上半年房地产政策脉络

    中央政策更加体现分类指导原则

    首先，5月1日房地产“营改增”落地。对新老房地产开发项目、对二手住房和二手非住房、对北上广深和非北上广深个人住房对外销售，采取不同的征收增值税办法。

    其次，5月4日推进“商改住”。国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。要发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

    再次，6月23日调减京津沪耕地保护指标。国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》。北京、天津和上海三地的2020年耕地保有量指标分别调降10.4万公顷、10.33万公顷和6.13万公顷。这是中央落实房地产供给侧改革的重要举措。

    地方政府房地产调控政策分化

    其一，成交活跃的地方开始收紧政策。继上海、深圳、苏州等热点城市在一季度末出台稳楼市的紧缩政策后，南京、合肥等也紧随其后出台新政。4月25日，南京发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》，主要内容包括增加普通住房用地供应力度；对主城区商品住房项目按照价格区间分类指导，限制年化涨价幅度。6月24日，合肥出台《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，主要内容包括合理增加居住用地和住房供应；调整土地供应方式和供应条件，居住用地购买保证金不低于50%；适度收紧房地产贷款政策，购买第3套及以上住房停贷等。

    其二，去库存压力较大的地方继续政策放松。4月21日，吉林发布《关于化解房地产库存的若干意见》，提出“支持新市民进城落户购房”等六大项20条具体措施，推进供给侧结构性改革，鼓励住房消费，化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。4月27日金华，4月29日南宁，5月31日宁夏，6月7日大连，6月21日成都，6月25日西安等城市都出台了各自促进住房消费、去库存的政策文件。

    一二季度政策重点变化

    一季度房地产政策调整为2008年金融危机发生以来的最为宽松程度，其中首套房贷的最低首付比例可为20%，契税最低可降至1%，营业税征收五年内转二年内，个人住房贷款利率降至历史最低，各地方政府也出台促进住房消费，消化住房库存的利好政策。二季度以来，随着一线城市和部分热点二线城市住房库存形势发生结构性变化，房价上升较快，销量增幅较大，土地价格升温。热点城市相继出台房地产调控政策，包括增加供给、控制需求、土地出让价格“熔断”、限制售价涨幅等。从中央政府层面，政策不再紧盯价格因素，而是从税收、土地、金融等角度综合调控，政策更加结构化、属地化，体现了“因城施策”“分类指导”的特点。

    

上半年房地产市场特点

    房地产开发投资增速呈“抛物线状”平稳回落态势

    1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资31149亿元，同比增长5.6%，增速比1-3月份增加1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

1-6月份，东部地区房地产开发投资26589亿元，同比增长4.6%，增速比1-3月份回落0.8个百分点；中部地区投资9747亿元，增长10.0%，增速比1-3月份上升0.5个百分点；西部地区投资10294亿元，增长6.5%，增速比1-3月份提高1个百分点。从增速看，中部地区发展最快。从绝对量占比看，东部地区投资占总投资的57%，较一季度下降了3个百分点。（图1）

图1　2013年-2016年全国房地产开发 季度累计投资情况   单位：亿元

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    今年第二季度房地产开发投资总额规模为2.89万亿元，绝对值创近一年来新高，同比增长6.0%，增速基本较上季度持平。分类市场方面，住宅、办公楼和商业营业用房投资同比皆实现了正增长，其中，住宅投资同比增长6.2%，增速较上季度上涨 1.6 个百分点。住宅投资占总开发投资额的比例为67.2%，商业营业用房占比为15.6%，办公楼为6.1%。商业营业用房投资比重较去年同期略有上升。

    从季度开发投资同比增幅看，在2015年呈现逐季回落态势后，今年一季度增速由负转正，二季度增幅逐渐放缓，较2015年同期回升6.6个百分点。

    房地产开发投资经过了年初短暂几个月的快速拉升，最近连续两个月增速出现回落，呈现触顶回落的抛物线走势。开发投资增幅回落，与政策导向有关，二季度后期，在热点城市销售量及价格大涨之后，对市场风险的担忧也导致这些城市政策开始收紧，与一季度宽松的政策有了明显的差异。

    虽然融资成本的降低和融资规模的扩大促进了企业投资能力的回升，但土地价格的快速拉升，以及广大三四线城市库存量依然很大，去化不足，客观上制约企业的持续投资能力，主观上企业更加谨慎对待未来市场风险的加大。

    全国土地出让同比降幅收窄，一线及热点二线土地市场大热

    1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点，比上年末收窄28.7个百分点，显示土地市场在逐步回稳。

    据克而瑞的统计，1-6月份，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219幅，其中溢价率超过100%的地块达到了109幅，溢价率超过50%的地块更是多达167幅。这些高价地主要分布在一线及热点二线城市。

    在“拍地”大军中，国企表现最为显眼。上述超10亿的地块中，国企拿到了106宗，占比50%。其中信达，华侨城、电建、中粮、保利、中冶、葛洲坝等央企则成为夺地先锋。

    为此中央和地方也都采取了适当措施如调整土地供应结构，压缩工业用地、商业用地和保障房用地，增大商品住房用地供应等综合措施，稳定地价及预期。财政部、国资委约谈部分央企，要求理性拿地。

    房屋新开工竣工增速放缓

今年1-6月份，房屋新开工面积77537万平方米，增长14.9%，增速回落3.4个百分点，已连续2个月较大幅度走低。房屋竣工面积39546万平方米，增长20.0%，增速回落0.4个百分点。（图2）

图2　2013年-2016年全国各季度累计商品房新开工、竣工面积建设情况   单位：万平方米

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

今年1-6月，房地产开发企业房屋施工面积669750万平方米，同比增长5.0%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。（图3）

图3　2013年-2016年全国各季度累计商品房施工面积建设情况   单位：万平方米

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

2016年1-6月，全国住宅施工面积459444万平方米，增长3.4%。住宅新开工面积53433万平方米，增长14.0%。住宅竣工面积29024万平方米，增长19.2%。（图4）

图4　　2013年-2016年全国各季度累计住宅建设同比情况

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    成交面积和金额大幅攀升

1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点，比一季度回落5.2个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。（图5、6）

图5　　2013年-2016年全国商品房季度累计销售金额情况   单位：亿元

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

图6　　2013年-2016年全国商品房季度累计销售面积情况   单位：万平方米

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    上半年，房地产销售增速继续保持高速增长，尤其是一线和重点二线城市量价齐升非常明显。但全国楼市在经历了一季度明显的量价齐升之后，二季度相关指标增幅已有明显回落。

    在国内经济增速放缓、国际上地缘政治风云变化的当下，中国房地产的发展是难得的亮点，量价都在不断创出历史新高，来之不易。而目前出现增速放缓的变化也是值得期待的，有利于市场的持久发展。

    房价环比涨幅收窄，同比涨幅继续上行，热二线城市环比涨幅靠前

    国家统计局发布的70大中城市房价指数显示，6月份房价指数环比和同比的表现，总体特点是上涨的城市多，下降的城市少；上涨的幅度大，下跌的幅度小；一二线城市和三四线城市价格走势分化。

    6月份新建商品住宅价格指数环比涨幅在1%（包含）以上的城市有17个，其中合肥、厦门、南京涨幅超过4%；一线城市涨幅均在1.8%-3%之间，在此区间的还有无锡、惠州、天津、武汉。房价环比下降的城市有10个。70个城市房价指数算数平均环比增幅为0.73%，已经连续两个月增幅回落，但房价则是逐月上涨。

    从房价指数同比角度看，该指数算数平均同比增幅曲线近一年来以30度的斜率上升，尤其是2016年上半年各月，指数同比增幅进入正增长区，由1月份的0.27%逐月上升到6月份的5.74%。

    从城市角度看，6月70个大中城市中，同比上涨城市数量持续增加。新建商品住房价格同比下降的城市有12个，较上月减少6个；持平的城市有1个；上涨的城市57个，较上月增加7个。同比价格变动中，涨幅最大为47.4%（深圳），最低为下降3.5%（锦州）。

    房地产贷款增长加快，其中个人购房贷款增长更快

    商品房价格的上涨与货币供应量、贷款投放量密切相关。截至2016年6月末，广义货币M2为149.05万亿人民币，同比增长11.8%，比年初增长10万亿人民币。作为对比，2006年6月份M2为32.27万亿，十年间增长了近117万亿，增幅达到362%。伴随着货币供应量的巨量供应，房地产领域的贷款也迅速增长。

    2016年6月末，金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%，增速比上季末低0.4个百分点；上半年增加7.53万亿元，同比多增9670亿元。

    2016年6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%，增速比上季末高1.8个百分点；上半年增加2.93万亿元，同比多增1.04万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%，比1-5月占比水平高0.3个百分点。

    2016年6月末，房产开发贷款余额5.41万亿元，同比增长10.9%，增速比上季末低2.1个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额2.18万亿元，同比增长42.2%，增速比上季末低3.2个百分点；地产开发贷款余额1.66万亿元，同比增长7.5%，增速比上季末低15.3个百分点。

    个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。

    从央行发布的数据可以看出，人民币贷款、房地产贷款、个人购房贷款、保障房贷款，增速递次上升。

    到位资金中个人按揭贷款增速最快

今年1-6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速比1-5月份回落1.2个百分点。其中，国内贷款10939亿元，增长1.0%；利用外资66亿元，下降63.2%；自筹资金23816亿元，下降0.1%；其他资金33314亿元，增长38.3%。在其他资金中，定金及预收款18934亿元，增长34.1%；个人按揭贷款11245亿元，增长57.0%。（图7）

图7　　2013年-2016年房地产开发企业季度累计到位资金来源同比情况

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

资金来源结构占比看，今年二季度国内贷款所占比例较去年同期有所缩小，占比为13%，下降了3.1个百分点；二季度利用外资占比为0.1%，较去年同期有所下降；在自筹资金方面，其所占比例为33.4%，较2015年同期下滑7.3个百分点；其他资金所占比例较2015年同期扩大了10.4%，已成为房企开发资金的最主要来源，其中按揭来源同比增速仍维持高位显示信贷政策效应持续，房企回款情况良好。（表1）

表1　　2015-2016年各季度房地产开发企业资金来源情况    单位：亿元、%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    二季度各月，开发企业资金来源总量绝对值呈现逐月小幅上升态势，同比增幅则呈现逐月下滑趋势。6月同比值为11.3%，环比涨幅表现为大幅回升，显示开发企业资金供应态势良好。值得一提的是，6月其他资金所占比例较上月又有明显扩大，其他资金成为房企开发资金的最主要来源，与此相对的是利用外资占比延续逐月收窄态势。

    行业集中度继续上升，金额增速高于面积

    克而瑞发布2016年上半年房企销售排行榜，数据显示行业集中度进一步提升。受改善型需求上升的影响，百强房企销售均价提升明显，金额集中度的增速整体高于面积集中度。

    金额方面，各梯队房企集中度均同比上升。其中TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加4.05个百分点达到44.35%，占据市场份额近半；TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点；TOP50房企则从32.63%上升至35.44%，增加了2.81个百分点。

    面积方面，除TOP10房企外，整体集中度均有所提升，但增速有所放缓。相比于去年同期，TOP20、TOP50和TOP100房企分别增加0.42个百分点、1.08个百分点和1.69个百分点，而TOP10房企对比去年同期有0.05个百分点的减少。

    

当前市场存在的若干问题

    “高价地”频出，风险不可不察

    流动性充裕，加上高杠杆融资，“高价地”频出，鉴于股市加杠杆之后的惨烈回调，对楼市加杠杆的风险也应及时防范。过去十几年中国楼市确实一直在向上发展，因而在一定程度上给市场参与者造成了房价一直上涨的逻辑和预期。但从经济长周期看，我国楼市的发展还没经历一个完整的周期轮回，短暂的楼市历程，很可能是大周期的一个片段。

    房地产行业需要一个平稳的发展环境，而高价地的集中出现，预示着市场加速“赶顶”的到来，“平稳发展”渐行渐远，急速上涨的地价也透支了未来市场发展空间。一个健康的市场，关键在于增量需求的不断进入，如果只有存量需求在周转，则该市场只是一个零和博弈的游戏。对于房地产如果因为房价高企，年轻人的增量购买力不能跟上，供应端和需求端无法对应，形成市场的僵持，成交量的回落则是大概率事件。

    人民币贬值对楼市及房价的影响

    从2014年开始，人民币大概经历了多次贬值过程，人民币兑美元汇率由6.04，逐步贬值到目前的6.68附近，累计贬值9.58%。目前正处在新一轮贬值过程中。如果这一预期得以形成，那么外资流出的动力增大，企业和居民也势必会抛售人民币资产，转而寻求移民或投资国外资产。这是人民币贬值对楼市的最直接负面影响。

    人民币贬值预期形成，反过来也会迫使央行采取宽松政策，维持经济增长。按照一般货币理论，人民币贬值，美元等外资流出，外汇储备被大量消耗，人民银行将回收经济体系里的对应流出外汇数量的人民币占款，流动性趋于紧张。在经济结构短期难以转型的背景下，央行要维持13%的M2目标增速，择机降准就成为必要动用的政策工具，以此维持流动性。人民币贬值会促使央行增加市场流动性，对楼市是相对中性的影响。

    人民币贬值在一定程度上有利于出口增长，沿海经济和出口贸易活跃，东部地区尤其是一线城市和热点二线城市经济增速、人口聚集的能力依然在强化，土地价格依然有上涨的空间。人民币贬值对楼市有结构性的促进，是正面利好的影响。

    综合看，我国实行的是有管理的浮动汇率制度，越是有贬值的压力，或明或暗的外汇管制力度也会同时加强，维持汇率稳定是政策目标之一。既有流动性方面的危机，也有出口带动地方经济发展的利好，市场也将进入更加复杂的博弈阶段。

    “万科控制权之争”考验各方智慧

    今年上半年，房地产业界最为引人注目的热点事件就是“万科控制权之争”。原本是市场经济环境下的一次资本运作，却被放大并冠以更多的意义和联系，新的风险甚至更大的风险仍然存在，管理层变动、股价动荡都将成为影响未来收益的因素，由之可能带来的独立董事制度、恶意收购甄别措施等变革，都将对市场产生深远的影响。无论是投资者，还是管理层，抑或其他关联方，都须防范事态的扩大和其它可能进一步发酵的未知风险。

    对于万科控制权之争，社会舆论各方出现了不同的观点和主张。有的观点认为，市场规律和法则规则应该得到尊重，市场有其自身的运行规律和调节机制，虽然可能需要一段时间的调整，但其自身的规律终将有效地解决问题。只要没有触犯法律，没有违背相关规定，政府无需立即实施行政干预。有的观点认为，宝能集团收购万科的资金来源有问题，希望政府监管部门介入，清查资金的合法性。

    事实上，无论是持哪一种观点和立场，现在的事态都超过了当初的预想，监管部门在经过一段时间的观望，已经开始深度介入事件中。考验各方智慧的博弈才刚刚开始。

    房价暴涨的根本原因还是流动性导致

    本轮房价反弹最重要的关键词是“分化”。2016年6月底，深圳的房价同比涨了47.4%左右，上海大约是33.7%，北京、广州为20%左右。如果看二线城市房价同比涨幅，领涨的城市是南京、合肥、郑州、武汉，其它中西部二线城市的房价增速依然较低。可见一线城市和部分热点二线城市房价涨幅遥遥领先，三四线城市在库存压力下，价格变化不大。

    一个很重要的现象，在之前的两轮房地产市场回暖过程（2009年、2012年）中，都是房地产成交量率先放大，进而带动房地产开发回暖，最后是房价全面反弹。这种反弹可以看作是房地产市场自发调整的结果。

    本轮房地产反弹的特征是：房价受到“去库存”等系列宽松政策影响率先快速拉升，之后再带动房地产成交量的反弹，最后带动房地产投资回暖。

    去年下半年以来的房价反弹，跟同期内中长期贷款利率的下行有显著联系，也跟去年下半年以来M2增速的快速反弹有显著联系。跟过去两轮房地产市场反弹是市场自发的周期性调整不同，本轮房地产市场反弹在很大程度上是政府人为加速去库存的结果，而这个加速去库存的重要手段之一就是货币和信贷的放松。

    ■　回建强（北京中房研协技术服务有限公司研究总监）