市场回顾与展望（年终盘点）  

 

2015年四季度及全年房地产市场运行情况

    房地产开发投资增速继续探底

    2015年第四季度各月，房地产开发投资额先增后减。分类市场看，12月住宅投资额达到5526亿元，较11月环比下降6.6%，同比值为-2.7%，较去年同期增幅基本持平。办公楼投资增长性高于住宅和商业营业用房。从单季度角度看，今年第四季度房地产开发投资总额达到2.54万亿元的规模，绝对投资额连续两个季度下降，环比降幅还在扩大。

    分类市场看，四季度住宅投资额达到1.70万亿元，也表现为连续两季度连续回落，办公楼投资额则呈现逐季上涨态势。住宅投资占总开发投资额的比例为67.2%，商业营业用房占比为15.2%，办公楼为7.0%。住宅和办公楼的投资比重较去年同期略有上升，商业营业用房比重较去年同期持平。

    2015年全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点，增速继续再创新低。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。开发投资同比增速从年初10.4%一路下滑至1%。

    土地购置面积年末呈现翘尾行情，但全年数据大幅下降

    第四季度内各月，12月份购置面积为2916万平方米，环比涨幅42.5%，远高于前两月的土地购置规模，呈逐月上升态势。各月土地购置面积较去年同期则出现了明显下降，同比降幅逐渐收窄。从单季度看，今年第四季度土地购置面积6920万平方米，比去年同期则下降了26.1%，显然土地市场萎缩明显。

    土地购置费用方面，土地市场延续了今年以来一直存在的弱势，企业投资和拿地积极性始终较为理性。另外土地市场分化愈发明显，一线城市土地市场活跃，价格也高，但三四线城市土地成交则相对低迷。

    2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。12月在土地市场收官战之下，降幅小幅收窄。

    2015年以来持续低迷的土地市场依然没有起色，土地购置面积负增长幅度始终保持在30%上下。但与此同时，一线及少数重点城市土地市场“地王”频现。重点城市“面粉贵过面包”，三四线城市土地无人问津，严重分化是今年土地市场的主要特征。

    国土资源部下属机构的监测数据显示，地价水平整体涨势平稳，各用途地价环比增速较上一季度均略有放缓；综合、工业地价同比增速较上一季度放缓，商服、住宅地价同比增速则略有上升。

    2015年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为3633元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为6729元／平方米、5484元／平方米和760元／平方米。综合、商服、住宅、工业地价环比增速较上一季度均略有放缓。综合、工业地价同比增速较上一季度放缓，商服、住宅地价同比增速则略有上升。

    2015年第四季度，主要监测城市中，一线城市各用途地价环比增速持续上升，综合、商服、住宅地价同比增速呈上升态势，仅工业地价同比增速略有放缓；二线城市各用途地价环比增速持续放缓，商服、住宅地价同比增速呈上升态势；三线城市各用途地价环比增速均有放缓。

新开工同比降幅收窄，竣工面积年底大涨（表1）

表1　　2015年第四季度各月房屋建设情况　 单位：万平方米，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    第四季度10-12月新开工面积呈逐月增加态势，环比回升，同比降幅逐渐收窄。12月新开工面积达1.39亿平方米，环比增3%，同比降6.7%。分类市场方面，住宅和办公楼新开工面积逐月增加，商业用房新开工则表现为先增后减。竣工面积方面，第四季度三个月全国竣工面积呈现逐月上涨态势。无论是总的竣工面积还是分类市场竣工面积，12月都表现突出，环比显著提升。这里一方面有统计因素，另一方面与企业项目竣工节点集中在四季度有关。

    分季度看，新开工同比增幅连续四个季度为负，降幅在第四季度又继续扩大。今年第四季度竣工面积绝对值远高于前三个季度，近乎等于前三季度竣工量的总和，较三季度上升172%，但同比仍有小幅下降，幅度较第三季度扩大2.3个百分点。

    各分类市场中，办公楼和商业营业用房竣工环比及同比增幅明显高于住宅。

2015年，房屋新开工面积154454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。新开工走势从2015年年初就一直处在低位徘徊，虽然商品房销售市场回暖，但是临近年末，开发企业的重点主要放在冲刺全年业绩上，新开工积极性不高；对于库存压力较大的地区，加快去化仍然是的主要任务，开发积极性还没完全恢复。但值得注意的是，2015年全年商品房新开工及商品住宅新开工面积同比降幅较1-11月都缩减了0.7个百分点，这主要得益于近期一二线城市的投资火热拉动了总体新开工。（表2）

表2　　2015Q1末-2015Q4末房屋在建施工面积情况　 单位：万平方米，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。

    销售面积攀历史第二高点，销售金额则创历史新高

2015年第四季度各月，全国商品房销售面积呈现逐月上升态势。销售金额方面，第四季度各月呈环比加速上涨态势，12月份环比增长31.1%。（表3）

表3　　2015年第四季度商品房销售情况   单位：万平方米，亿元，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    分季度看，今年四季度商品房销售面积为4.56亿平方米，环比第三季度大幅提升。分类市场，办公楼在第四季度同环比增幅较高。成交构成上，住宅成交占商品房成交总量的86.0%，办公楼和商业营业用房分占2.36%和8.08%，办公楼成交比重较去年同期有提升。成交金额方面，在今年第二季度彻底反转，全部大幅上升，住宅和办公楼上涨尤其明显。第四季度住宅和办公楼成交金额同比增幅继续扩大，这和各类宽松政策效应释放有很大的关系。2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，销售面积绝对值仅次于2013年。

    整体来看，房地产销售面积与销售金额继续保持高位增长，但同比增幅小幅回落，商品房销售面积未达到13亿平方米，略低于预期。从全年走势看，三季度销售面积开始同比正增长，实现了2014年年初以来的首次双双正增长，四季度在政策刺激力度加码作用下，销售面积增速加速上行，但12月增速有所放缓。

    成交结构方面，2015年销售的增长主要由一线城市和少部分二线城市带动，大部分二线城市和三四线城市增长幅度有限。房地产市场出现“投资冷、销售热”的局面，与经济前景不明、宽松货币政策、改善需求不断透支密切相关。三四线城市销售下行则拖累了整体销售增速的放缓。

    房价平均涨幅同比由负转正，城市分化现象加剧

    第四季度各月70个大中城市房价指数出现同比降幅继续收窄、环比涨幅扩大的趋势。季末12月份，70个大中城市中，新建商品住房价格环比下降的城市有27个；持平的城市4个；上涨的城市39个，比11月增加6个。随着环比上涨，越来越多的城市同比涨幅由负转正，且比11月有所扩大。新建商品住房价格同比下降的城市有49个；上涨的城市有21个。其中四个一线城市同比涨幅依然明显高于其他城市，除深圳（47.5%）涨幅最大外，上海、北京、广州分别上涨18.2%、10.4%、9.2%。

    从两个方面看2015年第四季度房价指数变化情况：

    一是最高涨幅。环比方面，10-12月的最高涨幅分别为上海2.1%，深圳2.9%，深圳3.2%，最大跌幅分别为岳阳-1.0%，锦州-0.4%，丹东-0.9%；同比方面，最高涨幅都出现在深圳，分别为40.5%，44.6%，47.5%，最大跌幅分别为湛江-6.5%，湛江-5.6%，丹东-5.3%。

    二是价格指数平均涨幅。12月，70个大中城市新建商品住房价格同比由负转正，综合平均涨幅为0.27%，高于上月0.64个百分点。

    从70大中城市房价来看，整体出现上涨，城市间房价分化现象仍非常明显。北上广深四个一线城市及部分热点二线城市的涨幅明显，尤其是深圳的涨势迅猛，2015年上涨近5成；其余二线城市环比较为平稳；大部分三四线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。多数城市房价并没有大幅度上涨佐证了城市分化格局，资金开始流向一线城市以及小部分二线城市。因此，未来这些热点城市房价上涨动力依然存在，但大多数二、三、四线城市房价不会有太大变动。

    2015年全国棚改任务提前完成，580万套创历史新高

    2015年，全国城镇保障性安居工程计划新开工740万套（其中各类棚改580万套），基本建成480万套。截至10月底，全国城镇保障性安居工程已开工747万套，基本建成688万套，均超额完成年度目标任务，完成投资1.28万亿元。

    今年以来，按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。同时，国开行还发放约3000亿元贷款，用于去年的棚改项目。此外，国开行不仅在信贷额度上给予了定向贷款的支持，还对一些监管的惯例进行了修改和调整，以确保能够为棚户区改造及货币化补偿安置提供足够的资金支持。

    随着棚改货币化安置的基本到位，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置，正在进入实质性的影响释放阶段。

    房地产贷款平稳较快增长，保障性开发贷款高速增长

    2015 年末，人民币房地产贷款余额 21.01 万亿元，同比增长21%，增速比上年末高2.1个百分点；全年增加3.59万亿元，同比多增 8434 亿元，增量占全年各项贷款增量的 30.6%，比上年占比水平高2.5个百分点。

    2015年末，房产开发贷款余额5.04万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末低3.8个百分点；地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速比上年末低12.9个百分点。个人购房贷款余额14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点；全年增加2.66万亿元，同比多增9368亿元。

2015 年末，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.82万亿元，同比增长59.5%，增速比上年末高2.5个百分点；全年增加6761亿元，同比多增2643亿元，增量占同期房产开发贷款的92.7%，比上年增量占比高37.7个百分点。（表4）

表4　　2015Q1-2015Q4房地产贷款及增长情况   单位：万亿元，%

 

数据来源：根据中国人民银行数据整理

房地产资金来源增幅基本平稳，“个人按揭贷款”增速持续上升（表5）

表5　　2015年第四季度各月开发企业资金来源情况   单位：亿元，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

第四季度各月，开发企业资金来源总量呈现环比逐月上涨态势，12月环比值为14.9%，同比涨幅表现为小幅回落但企稳，显示开发企业资金供应态势良好。（表6）

表6　　2015Q1-2015Q4开发企业资金来源情况   单位：亿元，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    分季度看，第四季度资金来源总量是3.45万亿元，较第三季度环比上升9%，同比上升7.6%。

    资金来源结构看，今年四季度国内贷款所占比例较三季度有所下降，利用外资占比较上季度持平；受销售回暖影响，其他资金所占比例为49.8%，较上季度上升4.6个百分点，其他资金成为房企开发资金的最主要来源，其中个人按揭贷款增幅继续扩大。

    2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高0.4个百分点。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。这也表明市场交易活跃，买房资金成为企业资金来源的最大增量部分。

    2015年开发企业入榜门槛大幅提升，百强房企集中度继续上升

    克而瑞信息集团发布2015年房地产开发企业销售金额和销售面积排行榜。

    2015年，在市场回暖和竞争加剧双重因素的推动下，房企销售业绩水涨船高，TOP100房企的入榜门槛亦大幅提升。

    从金额门槛来看，2015年今年TOP10房企入榜门槛为725亿元，较2014年增加67亿元，同比增长10%；TOP20房企金额门槛358亿元，同比增长24%；TOP50房企金额门槛达到196亿元，同比增长27%；TOP100房企的入榜门槛为104亿元，同比增长48%。

    从面积门槛来看，TOP10房企入榜门槛从2014年同期的570万平方米增加至578万平方米，小幅增长1%；TOP20房企同比增长21%至357万平方米；TOP50房企则较2014年增长11%至163万平方米；TOP100房企入榜门槛达到90万平方米，同比增长88%。

    2015年年末，百强房企集中度继续上升，品牌效应强势依旧。相比TOP10、TOP20与TOP50房企，TOP100房企面积集中度增幅最大，增加了2.35个百分点。金额方面，除TOP10房企外，集中度均有所上升。

    国房景气指数走势平稳

10-12月份，国房景气指数分别为93.34，93.35和93.34。12月国房景气指数较上月回落0.01%，季度走势平稳。（图1）

图1　近一年国房景气指数走势

 

数据来源：国家统计局

2015年房地产市场存在的问题

    “去库存”上升为国家战略，但库存结构化特征明显

    库存压力主要体现在三四线城市这类“重症灾区”。一线城市反而因为库存不足而出现房价大幅上涨的情况。三线和四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一线和二线城市，部分三线和四线城市常住人口明显低于户籍人口，人口净流出现象严重，潜在购房需求有逐渐放缓的趋势。在2014年“930”、2015年“330”一系列刺激下，一线城市已经连续数月出现去库存周期低于12个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。反之，今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策的出现，三线和四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。其实，过去三四年，三四线城市的土地成交和新开工多是持续负增长的，市场无形之手早就开始减缩供给了。

    市场差异分化继续加大，城市间楼市价格呈现“强者恒强，弱者更弱“

    2015年商品房销售面积达到历史第二高，仅次于2013年的销量，但2015年新开工量、竣工量在不断减少。

    从国家统计局公布的1-12月份70城市房价指数看，有几个明显的特点：首先，整体涨幅有限。62个城市的房价都只是微涨微跌，同比涨幅超过5%的只有京沪穗深宁鹭杭等7市。其次，个别城市涨幅惊人。深圳都是2015年当之无愧的涨价最快城市。而上海、合肥、南京等热点城市也有不俗表现。

    值得注意的是，未来房价下降风险更多来自于部分房价较低城市。购买力相对较弱的城市，价格下跌的压力就更大一些。反而北京、深圳、上海这类城市2016年房价继续上升的可能性更高。

    长期“方针”政策和短期“去库存”任务在时间上不匹配

    现在全部待售商品房全国不到7亿平方米（窄口径库存），相当于7个月左右的市场销售量。在现阶段，各地希望农民工进城去消化商品住宅库存，无疑是理想化，其有效需求并不大。有些待售商品房，因规划、交通、配套因素，注定成为长期不可消化的库存。

 

    执笔人：回建强

    ■　中房研协技术服务有限公司研究总监