展望2021年，住房租赁将成为发展重点。在加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，消费升级和内需扩大都将给住房租赁市场带来新的发展机遇。一方面，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将促进住房租赁市场持续健康发展；另一方面，政府在财政、税收等层面的支持，以及对租赁行业监测力度的加大，都将进一步促进住房租赁市场良性循环。结合疫情防控常态化的影响，预计住房租赁市场将呈现“走势平稳”和“局部分化”的态势。

 

 

 

全国租赁指数运行情况

图1　近三年全国租赁指数运行图

图2　近三年全国租赁指数同环比运行图

图3　2020年全国百城租赁指数同比分布图

表1　2020年12月全国百城租赁指数

注：表格中为建设银行100城指数，带*为住建部试点城市

2020年，全国租赁指数同比涨0.49%，整体运行情况可以用“整体走势较弱、部分月份下跌、季节性波动明显”来总结。近12个月平均环比涨幅为0.04%，弱势特征明显。1-2月份，受疫情影响，租赁指数同比分别下跌0.10%和0.43%；3-4月份加速复工复产，租赁指数有所反弹，分别上涨1.28%和0.61%；5-8月份，虽线下生活消费类服务业加速恢复，但因疫情影响就业市场，毕业季租赁高峰爽约，租赁需求滞后，租赁指数同比连续4个月下跌，分别为-0.19%、-0.71%、-0.49%、-0.35%；9-10月份，高校毕业生相继进入租赁市场，加之三季度经济反弹，居民收入增幅在本季度转正，一定程度激活了租赁市场需求，租赁指数同比上升1.68%；11-12月份，进入租赁市场传统淡季，租赁指数同比涨幅降至0.49%。

从同比情况看，2020年百城共有35城的租赁指数同比上涨，厦门（6.22%）、盐城（6.08%）、南京（5.12%）、金华（4.78%）、福州（4.69%）涨幅居前。其中，东莞、济宁、沈阳、无锡、厦门5个城市保持了同比连续上涨30个月以上的态势。其余65个城市租赁指数同比有不同程度下跌，其中，北海（-17.43%）、遵义（-8.35%）、赤峰（-7.48%）、哈尔滨（-7.01%）、威海（-6.42%）跌幅居前。（表1）

展望2021年，住房租赁将成为发展重点。我国租房人口多，住房租赁市场规模大，人们改善居住品质的需求强劲。在加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，强大的内需潜力将给租赁市场带来新的发展机遇。一方面未来参与到租赁行业的企业会增多，租赁房源量、租赁土地的供给将增加，以满足不断增长的租赁需求；另一方面政府会进一步加大对租赁行业的监测力度，并给予财政、税收等层面的支持。结合疫情管控常态化的影响，预计租赁指数整体将呈现“走势平稳”和“局部分化”的态势。

 

 

 

一二三线城市租赁指数运行情况

2020年，一线城市租赁指数呈现缓慢上行态势，同比上涨2.25%；二线城市租赁指数走势波动，同比微涨0.48%；三线城市租赁指数先涨后跌，同比下跌1.15%。在疫情初期的1-2月份，一线、二线城市租赁指数同比分别下跌1.44%和1.13%。每年节后“返工潮”期间，本该是住房租赁市场的小高峰，比如2019年同期一线、二线城市租赁指数同比分别上涨7.90%和8.36%，但2020年一线、二线城市受疫情影响，人员延期返程，租赁指数下跌明显；而三线城市租赁指数同比上涨1.37%（2019年同期上涨4.76%）。3-12月份，一线城市租赁指数同比连续10个月上涨，12月末同比上涨2.25%；二线和三线城市租赁指数同比走势波动，12月末同比分别上涨0.48%和下跌1.15%。这表明，随着疫情防控常态化和全面推进复工复产工作，一线城市住房租赁市场快速回暖，二线城市住房租赁市场稳中有升，三线城市住房租赁市场则开始回落。

从租金均价上看，2020年末，一线城市租金均价为75.59元/平方米·月；二线城市租金均价为29.94元/平方米·月；三线城市租金均价为18.69元/平方米·月。

 

 

 

三大城市群租赁指数运行情况

图4　近三年三大城市群租赁指数运行图

2020年全年，受北京及环京房价下跌、流动人口疏解和疫情防控力度大等因素影响，京津冀租赁指数自5月份连续8个月同比下跌，12月末同比下降0.56%；长三角城市群中上海、宁波等核心城市房价反弹，人口持续流入，加上复工复产较快等因素的影响，租赁指数2020年各月均同比上涨，全年上涨2.79%；珠三角住房租赁市场整体平稳上升，租赁指数自8月份同比连续上涨，但涨幅不断收窄，全年上涨0.18%，弱于长三角。

从环比走势来看，受突发疫情影响，2月份京津冀、长三角租赁指数环比涨幅（0.29%、0.73%）弱于2019年同期（2.26%、1.24%），珠三角租赁指数环比涨幅（0.92%）高于2019年同期（0.68%）；3-8月份，加速复工复产，外来务工人员陆续返城，三大城市群商品房市场开始回暖，租赁指数基本呈现环比转正，但是京津冀表现弱势，期间有涨有跌；进入9月份，京津冀连续4个月下跌，三大城市群均开始转入弱势。

从分面积维度指数看，京津冀各面积维度租赁指数都下跌，120-144平方米同比跌幅最大达1.38%（2019年同期上涨2.72%，在各面积维度中涨幅最大），这在一定程度上表明，受严控境外人员进京等政策影响，大面积住房租赁需求受到冲击更大。长三角各面积维度租赁指数均上涨，且涨幅比较平均，这表明受近年各区域内城市间互联互通加强等因素影响，各类型租赁需求都有所攀升。珠三角各面积维度租赁指数分化明显，120平方米以上租赁指数上涨，这表明一方面受益于国家大力发展粤港澳大湾区，湾区人才加速流动带来了租赁需求；另一方面受疫情影响，海外人士（在国外留学创业的华人）回流也带动大面积、高端住宅租赁需求增长。

从租金均价上看，京津冀租金均价最高，为54.03元/平方米·月；长三角为46.28元/平方米·月；珠三角为47.24元/平方米·月。

 

 

 

重点城市分析

2020年，北上广深四大一线城市租赁指数“一跌三涨”。其中，北京下跌1.16%，上海、广州、深圳租赁指数分别上涨3.98%、2.09%和2.21%。15个新一线城市租赁指数“七涨八跌”。七涨为：南京（5.12%）、成都（4.03%）、西安（1.84%）、天津（1.25%）、杭州（1.12%）、东莞（0.67%）、沈阳（0.61%）；八跌为：佛山（-3.34%）、郑州（-2.83%）、青岛（-1.97%）、重庆（-1.01%）、武汉（-0.99%）、合肥（-0.71%）、苏州（-0.41%）、长沙（-0.38%）。

北京

2020年末北京市租赁指数同比下降1.16%，为2015年开始连续5年上涨后的首次下跌。纵观全年，指数同比自7月份开始连续6个月下跌，环比自4月份开始连续9个月下跌，近12个月平均环比为-0.10%。行政区方面，指数同比上涨前三区为海淀区（3.83%）、密云区（2.49%）、房山区（2.10%），指数同比降幅超过3%的为通州区（-3.85%）、丰台区（-3.58%）。其中，丰台区受 “新发地疫情”影响，指数从6月份的283.71下降至9月份的277.71，3个月降幅2%。从租金均价看，北京市租金均价仍居全国首位，西城区、东城区（两者均属中央商务区）和海淀区持续保持在月均每平百元以上。数据表明，2020年北京市住房租赁市场受首都疫情全年严控、叠加传统毕业季旺季不“旺”等影响，整体走势“稳中微降”。

上海

2020年末上海市租赁指数同比上涨3.98%，连续11年上涨，但相比2015年增速高峰值（16.7%）涨幅明显收窄。纵观全年，指数同比自3月份以来连续10个月上涨，环比自9月份以来连续3个月下跌，12月份止跌回升涨1.62%，近12个月平均环比为0.34%。行政区方面，所有区租赁指数均同比上涨，虹口区（7.6%）、宝山区（6.61%）和青浦区（6.23%）涨幅居前三，长宁区（0.51%）涨幅最低。从租金均价看，核心区黄浦区、静安区、长宁区租金均价过百。数据表明，因严控境外疫情输入，对租赁人群中外籍人士占比较大的长宁区和静安区租赁市场影响大，2020年上海市住房租赁市场呈现“整体上涨、核心地区偏弱”走势。

广州

2020年末广州市租赁指数同比上涨2.09%，最近10年仅2016年下跌，2017年涨幅最大达12.54%。纵观全年，指数前4个月同比下跌，后8个月仅8月份同比小幅下跌（-1.31%），环比各月涨跌互现，6月至12月环比涨跌幅相对平稳（在1%以内），近12个月平均环比为0.25%。行政区方面，分化明显，其中黄埔区涨幅最大（8.11%），越秀区跌幅最大（-1.20%）。从租金均价看，与京沪深不同，广州各区月均每平超过60元的只有越秀区和天河区。数据表明，随着公共交通的改善，黄埔区承接了更多中心城区的外溢租赁需求。广州市住房租赁市场受疫情影响有限，整体呈现“前冷后热”格局。

深圳

2020年末深圳市租赁指数同比上涨2.21%，近4年连续上涨，涨幅逐年收窄，2017年涨幅最大（14.49%）。纵观全年，指数同比自6月份以来连续7个月上涨，环比自6月份以来连续6个月下跌，12月止跌回升涨0.54%，近12个月平均环比为0.2%。行政区方面，指数同比涨幅前三区分别是龙岗区（4.29%）、宝安区（3.4%）、龙华区（2.78%），仅罗湖区（-0.22%）、坪山区（-0.01%）微跌。从租金均价看，租金过百区域有南山区（科技中心）和福田区（金融中心）。近年来，深圳人口持续流入，新增人口中应届生和各类人才占比高，叠加特区40周年政策红利，租赁市场需求旺盛。数据表明，2020年深圳市住房租赁市场受疫情影响较小，整体走势“平稳上涨”。

武汉

作为全国受疫情影响最大的城市，2020年末武汉市租赁指数同比下跌0.99%，连续两年下跌。从全年看，指数同比波动明显，环比自5月起连续下跌后于四季度企稳，近12个月平均环比为-0.05%。行政区方面，洪山区（0.45%）、汉阳区（0.28%）、武昌区（0.02%）三区租赁指数涨幅居前，黄陂区（-8.15%）、青山区（-7.77%）和东西湖区（-7.40%）跌幅居前。从租金均价看，武汉市租金均价为28.26元/平方米·月，在新一线城市中，居于中位。数据表明，武汉市住房租赁市场受到疫情冲击明显，疫情高峰期后政府出台了一揽子扶持政策，但是租赁市场需求不旺，租赁指数整体走势较弱。

杭州

2020年末杭州市租赁指数同比上涨1.12%，自2010年以来持续上涨并在2017年涨幅达到峰值（20.5%）。纵观全年，指数同比波动幅度很小，保持在2%左右；环比呈上下走势波动，近12个月平均环比为0.12%。行政区方面，全市大部分区域租赁指数上涨，上城区(8.32%)、余杭区（5.04%）和临安区（4.64%）三区租赁指数同比涨幅位居前三，仅滨江区（-2.81%）和萧山区（-2.59%）下跌。从租金均价看，杭州市租金均价在新一线城市中位居首位为49.43元/平方米·月。数据表明，杭州市住房租赁市场虽受疫情管控和年底长租公寓爆雷的影响，但城市人口持续流入，租赁需求依然比较旺盛，租赁指数全年各月同比呈现小幅波动的态势。

成都

作为成渝经济圈核心城市和西南地区重要的经济中心，2020年末成都市租赁指数同比上涨4.03%，自2019年下跌后重回上升轨道。从全年看，指数同比前8个月下跌、后4个月上涨，环比小幅震荡，近12个月平均环比为0.34%。行政区方面，指数同比上涨前三区为都江堰区（9.09%）、龙泉驿区（6.79%）和双流区（5.66%）。从租金均价看，成都租金均价30.74元/平方米·月，在新一线城市中位居第四。其中，武侯区、锦江区即将突破月每平四十元大关。数据表明，成都市租赁指数在新一线城市中涨幅靠前，受成渝城市群规划发布的利好带动，人口流入较多，租赁市场相对活跃。年底郫都区出现了零星疫情，但对住房租赁市场整体影响较小。

 

 

 

建行住房租赁价格指数稳中有降，区域分化明显

□　虞晓芬

建行住房租赁价格指数显示，2020年全国百城租赁指数整体走势稳定、部分月份下跌（全年同比为0.49%，近12个月平均环比为0.04%）。建行租赁指数全年同比与二手住宅销售价格指数①整体上涨的走势（全年同比为6.3%，近12个月平均环比为0.54%）形成反差。1月份，疫情爆发，全国租赁指数同比下跌；2月份，受疫情影响，人员延迟返程，租赁指数下跌幅度扩大；3-4月份，复工复产加速，租赁指数有所反弹；5-8月份，服务业生产指数累计同比增速-3.6%，社会消费品零售总额累积同比增长-8.6%，消费信心不强，对租赁市场产生影响，租赁指数同比连续下跌；9-10月份，经济反弹，全国城镇调查失业率降低至5.3%，三季度企业景气指数（121.2）回到2019年同期水平，全国居民人均可支配收入累计增长三季度转正，租赁指数同比上升1.68%；11月份进入传统租赁淡季，叠加年底疫情零散出现，租赁指数开始下跌，全年同比涨幅收窄至0.49%。根据国家统计局发布数据， CPI中居住类居民消费价格指数从3月份起连续9个月同比下跌，建行租赁指数变动与CPI中指标值基本一致。

2020年，租赁指数整体呈弱势走势。拉长周期来看，2016-2018年国家大力扶持租赁市场，各地扶持规模化租赁的政策频频出台，长租公寓扩张房源，租金上涨压力较大，租赁指数同比涨幅从2016年的0.30%上升到2017年的5.36%，2018年涨至7.93%的高点。2019年，“房住不炒”开始落地，房价涨幅开始趋缓，叠加前期去杠杆、环保攻坚等影响，经济增速和居民收入增幅开始下行，而资本市场对长租公寓的追捧力度下降，下半年长租公寓爆雷数量增多，租赁指数同比涨幅骤降为0.15%。2020年，租赁指数涨幅为0.49%，预计租金水平已触及阶段性顶部。

展望2021年，受冬季疫情影响，年初租赁指数环比将稳中趋跌。同时，随着疫情发生后宽松政策的逐步退出，而租赁供给侧改革加速推进，预计2021年全年租赁指数总体呈现走势平稳、城市分化的特征。

未来，预计市场供需格局趋于缓和，租客掌握更多主动权和议价空间，全国租赁指数将告别前期快速上涨，转向触底后平稳和城市间分化的走势。2020年底，中央经济工作会议明确提出“解决好大城市住房突出问题”。住房租赁发展要加大供需双侧改革力度，一方面，是要加强租赁市场监测、秩序整顿，平抑市场租金波动和炒作行为；另一方面，要增加供应规模，比如扩大保障性租赁住房供应、大力发展长租房市场、鼓励集体土地建设租赁住房、企业利用自有用地建设租赁住房等，这些都有利于分流商品房租赁需求，保持租金稳定。

（作者系浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长）

注：①国家统计局70个大中城市二手住宅销售价格指数

 

 

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