■　回建强

以房养老既是一个新话题，也是一个老话题。事实上，以孟晓苏为代表的一批业内人士已经就以房养老的推行呼吁了很长时间。在发达国家也有了相当长的实践。

“以房养老”的提出实际上有着深刻的社会变迁背景。第六次人口普查显示，2012年我国65岁以上的老年人口已达到1.27亿人，且每年仍以800万人的速度增加。有关预计显示，到2050年，我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。随着我国老龄化社会的来临，如何应对老龄社会的养老问题就变得非常棘手和尖锐。有网友专门收集了有关媒体关于养老问题的宣传，从时间先后顺上产生了由“只生一个好，政府帮养老”到“养老不能靠政府”的转变。可见，依靠政府财政、甚至依靠社保基金养老已经有些让人怀疑了。稍微关注下新闻的人都知道，我国的社保体系存在巨大的亏空，不但未来养老金偿付存在缺口，连目前存量养老基金在进行投资的时候还不能做到保值增值。

那么在养老问题如此严峻的情况下，我们的应对之策是什么呢，保监会在近日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，推行以房养老试点，是不是意味着今后养老要靠房子了？笔者认为以房养老可以作为养老的某种补充形式，但绝不是主流。而且在当前试点下，必须要解决诸多实际存在的问题，才能真正落实推进。

先看看“以房养老”的一般定义：即为住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”——房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。翻译过来就是，老人与保险公司等金融机构做了一笔买卖，根据协议，保险公司可以每月提供给老人一定的生活费，具体费用额度跟老人的年纪、身体状况、房屋评估价值等密切相关。老人去世后，保险公司等金融机构获得房屋处置权。

可见，在这笔买卖中，是一个个体对应一个大型金融机构，显然在实力、信息方面是非常不对等的。如何做到老人，特别孤寡老人财产不受侵犯，保护老人的合法权益是个大问题。这是其一。

其二，我国开展“以房养老”存在制度性缺陷。目前国有土地的使用权是70年，而一般到了老人需要赡养的年纪，70年的使用权应该已经过了相当大部分，这种使用权有限的房屋如何做“倒按揭”？未来的处置存在一定的法律风险。虽然我国物权法规定房屋使用权到期后可以“自动续期”，但是否重新缴费却并未明确，这给我国房屋的“倒按揭”操作埋下了巨大隐患。

其三，以房养老与我国的传统相悖。老人买房子，很少有不传给儿女的，这是一种传统文化，“以房养老”则与“养儿防老”观念形成剧烈碰撞。因此，在现阶段“以房养老”应该仅适用于无儿女的孤寡老人。这部分人占总人口比重并不大。

其四、“以房养老”的推行与房地产市场发展密切相关。目前进入试点范围的城市包括北京、上海、广州、武汉等四地，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。这四个城市的房地产市场发展相对比较充分，特别是北上广，市场化程度一直处于全国前列，进入了行业发展的成熟期。这也带来了一个问题，众所周知，房地产市场都是有周期性的。当前正好处于一个明显的调整期，且本轮调整并非出于政策打压，而是市场供求关系下自身的调节。未来两年恰恰是市场调整的关键期。在这样一个大的背景下，金融机构开展“以房养老”试点，似乎并不占“天时”之利。如果价格评估过高，未来市场回落，将影响保险公司的收益，而如果评估价过低，那么老人参与的积极性就很小，试点效果将大打折扣。

笔者认为，未来养老的解决办法，还是要调动政府和民间两方面的积极性，增加资金投入力度，加大养老机构的建立供应力度。具体资金来源可以从国企收益中划拨一部分，另外房产税、贪腐罚没收入等也可以有条件定向划拨到养老社保领域。大力建设社区型养老机构，可以就近解决老人的养老问题，而不丧失原有的邻里关系。相对“以房养老”这种带有一定折扣型的买卖，老人其实完全可以采取销售房屋的办法来解决财务问题，一次性获得货币资产，购买社区养老服务，或者养老保险，也不失一种办法。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）