编者按：国庆过完了，你知道的是这个国庆你在朋友圈包揽了世界各地的美景和美食，而你不知道的是，现在的你可不一定有资格买房了。从9月30日起，短短一个小长假就已有19个城市实施新的调控政策，十一黄金周俨然成为了“楼市限购周”。至此，全国实施限购限贷的城市已达到20城。从2010年的新国十条，到2011年的新国八条，再到2013年的国五条，如今的这波调控政策下，楼市又将会呈现怎样的走势，我们拭目以待。

■　回建强

据悉，9月30日上午，住建部在京召开热点城市房地产工作部署会。会议传达了习近平总书记、李克强总理重要批示和张高丽副总理重要讲话精神，对控房价、稳市场、防风险有关工作作出部署。会议特别强调了16个热点城市房价上涨过快、涨幅过高、持续时间过长等问题，要求各市高度重视，并认清自身的重大责任。房价能否稳定，事关中央供给侧改革能否顺利推进的大局，也是这一次，在中央统一部署和协调下，16热点城市集中在9月底10月初出台新一轮楼市调控政策的重要原因。

易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，在本轮地方调控之后，随着二线城市“领头羊”们的调控全面升级，整体“疯涨”的市场应该在三季度末结束了。接下来市场将进入调整期已是必然，不过调整的幅度和长短还有待观察。四季度成交下滑应该已成为必然。好在大部分房企在前三季度已经完成全年指标，四季度调整一下也可以接受。更重要的是，楼市在最火爆的时候也需要更理性一点，有助于楼市接下去更健康的发展，有一两季度的稳定期，对市场来说不是什么坏事。

保利地产集团副总兼东南区域董事长余英认为，去库存应该让一线城市火起来，二线城市上涨，通过限购措施，让购房者觉得一线、二线买不到了，再到三四线买房子，这才是一个良性的去库存。但是现在一线城市刚涨起来就被打压，这样三四线城市就很危险。

经济学家、中欧国际工商学院教授许小年认为，去产能、去杠杆、去库存的政策是一个整体，现实中看到的是加杠杆，银行贷款和社会融资总量在继续上升。加杠杆的结果是推高过剩产品和资产的价格，特别值得注意的是推高房地产价格，政策性扭曲的价格给企业送去错误的信号，诱导企业增加产能，增加供应，结果是更多的过剩产能和更多的库存，用加杠杆的方法不可能实现去产能和去库存的目标。

国务院发展研究中心副主任王一鸣认为，房地产风险是中国经济面临的重要挑战之一，房地产泡沫主要集中在一、二线城市。当前房地产去库存取得一定进展，但一二线城市积累的风险在增大。去库存要因城施策，一线和热点二线城市在控制住房需求释放节奏的同时，适当调增新城市功能区住宅用地的供给规模，三四线城市适度控制土地供给规模，降低交易环节税收，促进消化房地产库存。

戴德梁行华中区董事总经理黎庆文认为，一线城市，不存在库存压力，既要保障供给，又要维持合理的价格定位，还要抑制引发楼市泡沫化风向标的地王出现。而对于热点二线楼市来说，更多的城市开始推出限购限贷的措施，像这类城市的宏观调控不一定是为了将房价降下来，而是将房价控制在市场合理水平，防止出现新一轮的楼市泡沫。

美国《华尔街日报》报道认为，这是中国政府领导层为抑制推动房价飙涨的购房热潮所采取的新一轮行动。中国官方今年年初以来就已警告房地产泡沫逐渐抬头，政府上月末在更多城市报告房价大幅上涨后加大了楼市调控力度。多个城市接连出台限购的做法，中国政府在此前的房地产泡沫出现时也采用过，不过，这次正面临经济全面放缓的考验，制造业等传统的经济增长点失去动能，这些政策可能导致房地产价格急剧下跌并拖累经济增长。

海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷认为，目前全国各地密集出台的调控政策算不得多严厉，从政策内容上来看还是具有弹性，为政策未来的调整预留了空间。政府通过政策给了市场一个预期，即不希望房价这么个涨法，也不希望居民加杠杆。

方正宏观首席经济学家任泽平认为，房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。这轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比），现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。

面对热点城市地价房价的快速上涨态势，政府终于又一次出手了。政策应对方面，中央有比较清晰和理性的认识，有三点值得关注：

第一是明确了各层级城市的调控思路，即一线城市要“控”，二线城市要“稳”，三四线城市要“活”。从对不同层级城市的市场要求上，体现了“因城施策”的中央精神。

第二是楼市去库存有了新提法，即“要区别对待”，这是对此前全面去库存政策的一种修正和调整。我们也在内参文章多次呼吁，房地产库存是有区域分化的，这次中央层面明确提出了要区别对待，是非常及时的，有利于三四线城市库存的去化。

第三是罕见把楼市价格过快上涨提到了危及国家安全的高度，足以说明本轮房地产市场行情引起高层的极大关注，也印证了房地产已经与经济、金融、社会、国家发展高度捆绑的事实。为了社会的稳定和国家安全，对房地产市场的政策都会慎之又慎。

短期看，本轮政策对市场的影响，主要有以下三点:一是房价不会率先调整。楼市与股市不同，价格反应相对滞后一些，且政策的目的并非降价，而是稳定房价；二是成交量会迅速下滑，限购令的出台直接削减了需求基数，限贷的升级则是直接加大了购房成本，越来越多投资者选择观望，会让成交量出现迅速下滑；三是政策调控还会进一步加剧。从相关消息看，中央部署本次调控阵容强大，第一波是16城市的调控政策，第二波很可能会采取中央级别的金融、财税、土地政策，从而达到遏制房价过快上涨的目的。

就本轮房地产调控，我们认为，把调控责任落实到16个热点城市地方政府身上，有利于发挥各地方政府的积极性，以及适应各地不同的市场现实，避免“一刀切“政策带来的误伤。但这样还不够，房价上涨是多方面因素造成的，并非一个城市政府可以左右，需要中央部门和地方政府相互协调，并在尊重市场规律的前提下，在货币、土地、人口、区域发展等领域采取措施，才能真正稳住房价。

首先房价是货币现象。M2增速和存量一直居高不下，大量投资资金无处安放，房地产成为少数可行的投资标的，货币供应量是地方政府无法控制的，靠限购和限贷只能管得了一时，不能长久阻止资金的流动。M2增速能否持续降低?这与经济发展大局相关。

其次土地供应制度有先天制约。现行财税体制下，地方政府靠土地吃饭，增加土地供应量，往往说得容易，做起来难。真正的增加土地供应，解决土地城乡二元制是根本，给予小产权房以合理合法身份是关键。

再次，人口流动方向不是地方政府一厢情愿决定的。哪里人口净流入量大，高端人才聚集，哪里的房价就高，未来预期涨幅就大。这是简单而又重要的供求关系所决定的。三四线城市库存高，是地方政府无视人口发展规律，盲目开发房地产造成的恶果，必须贯彻供给侧改革，发展经济，改善投资环境，与新型城镇化结合，吸引周边人口聚集，逐步消化。一二线城市，未来依然是人口的流向所在，限购限贷也仅仅是延缓楼市的上涨，而不会导致楼市崩盘。这一规律在未来市场发展中体现。

一线城市调控大比拼

解读：从社保缴纳年限来看，北京上海均为5年，门槛最高。上海楼市原规定为，自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，现调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。但与北京不同的是，非沪籍社保满5年需是非单身才能购房，而北京允许未婚人士购房。此外，深圳市政府网站发布调控政策，非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。

楼市调控时间轴