■　金研

    自2014年底央行数次降准、降息带动房地产市场复苏以来，房价的快速上涨激发刚需的快速释放，为房地产市场带来一个小高峰，但近期不论从价格还是销售端来看，这种增长势头都已经出现放缓迹象。

    首先，主要城市价格增长放缓。从一、二和三线城市房价环比变动趋势来看，一线城市房价环比涨幅从今年3月开始下降，目前已连续4月下降，而三线城市自今年4月以来，房价环比涨幅已连续三月下降，二线城市环比涨幅下降速度相对较慢。从同比变动趋势来看，一线城市的价格已经率先出现下降趋势，二、三线城市则维持上涨，但是一线城市的价格变动通常领先于二、三线城市，因此一线城市上涨动能不足最终会向二、三线城市传导。总体来看，房价增速放缓的主要影响因素一是央行放水力度的减弱，二是部分城市相继出台限购、限贷等调控政策，三是前期需求的释放。

    第二，房地产销售速度减慢。销售速度同样能印证价格增速的放缓，从销售面积来看，由于一线城市更多的体现出刚需的影响，因此除二月份受春节因素影响外，销售面积均表现较为平稳，但与2015年下半年相比，仍出现一定程度的下降；二线和三线城市的下降趋势更为明显，这部分城市库存较高，刚需较弱，更多地体现出投机需求。不过，从存销比数据看，本轮房地产的复苏确实推动了一、二线城市库存的下降，但结构分化问题也更加明显，三线及以下城市库存水平依旧高企。中国指数研究院监测数据显示，三四线代表城市商品住宅库存消化时间为13.5个月，在各类城市中仍最高。正如7月6日社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测称，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会进入一个短期调整期，市场“少数城市热、多数城市冷”的分化形势将进一步加剧。

    第三，多数城市房企拿地可能会更加谨慎。近一年企业拿地热情普遍比较高，一、二、三线城市溢价率普遍在20%-40%左右，其中一线城市也不乏超过100%的时候。从用地类型来看，住宅用地溢价率最高，尤其是今年年初几个月，溢价率一路走升到90%左右。不过从5月开始，该溢价率已经开始下降。由于房企拿地热情主要受房价上涨和销售速度驱动，因此房价上涨和销售面积的放缓应该领先于拿地热情的下降，未来房地产拿地也可能会更加谨慎。虽然近期上海“地王”频出，但考虑到上述“两极分化”的情况，对于多数城市而言，房企拿地仍将更为谨慎。

    房地产业增长的放缓，对于我国下半年的投资、经济增长和信贷需求都会产生抑制作用，再考虑到市场分化明显的情况，下半年房地产调控的主基调仍将是去库存，分类调控，而不会出现“一刀切”的压制政策。

    一是房地产投资下降，相应对GDP的拉动作用也会减弱。从2015年3月份开始，房地产行业对GDP的贡献率逐步抬升，今年以来甚至有所加快上涨，由于工业和金融业的贡献率都在下降，因此今年上半年GDP增速稳定房地产行业功不可没。但是，从今年4月开始，房地产开发投资的同比增速已经开始下降，预计随着购房热的逐步降温，房地产开发投资增速很可能趋势下滑，对GDP的拉动作用也会弱于上半年。

    二是居民贷款占信贷比例较大，因而房地产销售降温，会抑制下半年的贷款需求。新增人民币贷款通常被看作反映实体经济冷暖的指标之一，近期虽然新增人民币贷款大多在万亿以上，甚至经常会超出市场预期，给市场增添经济复苏疑虑。如果从新增人民币贷款的构成来看，大部分增量贡献实际来源于居民户中长期贷款，但这一部分并不反映出实体经济需求改善，尤其是随着下半年购房贷款需求的减弱，居民户中长期贷款的下降给信贷带来了一定下行压力，可能会倒逼央行采取措施提振实体经济需求。

    三是调控基调仍是去库存。7月14日发改委发布新闻发言人赵辰昕指出，从总体上看，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨，对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场的情况，积极采取有效措施，化解房地产的库存。

总之，房地产下行代表稳增长压力增加，央行祭出各项刺激政策的可能性增加。这利好债券市场。而且，房地产下行会让其吸引力减弱，对债券资金的分流效果也会相应减弱。