【案例】

张某在预售阶段购买南方某县XX度假区房屋，2019年1月，张某被通知其购买的前述房屋系违法建筑，应限期搬出房屋。张某来自北方，购买南方某县XX度假区的房屋，看上的是当地优良的自然环境。谁料到，刚到手的新房被认定为违法建筑。

【说法】

对于老百姓来说，结婚、养老哪一样都离不开住房。随着生活水平的不断提高，投资性购房现象屡见不鲜，部分家庭或个人将房产作为自身资产组合的重要部分。对于购买预售商品房而言，如上例可知，房产项目相关手续的合法性关乎购房者切身利益，房产项目相关手续的合法性与开发商项目开发的合法性密切相关。本文将简要介绍影响预售商品房产项目合法性的主要因素。

一、开发商经营的合法性

根据《房地产开发企业资质管理规定》（以下简称《规定》），未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。企业超越资质等级从事房地产开发经营的，可能会被吊销营业执照；企业如存在《规定》中的有关违法行为，其资质证书还可能被作废。因此，如开发商经营合法性存在问题，可能会影响其开发项目的合法性。

为核实开发商的经营合法性，购房人可以去工商管理部门查看开发商的营业执照和注册资金等经营信息；也可以通过国家企业信用信息公示系统查询开发商是否存在被行政处罚，或存在其他违法违规行为情形；也可以通过中国裁判文书网等其他互联网渠道了解开发商或有关房产项目是否陷入诉讼，诉讼中开发商的有关责任承担情况。

二、是否具备“五证”

根据《城乡规划法》规定，建设单位应在取得土地使用权证后，向有关主管部门申请领取建设用地规划许可证；未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，有关主管部门有权责令停止建设或限期拆除。《建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位应取得施工许可证（法定小型工程除外），否则可能被责令停止施工。《城市房地产管理法》规定，商品房预售应取得商品房预售许可证明。

因此，开发商预销售商品房应具备“五证”，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。在购买预售商品房前，购房者可以要求开发商出具“五证”，并与当地有关主管部门确认“五证”的备案情况。（陈晓海）