编者按：回顾2015 年，在宏观经济增长放缓，未来压力仍存的背景下，中央明确提出“稳定住房消费”战略，出台了包括降息降准、公积金松绑、限购取消等一系列相关政策。2016年市场如何走，是否继续出台利好政策，能否成功去库存，房价能否稳定等等疑虑，这些都是政府管理部门、房地产企业、乃至购房者最为关心的问题，本期将就这些热点问题进行探讨。

 

2016年中国楼市发展的探讨

■　回建强

    2015年房地产市场在各种利好政策的护航下，首套及改善型需求大量释放，市场销售再创新高。但同时也出现了城市市场分化发展的情况，尤其是一线城市房价再次出现暴涨，三四线城市则面临较大的库存问题。投资、新开工、土地购置等指标则不同程度回落或者负增长，这也说明房地产市场的发展存在很多隐忧。在12月中旬召开的中央经济工作会议上,“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一,并开出了户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。

    各方观点

    易居中国执行总裁丁祖昱认为，2016年将是强力政策涌动、市场相对稳定、企业竞争最为激烈的一年。第一，房地产行业仍会被作为拉动经济增长的重要抓手，因此，政策红利仍将延续，甚至更多强力刺激政策也有可能出台。第二，2016年市场成交不太会出现显著缩量。第三，城市分化依旧，强者恒强、弱者愈弱的情况仍将延续。最后，2016年企业竞争会更加激烈。

    知名房地产专家韩世同认为，从中央经济会议看2016年楼市发展，房地产库存的压力主要并不在一线城市，而是在部分二线城市和三四线城市。救市的政策和措施虽然对房地产销售起到很大推动作用，但对房地产投资和新开工以及土地市场作用却不大。而且，作用最大的仅仅是一线城市和部分二线城市，另一部分的二线城市和三四线城市的成交虽有所回升，但库存压力仍然很大，无法带来房地产投资和新开工面积以及土地市场的回升。

    中原地产首席分析师张大伟认为， 2016年楼市上半年还凑合，可怕的是下半年。首先，从信贷政策看，降息空间越来越小，其次，政策的刺激效果越来越弱，再者，分化的市场现实，导致任何政策都无效。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。对于房企来讲， 2016年仍然面临较大的去库存压力。此外，从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来。

    莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅认为, 中国内地房地产市场的前景良好，主要原因是内地住宅库存量和落成量的减少，同时“一带一路”沿线城市也将受益于政策推行。由于需求强劲，预计2016年内地一线城市住宅楼价将上升5%-8%，二线城市楼价增长较慢，预计上升1%-4%。

    第一太平戴维斯咨询机构报告认为，政策松绑的背后是国内经济走弱的压力，在推进向服务业转型的同时，经济仍严重依赖于固定资产投资。同时，沿海城市与中国其他地区在房地产市场以及整体经济表现上的差距或将持续至2016年。上海、北京、深圳等一线城市的表现将继续超越中国其他地区。由于新建住宅供应短缺，这几座城市的房价被推至历史高点；而三、四线城市仍有大量未售库存，按当前成交节奏消化期长达34个月。

    平安证券认为， 在宽松货币政策下，政府大力支持房地产行业去库存及产业结构优化，宏观经济增速放缓的大环境下，核心目标是减少行业周期性波动和坚决去库存。在2016 年，由于房地产投资下行压力，预计政策会着力鼓励二套房、适度宽松三套房，并且着力去库存，但由于金融风险的制约，政策施力空间受限。

    中投证券认为,近年房地产开发投资增速大幅回落，既影响到GDP,也波及地方财政以及金融风险,只有加快去库存才能缓解这一矛盾。未来进一步出台财政、金融、税费等宽松政策成为可能,包括财税、户籍领域等的配套“一揽子”政策预计也将在2016年密集亮相。采取降低二套或三套房首付比例、所得税退税、下调二手房交易税的政策组合刺激改善型购房及投资需求,有望在2016-2017年令房地产交易量较2015年增长10%-20%。

    中房分析

    政策导向：大政方针明确，配套措施要到位

    中央经济工作会议和住建部12月28日的会议，对去库存和房地产市场工作进行了明确的部署，关键是配套的政策措施要跟上。如，抓紧推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革、建立购租并举的住房制度。发展和规范住房租赁市场，建议出台多部门共同印发的发展住房租货市场的意见；

    落实户藉制度改革方案，推进与住房有关的土地、已进城落户的农业转移人口的宅基地与房产、及信贷等支持政策，提高他们在城镇购房与租房的能力；

    将推进供给侧改革与改进房地产调控结合起来，继续实施分类指导，强化地方政府的调控责任，要求地方政府在摸清现状和供给条件的基础上，编制“十三五”住房发展规划，以住房发展规划引导土地和住房供应，构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的售、租并举的住房供应模式。

    市场导向：2016房地产市场继续“赶顶”

    经济有周期，房地产市场同样有周期。房地产市场从来不缺“唱空”的声音，2015年就是在市场一片不看好的情况下实现了销售金额和面积的再创新高。2016年，房地产市场不会崩盘，继续向更高的市场销售规模挺进，而且有望进行销售结构的优化，实现一定程度的市场自我完善。

    具体而言，全国房地产开发投资增幅在连续下挫后，将实现触底反弹。理由是，去库存已经成为国家战略，具体措施和效果都将在2016年得到检验，尤其是国家鼓励租售并举的住房制度改革，有利于库存的消化。开发企业投资信心有望回归。预计一季度开发投资同比增幅由正转负，负增长估计持续6个月，四季度转正，全年小幅增长。

    土地购置继续负增长。目前广义的库存量比较大，按目前的年销售量计算，可以供市场消化3-4年。土地购置短期内很难复苏。当然一线城市土地资源稀缺，地价屡创新高也在所难免，土地市场局部热和全局冷的特点在2016年得以继续存在。

    商品房销售面积及金额，高位稳定，全年依然维持在13-14亿平方米规模，增幅5%左右。随着经济改革的深化，以及农村土地确权进程的加快，农民进城的意愿和经济保障能力越来越强。2016年全国人口流动的方向有三个：老工业区人口向新兴经济区域城市流动；农村人口向周边城市流动；高科技高素质人才由全国向一线和部分发达的二线城市流动。人口流动就是城镇化的脉动，城镇化率的不断提高也带动了房地产市场销售的稳步增长，而且与人口流动走向密切相关。

    结构导向：城市市场继续分化、企业兼并更加普遍

    2015年房地产市场城市分化特征非常明显，2016年预计这种分化得以继续，但也并非简单复制。一线城市难以继续房价的单边上升，购买力和供应量都不支持房价继续暴涨。而三四线城市在“去库存”政策效应下，市场有望好转，但政策效应恐怕要逐步释放，着急不得，短期效果难以立竿见影。

    房地产企业兼并重组更加剧烈和普遍。面对日益复杂严峻的外部发展因素，如美元走强、人民币贬值、宏观经济增速放缓、股市震荡回调等，房地产市场的投资吸引力在下降，资金吸收能力也同步下降，部分企业融资难、拿地难、销售难、生存难陆续出现并加剧。目前全国13.6万家房地产开发法人企业，对于行业而言实在是太多了。无论是大企业还是小企业，2016年出现被兼并重组的情况都不足为奇。

    （作者系中房研协 研究总监）

 

 

上一年楼市十大关键词回顾

 

NO.1 公积金

2015年10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。公积金政策的不断完善，无疑提高了公积金的实用率、减轻购房者的购房压力、化解房地产库存、促进房地产业持续发展，这不论对于房企还是购房者来说，都是一重大利好，新修的公积金政策可谓亲民。

 

NO.2 330新政

2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》对二套房首付、个人住房转让免征营业税的期限等都作出了调整。“330新政”作为2015年释放购买力的开端，刺激楼市力度之大，远远超过了市场之前对政策的预期。

 

NO.3 限购

2015年取消限购的城市越来越多，甚至有些取消限购的省份将执行购房首付2.5成的新规，限购令的取消，炒房客增多、哄抬房价、城市贫富差异拉大。

 

NO.4 单身证明

2015年9月中旬，民政部表示除对涉台和哈萨克斯坦等9国的公证事项外，群众将无需提供（无）婚姻登记记录证明。

 

NO.5 降息降准

央行年内的5次降息和4次降准，活跃了货币市场和资本市场：部分资金借机撤出，进而流入房地产市场；促使商业银行房贷更趋于积极性，对于信贷发放和成本降低都有利好，最后活跃购房市场；对购房者来说，能直接降低购房者月供成本的压力，提高消费者的购房积极性提高，促使房产市场回暖。

 

NO.6 新不动产证

2015年3月1日，《不动产暂时登记条例》开始实施。不动产新证证书遵循“不变不换”原则，原《国有土地使用证》、《房地产权证》、《他项权证》、《林权证》、《海域使用权证》等证书与证明将继续有效。不动产登记将能对往后不动产基础数据、房产税落地、及其他宏观政策提供更好的支持。

 

NO.7 二孩政策

2015年10月29日起决定实施全面放开二胎政策。至此，实施了30多年的独生子女政策将退出历史舞台。二孩婴儿潮的到来将改变中国人口的年龄结构、减缓老龄化速度、增加人口数量、改变家庭规模结构、有效刺激换房需求，三房、四房的户型或将成为主力户型，学区房也或将更加受到家长的追捧。

 

NO.8 限外令

2015年8月28日，包括住建部、商务部等部门在内的六大部门表示，决定对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。此外，政府还决定取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求，这无疑降低了外商房企的注册资本金，也有利于部分房企的资金周转。

 

NO.9 库存

2015年前10个月，全国商品房待售面积创历史新高、全国房地产开发投资金额创历史新低。这一“高”一“低”体现了中国房地产库存的庞大数量已经影响到了房地产投资快速增长，“去库存”已经到了刻不容缓的局面，新一轮“去库存”的宽松政策有望陆续出台。

 

NO.10 地王

2015年全国各地“地王”频现。11月份全国一线城市土地市场推出67宗土地，起拍总价高达765.6亿元，创下历史纪录；11月份一线城市成交地块65宗，总土地出让金再创历史新高。