三棱镜 上海私人银行中心

■　陈晓颖

房产一直是我国高净值人士喜爱的投资品，在投资组合中占据举足轻重的地位。自2016年9月30日以来，中国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次，2017年楼市调控层层加码后进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。无论是政策调控措施，还是房产自身发展周期，房子投资热度正在展现降温趋势，但房子的税收与投资热度相反，却是日新月异步步高。几年来，小陈身边已有不少高净值客户卖了房产，转战其他投资品种，A女士近期设法新购了一套高档别墅，小陈作为团队中的税务专家，和A女士进行了一次促膝长谈，好好地聊了聊房产那些事儿。

在购买房产时，个人投资者主要涉及的房产相关税种为印花税和契税。印花税是针对签署房屋买卖合同征收的，其税基为房屋合同价格，税率为1‰，买卖双方各0.5‰。契税是因不动产所有权转移，针对购买房屋者，即产权承受人征收的财产税，其税基为房屋的价格，税率一般为3%-5%。契税有较多税收优惠，例如个人首次购买普通住房，且为家庭唯一住房并满足面积和容积率等条件的，可以按照1%-1.5%的优惠税率征收等。A女士购买的已是二套房，无法享受这些契税的税收优惠。2011年1月28日，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》施行，上海轰轰烈烈地成为全国房产税试点城市。施行之日起新购住房的购房合同在网上备案的，上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，就会面临每年缴纳房产税。房产税计税税基为房产评估的市场价格，试点初期暂以应税住房的市场交易价格的一定比例作为计税依据，税率暂定为0.6%。不同于印花税和契税是一次性缴纳的，房产税是一年一度的，12月31日前交了税才能迎来新的一年。房产税对于家庭人均建筑面积不超过60平米等6种情况可减免，对于A女士的豪宅，自然享受不到这些税收优惠，其家庭名下已有的所有房产，合并计算住房面积人均超过60或等于60平方米的部分，税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算，适用税率暂定为0.6%，每年缴纳房产税。A女士早年购买的房产不仅面积大，而且随着房产价格的飞涨已经增值很多，新买的房产不仅得给自己交税，还连累了早年购买的房产一并交税。

出售房产时，个人投资者主要涉及的房产相关税种为印花税、增值税及城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、个人所得税等，税种纷繁复杂，经过这些税的洗礼，房产价格增值会被稀释很大一部分。2013年3月，国务院下发“新国五条”细则，要求严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税，除自用满5年且是家庭唯一住房的房屋买卖可免缴个人所得税外，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。不同于从前个人出售房屋采用的按照总价核定征收与按照差价征收20%并存的形式，很多个人投资者无法提供完整、准确的房屋原值凭证，通常采用按照交易总价的1%-2%核定征收个人所得税，而新政策对于税基的核算更加复杂，对于税务认可的正式发票和正式凭据等材料要求更高，增加了出售房产的成本，降低了房产投资利润空间，如将这块税收转嫁至买房者，则是增加买房者成本。在房产市场预期为熊市或预期较为悲观时，税收部分只能由卖方承担。这套投资房，A女士并未想到对未来房产出租的回报、房产价格升值空间等收益仍有很多不定因素，可这些出售或出租的税收成本确是铁板钉钉的。

每类资产增值是不定的，而持有资产的费用和税务等成本是确定的，投资者需考虑到已确实存在的成本和费用。经过这次长谈，A女士开始重新审视家庭的投资组合，尤其是房产持有比例问题，为成为未来的财富赢家做好更加充分的准备。