从官方统计看，2014年前4个月商品房销售面积和销售额均呈现负增长态势，且跌幅逐月扩大，市场基本确认进入调整期。房地产市场调整话说也不应该大惊小怪，因为自98年房改后，房地产市场其实也经历了几轮涨跌，特别是2008年和2011年的调整，很多人记忆深刻。只是2014年的市场调整及政府的反应与以往有不同之处。

    2008年是外部因素引发，即美国次贷危机的效应传导，中国楼市当时也存在着房价过高、上涨过快的问题，本来应该是房地产自然淘汰、顺势调整、回归理性的一个绝好时机，但四万亿投资计划及政策的突然转向，打破了这一市场化进程，有形之手发挥了重要作用，市场在短时间内再次调头向上；2011年的调整则纯粹是限购政策引发的，行政调控政策直接打断市场主导的原有行业发展周期，并形成短期的销售冰冻期。政府对行政调控政策的频繁运用，也形成了具有中国特色的房地产行业短周期现象。

    2014年楼市再次出现了调整，但请注意，这次调整的大背景中，既没有国际经济危机的出现及预期传导，也没有政府行政调控政策的打压，而是市场自身运行规律所决定的。政策在本次市场调整中表现暧昧。所谓暧昧，就目前看，就是一方面不会照以前那样大张旗鼓的“救市”，也不会完全听任市场自由下落，而是采取某种有管理、有限度的积极干预，我们也借用目前一个流行的词，叫微刺激。

    楼市政策的微刺激主要表现为，官方媒体如新华社连续发表评论文章，驳斥房地产崩溃论、暴跌论等；央行要求商业银行支持首套房贷；国务院总理李克强提出定向降准；住建部总经济师正式回应楼市热点问题，并明确指出，地方政府可在坚持遏制投资投机需求的原则下根据城市情况调整限购政策；银监会呼应央行，表示要大力支持首套住房需求。这些措施每条看起来似乎对目前楼市发挥影响都不是很大，但这些不起眼的政策或动向却是在近期集中出现的，无疑已经形成了某种政策合力，楼市发展环境已经暖风阵阵。

    笔者认为市场再次迎来历史性的调整与发展时机。一二线城市房价基数已经非常高了，如果房价继续高速增长，市场未来应非常有可能迎来巨大的泡沫期，到那个时候，泡沫破裂带来的经济危机、政治风险将无可估量。因此，目前的市场调整将有利于控制我国楼市的泡沫状况，如果措施得力，还能够部分挤压泡沫。

    另一个角度看，大部分地方政府的土地财政依赖度相当高，而且短期内无法改变现状，因此地方政府肯定不希望房地产市场持续冰冷下去。这就要求房地产市场要有一个稳定的发展环境和发展节奏。稳是本届政府对房地产市场调控的最基本、最核心的要求。在这样的背景下，政府政策将拿捏的相当有分寸，在保住首套刚需这个基本盘情况下，投资投机类购房需求依然不受鼓励。

    从市场自身发展角度看，虽然现在销售类指标负增长，但一部分原因是2013年的基数太高导致，剔除2013年非理性增长因素，今年前四个月的销售额和销售面积在近五年内也还中规中矩，并无崩盘的明显迹象和可能。从目前城镇化发展进度、市场容量、资源承载量等因素综合考量，上一年13亿平方米的销售量很可能是一个历史高度，未来正常的销量应该略低在10亿平方米较为稳妥。

    市场走稳的可能性在增大，但城市分化、企业分化都将不可避免。一线城市和部分热点二线城市，虽然也有库存，但在巨大的人口流入背景下，市场低迷是短暂现象，未来需求走稳后，市场前景依然可期。调整周期一般在半年到一年左右；三四线城市由于前期土地出让力度较大，大量项目一哄而上，目前正是市场集中供应期。这类城市由于外来人口少，本地居民消费能力基本被透支一遍，靠外来需求很难支撑目前的价位和销量。目前看这类城市本轮调整将更长一些。

    对于企业而言，大企业资金实力雄厚，区域覆盖面广，在市场调整时期优势尽显，只要保持足够现金流，调整期对大房企而言，反而是个机遇，可以借机反周期拿地或者兼并中小企业，从而为下一轮市场发展打下基础，赢得先机。（作者为北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）