■　赵红英

    2014年1季度，地产公司的股票在二级市场上的表现基本是没有最低，只有更低；各城市间的房价和成交分化加大，部分城市房价出现大幅下跌；一季度土地市场先高后低，1月还延续了2013年的火爆，一线城市出现多个地王，2、3月渐趋平淡；《国家新型城镇化规划》出台，强调是“人”的城镇化，而不再是大规模圈地造城运动。如此，刚刚经历2013年融投两旺的房地产基金该何去何从？

    首先，要搞懂人民币房地产基金兴旺的实质。国内市场上的房地产基金投资始于2004年，早期主要是外资基金，涵盖募投管退全流程，投资组合里既有收购并自行运营的收益性物业（办公、零售、公寓、研发、物流仓储等多种类型），也有开发企业或项目公司的股权投资。期限一般在5年左右，也有达到收益目标提前退出的。应该说，这些机构的基金管理、资产管理能力以及独立性都比较强，也在第一轮基金周期里赚到了超额利润。但是，自从人民币基金兴起后，房地产基金就变了样，说白了，现在市场上大部分房地产基金都是假股真债的类信托。这类基金避开了银行、信托贷款的“四三二”限制，灵活性高，繁荣的原因主要有两点：一是需求，调控基调确定后，投资猛增，而传统融资渠道未放开甚至收紧，资金需求量大；二是利益，IPO停摆使股权投资市场整体较沉闷，房地产基金投资周期短（通常只有1-2年），回报稳定，退出也更加便利，吸引了大量PE转投。

    但成也萧何败也萧何，一旦市场出现转折的信号，灵活性以及专业管理能力的不足就成了这类基金的最大风险。灵活在某种程度上意味着没有底线，这类基金的LP基本都是自然人或自然人集合（一些财富或者投资管理中心），群众一警惕，募资基本成了不可能完成的任务，已募集的钱也很难找到好的投资项目。类信托房地产基金注定是昙花一现的繁荣。

    房地产基金的出路在哪？从国际经验看，房地产基金从来都是机构投资人的重要资产配置方向，其与现存人民币房地产基金的最大不同点在于：国外房地产基金的LP主要是机构，如大学捐赠基金、养老、社保及银行等机构投资者，这些资金规模大、投资期限长，要求持续稳定的回报，正好与房地产的长投资期、重资产属性相吻合。

    如何才能募到机构的钱？基金们必须解决两个问题：一是专业管理能力，二是稳定的投资方向和渠道。对于前者，是目前现有基金管理公司的软肋，由于过去只是类信托的玩法，所以基金们只注重抵押、担保以及书面方案，基金经理们其实缺乏深厚的房地产行业经验和资产管理能力，团队大都没有说服力。机构LP和自然人不同，也都是资本老手，绝对不会把钱托付给不如自己的人。换个角度看，专业性也是房地产基金的优势所在，只要能提供独特的增值服务，就有存在和发展壮大的底气。

    另一个要解决的问题是方向和渠道。现在再搞房地产基金，在中国经济转型过程中,找到存在的理由，找到有刚性需求和抗周期的房产类型来投资，满足风险厌恶型机构投资者的需求。笔者认为以下方向可参考：1、新型城镇化。城镇化资金缺口巨大，需要政策性资金发挥引领作用，同时也需要创新金融产品；2、现代化的仓储物流和工业厂房，这类物业的资本增值能力通常不如住宅或商业用房，但租金稳定，与经济转型的长期需求相吻合，这类物业供不应求，将有独立走势；3、再城市化中的民生项目，如棚户区改造，保障房建设等，这类项目的需求比纯商业项目稳定，波动小；4、养老养生、医疗、文化等强抗周期行业的房产投资，可在这些行业的资产轻化转型中寻找投资机会。养生养老、医疗、文化等行业的核心竞争力在于人才与服务，房地产基金投向这类机构的固定资产，通过专业建设和资产管理获得稳定但适中的收益。

    可见，拐点上房地产基金，有两步路一定要走，走了不一定成功，但不走一定是死。第一是端正态度，不要老想赚快钱，要培养基金管理和资产管理的双重专业能力；二是要以发展的眼光厘清属于自己的市场，在中国经济转型过程中找到自己的那口清泉。

（建投控股有限责任公司）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）