编者按：近日，有“权威人士”预示政策风向转变并预警房地产泡沫，与此同时一线及部分热点二线城市楼市调控政策渐趋收紧，但依旧不影响近期一、二线城市土地市场“高烧不退”、地价飙升，“地王”已经成为普遍现象，楼市再次进入了“面粉贵过面包”的地王时代。开发企业或主动出击或被动裹挟参与这个资本游戏。

为何在楼市政策面临收紧环境下，土地市场依旧火热？“面粉贵过面包”现象的普遍发生，与当前房地产市场平稳健康发展完全相悖，如何理解这些企业的拿地逻辑？“地王”频现又会给市场带来哪些风险？本期让我们透过数据一探究竟。

 

■　回建强

    纵观市场梳理出这样一些观点，其中高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，“资本玩家”在土地市场的亮眼表现只是表面现象，一些具备实力的老牌房企获取土地的方式更加多元、成本也更低，例如现在有大量的集体用地、旧改厂房用地入市，有些地块并没有参与公开招拍挂。老牌实力房企由于对于房地产市场更加谨慎，并不代表未来会被淘汰出局。

    仲量联行研究部总经理周志锋认为，十多年的时间里已经历了数十轮调控，房价虽然有所波动，但总体看房地产市场基本并没有大幅下跌，反而节节攀升。多数人已经形成了房价不会大跌的预期，因此地王频出。

    易居中国执行总裁丁祖昱认为，房企把地价推到如此的高度，都是准备用时间换空间，即用2年、3年甚至更长时间去等待这块区域房价上升，再推出相关产品。考虑到当前的资金价格相对较低，时间换空间在策略上可行。以周浦地王为例，房价一年翻一番不可能，3年可能性较大，4、5年翻一番基本是行业内的共识。特别是当前资金成本是最近几年的最低点，如此低廉的资金成本之下，企业再通过产品精工细作和到位的营销完全有可能在3、4年后把楼盘卖到7-8万/平方米。

    上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

    中国房地产测评中心副主任孙斌艺认为，地价取决于房价，当前房价主要受到消费者预期、宽松货币政策以及行政性土地供给垄断影响，开发企业对一二线城市高房价的预期和建设用地供应限制推动其愿意支付较高代价获得土地。值得注意的是，央企在这次地价高涨过程中扮演了不太光彩的角色，是一种典型的代别人花别人的钱、缺乏约束的表现。

    国泰君安分析师刘斐凡认为，目前房地产开发商的土地储备能够支撑未来3－5年的发展，过往发展较好的房企，对土地市场的态度比较谨慎。但终究，地价被推高，并没大多好处。高价地需要房企提供大量的资金，房企转而大量融资、发行债券，导致房企负债的提高。这些因素或将牵制近期房地产业增长，成为房地产可持续发展的阻碍。

    凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为，房地产快速增长期已经过去，过去高价拿地后通过囤地就能获利的年代也已经过去，单纯的资本运作能否让企业在拿地成本高企，竞争日渐激烈的市场上获得盈利未可知。

    中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。（见表）

    流动性泛滥，企业融资成本低廉，是地王不断出现的基础条件

    2015年以来央行累计5次下调贷款及存款基准利率、9次引导公开市场7天期逆回购操作利率下行。2015年降准五次，2016年降准一次。由此可见，2015年货币政策以全面宽松为主，进入2016年，货币政策延续了宽松态势。银行信贷增长、社会融资总规模、个人按揭贷款增长等都创历史最高记录。

    2015 年房企的融资环境宽松，扩大了公司债发行的主体范围，使得房企的融资难度大大降低，同时再融资渠道也更加畅通，加上多次降息也使得融资成本越来越低。融资带动了企业资金增长，对于大中企优质开发商的融资的管制放开，使开发商的融资便利程度，回到2010年4月“国十条”之前。一方面企业手拿大量现金，一方面是干什么都不赚钱，房地产成为各路资金追逐的“香饽饽”。

    央企集中扫地，要么看到了未来趋势，要么是资金非理性抛洒

    今年以来全国各地涌现出的所谓“地王”，超过半数由国企、央企制造。这个群体资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也助长了很多企业“赌性”，国企央企在土地市场表现得更加激进。

    央企为何如此“突兀”拿地，一般有两种看法：一是央企不但有资金优势，还有战略前瞻优势（或者是有内幕消息），正是看到未来人民币可能大幅贬值的可能，所以提前不惜一切代价进行资产配置，赌的就是未来房价继续翻番，这不得不说是一次冒险的赌博。二是央企并非市场化组织，用的不是自己的钱，因此拿地对这些企业而言并不一定是建立在资本理性的范畴上，“大象进了瓷器店”，只管满足自身需求，并不顾及对市场及其他企业的影响。

    还有一种可能，央企在国企改革进程中也有改制的压力，尤其是没有“房地产牌照”，又不甘退出的那些企业，拼力拿地，以期在合并重组中更有故事可讲，其资本市场上的超额收益表现也会远远高于拿“地王”所付出的成本。客观上，央企房企的整合过程，推高了地价，也逼迫着房地产行业的洗牌，房地产行业将向纵深竞争发展，出现强者愈强、弱者愈弱的马太效应。在深化国资改革，促进央企“瘦身健体”政策背景下，央企们如此激进酿造地王，助推房价，造成了房地产行业“国进民退”景观。

    “地王”频出，风险不可不察

    资金泛滥，加上高杠杆融资，“地王”频出，鉴于股市加杠杆之后的惨烈回调，我们不得不对楼市加杠杆的后果给予特别的关注和警告。正如官媒所称，树不能长到天上去，房价同样也不会一直上涨。过去十几年中国楼市确实一直在向上发展，因而在一定程度上给市场参与者造成了房价一直上涨的逻辑和预期。但从经济长周期看，我国楼市的发展还没经历一个完整的周期轮回，我们看到的楼市历程，很可能是大周期的一个片段，因而会犯“形而上学”的错误认知。

    从行业发展角度，地王的集中出现，预示着市场加速“赶顶”的到来，“平稳发展”渐行渐远。急速上涨的地价严重透支了未来市场发展空间，而购买力并不能同比跟上，供应端和需求端无法对应，必然形成市场的僵持，成交量的回落。正如股市一样，没有对手盘的情况下，卖房要么自买自卖维持价格体系，要么被迫下调价格，达到真实的市场承接位置。这种情况如果出现，地方政府债务、金融机构信贷都将承受巨大压力，系统性风险凸显。

    对于这一轮频繁制造“地王”的央企而言，其承担着国民经济支柱的作用，在资金成本、政策优惠等方面，也享受着其他所有制企业所不具有的优势。但低成本融资、高成本拿地，以国资后盾做靠背的房地产开发，容易将风险转嫁给整个房地产市场。以这样的身份参与土地竞拍，就不可避免地存在着公平性不强、资源利用效率不高、对市场秩序产生不良影响。央企参与地产开发，加大了行业杠杆率，破坏了正常的市场发展预期，是房地产价格信号长期扭曲的核心原因之一。

    面对“地王”现象及可能引发的市场风险，也不妨跟随以下几点动向：

    调整货币政策口径，做好流动性管理。经济进入新常态，也就意味着承认经济长期以“L”态势运行，这既是现实，也是制定经济政策的基础。货币政策不能过度宽松，甚至搞“强刺激”，否则流动性泛滥的后果是资产价格的飙升，副产品是通货膨胀。真正落实结构性改革，鼓励创新，发展新经济，不能退回到发展的老路上去。

    对央企投资地产行为进行干预。央企不是市场化企业，是特殊国有企业，因此应对其经营范围、经营方式进行适度干预，尤其是房地产行业，央企不能凭借优势资金、特殊地位与民营企业同台竞争。

    稳定住房价格的根本途径是加大土地供应力度。尤其是市场热点城市，加大住宅用地占土地供应的比例；另一方面要积极盘活存量土地，允许商办、工业用地改变土地利用属性，优化土地供应结构。

    推动建立城乡统一的建设用地市场，放开农村宅基地流转，实现城市和农村人口、资金、住房的双向流通，激活大量农村建设用地的同时，缓解城市土地供应和住房供应的局限。

    （北京中房研协技术服务有限公司研究总监）

 

 

2016 年 5 月全国土拍市场部分高溢价地块

 

注：此表按地块溢价率由大到小排序

 

 

各地地王

2009年4月28日

    大连：高新区庙岭村红凌路7宗地块，建筑面积136.35万平方米。金赛置地以37.48亿元拿下该地。

    2009年4月29日

    杭州：南山路勾山里B地块，建筑面积15124平方米。杭州上城区集团以7亿元拿下该地，足足超出原地价230% 。

    2009年5月22日

    佛山：佛南(挂)2009-015商住用地，面积22.5万平方米。被万科以13.86亿元一举拿下，超出地价50% 。

    2009年5月26日

    南京：浦口顶山街道定向河路东侧，面积11.8万平方米。南京平安电子以2.6 亿元拿下该地，超出地价13% 。

    2009年6月10日

    广州：珠江新城D8-C3商住地块，建筑面积22514平方米。被广州城建集团以3.45亿元获得，超出地价154% 。

    2009年6月11日

    深圳：深圳南园爱华路西侧商住用地，建筑面积18500平方米。深圳心海投资以0.83亿元夺得，超出地价约56%。

    2009年6月8日

    厦门：湖边水库金边路以东地块，建筑面积45.3万平方米。世茂房地产以30.2亿元拿下该地，超出地价50% 。

    2009年6月25日

    重庆：鸿恩寺地块，建筑面积1253100平方米。保利地产用38.1亿获得开发权，超出地价约32%

    2009年6月30日

    北京：北京广渠门15号地块，建筑面积280121平方米。中化方兴以40.6亿一举拿下该地，超出地价146%——其它竞标者几乎成了其陪衬。

    2015年1月7日

    北京：作为北京土地出让史上起拍价最高的住宅地块，丰台区花乡白盆窑地块的现场拍卖经过53轮角逐后，最终以86.25亿元的价格成交，溢价率为22%。

    2015年11月25日

上海：杨浦拍出73.99亿元地王，该地块的楼面价达到每平方米4.9万元。次日，上海土地市场再次卖出78.2亿元，北外滩又出地王。